番禺小区商铺短期难旺

　　番禺是广州房地产市场中的重点，而洛溪、华南板块因分布着众多的大楼盘，则更是重点中的重点。因周边市政配套缺乏，各个楼盘都建有商业街或商业区，引进商家来解决人们的生活所需。这些小区商铺也成为投资客关注的热点。但据了解，目前大部分小区商铺尚处于待热中。

　　小区商铺设置各有特点

　　设置独立商业区为了保证业主的生活环境不受其他因素干扰，有些楼盘把居住区与商业区分开布置。如祈福新村的商业配套全部设在小区的入口处，与居住区互相独立。其中大型超市的经营面积差不多就有5000平方米，肉菜市场的面积也有4000多平方米，这两项配套由发展商自已经营。商场有180间左右的商铺组成，食街内分布有30多间食肆，

　　商铺设在住宅裙楼中这样的楼盘主要有丽江花园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园等。广州雅居乐花园在雅逸庭处设立了400米步行商业街。锦绣香江花园首期商铺设立在紫荆园楼下，约有20间左右，商铺的面积从30-200平方米不等。商铺以经营与业主生活密切相关的一些行业为主，如餐饮、布艺、超市等。丽江花园的商铺主要集中在丽江早期开发的物业丽字楼裙楼部分，有100多间商铺。

　　自成一体但与居住区相连这样的商铺在南国奥林匹克花园、华南新城、星河湾、华南碧桂园等楼盘中可见到。南国奥林匹克花园的首期商铺部分设在会所两翼。大概有40间左右，主要有福特玛超市、工行等。星河湾则在楼盘的西侧靠迎宾路处设立了星河湾商业街。大约有36间左右的商铺，每间面积约有15-20平方米。华南新城的商铺主要集中在会所楼下，其中临街商铺有25间，一期缤纷天地步行街有20间商铺，二期毗邻会所商铺有17间。

　　开放式商铺经营状况好

　　在华南板块、洛溪板块的各大楼盘中，祈福新村、丽江花园等楼盘经过10年多的发展，小区的入住率较高，入住的人口也都在2万以上，小区内的商铺经营情况也较好。

　　祈福新村的商铺的产权均属于发展商，由物业管理处负责租赁。根据商铺位置的不同，租金一般在120-180元/平方米左右。因祈福新村内的居住人口较多，因此各商家的经营情况还算不错。

　　丽江花园在2002年3月份开始出售丽字楼的带租约商铺。当时主街路段的商铺每平方米单价基本都在1万元以上，江边内街路段的商铺单价较低，只有3千多元。综合计算后银行按揭价格最低为3527元/平方米，最高为23181元/平方米，平均价格为6607元/平方米。

　　目前丽江花园商铺经营已经走上轨道，新园路商铺的租金一般在100-150元/平方米，而靠近江边的新江路商铺租金则大约只要30元/平方米左右。以丽江新园路一商铺为例，目前月租金为150元/平方米，而当时业主购入时的售价约为18000元/平方米，投资该铺的年投资回报率约为10%左右。再加上丽江花园的居住人口日渐增多，有稳定的消费群，投资回报还有上升空间。所以现在丽江花园新园路无沿街商铺可租，也无人放盘出售。

　　小区商铺短期难盈利

　　从目前现状来看，不是所有的楼盘商铺都有可观的投资回报，特别是华南板块的楼盘。华南板块自2001年兴起到现在已有两年多时间，各个楼盘均有部分业主已入住，但从整体上来讲还未形成一定的居住氛围，尚不能与祈福新村、丽江花园这些成熟社区相比。而各楼盘内设置的配套商铺也未能达到预期的效果。这些小区早期入住人口不是很多，小区商铺的数量也不是很多，在引进商家时多数选择与生活密切相关的行业，同时为了保证商家的经营利润，往往对同一行业只选择一家，在租金上也有所优惠。如锦绣香江花园的租价为第一年15元/平方米，第二年25元/平方米，第三年30元/平方米。华南新城采取免租半年的方式，商铺的月租金一般在60元/平方米上下。南国奥林匹克花园、星河湾的商铺租金一般为30-40元/平方米。

　　但据了解，因为小区内购物人流小，各入驻商家为了保持经营利润，商品的售价一般会比市区高10%左右，造成部分业主选择在市区购买日常用品带回家，令小区商铺客户更少，运作成本上升，经营不理想情况加剧。中原地产研究部