发展历程以“黑马”的姿态(图)

　　作为广州楼市的一匹“黑马”，保利房地产开发公司以骄人的业绩和雄厚的实力奠定了它在广州地产界的坚实地位。

　　作为广州楼市的一匹“黑马”，保利房地产开发公司吸引了众多羡慕的目光。2000年7月，在广州市建设委员会和广州市统计局公布的1998—1999年度广州房地产企业综合实力评比中，保利房地产开发公司首次杀入十强；2001年，广州房地产企业实力30强放榜，保利房地产开发公司综合实力跃居第5位，企业开发投资额、商品房施工面积、商品房销售面积、商品房销售收入和企业完成利税等各项评比均同时进入广州市前十强；2002年公司综合开发实力傲然跨入全广州前三名，这标志着保利房地产开发公司以其骄人的业绩和雄厚的实力奠定了它在广州地产界的坚实地位，成为国有房地产企业的一面旗帜。那么，究竟是什么成就了保利房地产股份有限公司并铸就了保利地产品牌呢？

　　经营理念

　　成立十年来，公司通过规模经营树立的保利房地产品牌已获得市场的广泛认同。在当今许多国企不断陷入经营困境的时候，保利房地产开发公司却能够在竞争激烈的市场中迅速崛起，并在广州楼市创下了一个又一个奇迹。

　　保利房地产股份有限公司凭着团队的敬业精神和专业能力，本着“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，遵循“积极稳妥、适度规模、保质创美、树立品牌”的经营方针，从而使“保利品牌”的明天更加辉煌。

　　创业真经

　　也许，除了保利公司本部的老员工外，谁也未曾想到：今日保利地产的创办者——现保利房地产股份有限公司董事长李彬海，在创业之初，曾经亲自骑着自行车，深入市场第一线去作调查。正是靠着这样一种踏实的工作作风，保利公司的领导者，对广州楼市具备相当的熟悉度和极强的市场敏锐性。也正是凭借这一市场敏锐度，他们决断力强、决策速度快，项目定位准确，从而使保利才得到了今天的成功。

　　起步

　　摸索练兵从小做大

　　公司创立之初，干部多为军人。在公司运作中，具有浓厚的军人风格：出击市场，必须做充分的市场调研，不打无准备无把握之仗；企业运作，讲究战略战术，从近期到中期到远期，目标明晰，有计划有步骤地向前推进；部门之间讲究分工协作，具有极强的团队精神；上下级之间，讲民主，有集中，令行禁止；决策一旦形成，号令所到之处，三军奋勇，人人争先……正是因为继承了军队和军人的这些优良传统和办事作风，保利公司在经营运作过程中就显得有章可循、反应灵敏迅速，为其项目的成功运作提供了有力的保证。

　　面对1992年全国房地产开发热潮，保利并没有头脑发热地大上特干，因为他们知道自己在房地产的规模经营还处于一种探索和练兵阶段，经验不足，资金和人才也比较缺乏。没有经验，就与别人合作开发，边学边做，摸着石头过河；没有资金和土地，就脚踏实地，从小做起，贷款借钱，以项目养项目，慢慢积累。正是这样，经历了三四年的艰难创业阶段，广州保利房地产开发公司终于一步一个脚印、慢慢发展壮大起来，成为一个具有独立开发房地产项目能力的房地产公司。

　　转折

　　成本导向赢得市场

　　1995年保利第一次准备独立开发房地产项目时，他们手头上有两个项目可供选择：一是珠江新城的写字楼，一是保利红棉花园项目。资金有限、人员有限，应该先上哪个项目呢？当时珠江新城的“政策导向利好”喊得正响，正是“因时应运”的项目；而保利红棉花园却似乎违背了“地段，地段，还是地段”，的房地产市场准则。

　　但经过深入的市场调查和反复的论证，凭着他们对市场的认识，他们最终选择了开发保利红棉花园，而放弃了珠江新城项目。这是保利完全按照市场规律运作的第一个开发项目。

　　在前一阶段经验、资金积累的基础上，保利红棉花园的销售采取了“成本导向，滚动发展”的市场竞争策略，通过规模化的生产、运作，大幅度降低了建造成本，比同类型、同质素的多层住宅每平方米便宜了300至500元，在市场竞争中取得较大的价格优势。此外，其价格针对的目标也是消费者中数量最庞大的中级阶层，成功是显而易见的。

　　出击

　　夺标“北京大厦”

　　1997年，在广州市国土局对闲置土地回收并进行首次国有土地拍卖会上，北京南路现北京大厦地块进行招标，习惯于市政无偿划拨土地的众多房地产开发商显然对新的国有土地使用政策还犹疑不定，而且这一项目地处闹市，拆迁难度较大，成本较高，很难获利，北京大厦根本不被同行看好。

　　保利公司的决策层却凭借他们灵敏的市场触觉和对政策趋势的准确把握，一举夺得了该地的使用权。经过一年多的筹备，各项开发条件得以改善，成本也得以降低。特别是一系列的精心运作，北京大厦有效降低了成本，节约了开支，为以后热卖打下基础。

　　冲刺

　　工业大道打造“保利城”

　　保利红棉花园的开发成功使得保利对海珠这个旧城区产生了巨大的信心，特别是工业大道一带，2000年6月，保利花园又成为了保利在工业大道上落下的一颗“种子”，当时在考虑项目定位的时候，有两种不同意见，一是继续保持保利红棉花园的中低档路线，以适应当时海珠区的消费力；还一个是走中高档路线，以填补那个地段的市场空白，但这是要担当一定风险的。经过充分的调查论证，保利选择了后者。

　　以“高质量的产品素质，先进完善的配套设施和高贵典雅的建筑风格以及富于自然亲和力的人性化园林设计”等特色，保利打造了这一带少有的中高档楼盘。结果找准了市场，受到买家的喜爱和热烈追捧，两次开盘，两次出现三天三夜排队买楼现象；首日开盘售出232套房，销售额过亿元，创广州市房地产市场当年单日销售额最高纪录，实现房地产市场中罕见的当年开发当年销售的“零库存”。

　　成功开发保利花园之后，保利对工业大道仍然兴趣浓厚，今年6月开盘的保利百合花园成为他们在这里的第三个盘，一个保利城的身影已经隐然可见了。

　　规划

　　下个10年，翻三番

　　2002年9月10日，已经完成改制使命的保利房地产股份有限公司正式挂牌，这意味着原本的国有独资企业保利集团旗下第一家股份制公司诞生。同时他们对公司管理体制也进行了改革，“三级会议制度”（指公司党委会、总经理办公会和部门经理会议）。

　　2002年保利还制定了未来十年的经营发展方针，概括而言就是“三个为主”、“两个结合”。所谓的“三个为主”：一是以做大房地产业为主，适度拓展相关行业，充分发挥公司核心竞争力，实现企业高速增长；二是以广州区域市场为主，面向全国，实现公司跨地区发展，扩大公司产品的市场覆盖面；三是以商品住宅开发为主，其他开发物业为辅，提高市场占有率和规模经济性。

　　“两个结合”一是开发性收入与经营性收入相结合，避免公司收入单一来源于项目开发销售；二是资产运营与资本运营相结合。利用资本经营的杠杆作用，扩大公司在国内房地产市场的份额，形成规模效应；获取廉价原料，包括建材等；同时也可通过并购，以较低的成本适时进入新兴相关行业。

　　保利还确定，通过10年发展，力争实现净资产翻三番的战略目标。

　　大事记

　　1995年8月，保利红棉花园正式开工，总面积21万平方米。1999年2月竣工一次性交付使用时，全部售罄。

　　1997年11月，参加广州市用地制度改革后首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投得北京南路地块。

　　1998年12月，北京大厦开工，工程进展顺利，预计比政府投标规定时间提早7个月完工。

　　1999年12月，保利花园通过国家建设部专家评审，被评为国家康居示范小区。

　　2000年6月，保利花园正式发售，当天销售232套，销售额过亿元。

　　2000年1月，公司参加广州市第五次招标用地活动，以1．48亿元投得广州电池厂地块，占地面积近6万平方米。

　　2000年1月，保利白云山庄正式开工。8月5日发售，业绩喜人。

　　2002年9月，保利公司成功完成股份制改造。

　　2002年，保利公司一口气在珠江新城和琶洲岛拿下四块地，其中包括珠江新城两块写字楼和一块住宅用地；琶洲岛一块写字楼用地。

　　2003年6月，保利百合花园开盘。

　　光荣榜

　　2002－2003年度保利公司所获奖项：

　　2002年，经广州市地方税务局审核，保利公司纳税信誉等级被评定为Ａ类企业；

　　2002年，保利公司被广州市银信咨询公司评为“ＡＡＡ级信用企业”；

　　2002年，保利公司荣获首届广东地产资信20强企业之一；

　　2002年8月，保利公司被市建委、市统计局认定，其综合开发实力进入全市第三名；

　　2002年11月，保利公司被广州市房地产协会、房地产导刊评为“十佳品牌开发商”；

　　2003年，被广东省消委会授予“广东省房地产诚信企业”称号。

　　保利花园所获奖项：

　　1999年，被国家建设部评定“国家康居示范小区”；

　　2000年，被广东省建设厅授予“广东省物业管理示范住宅小区”称号；2002年，被国家建设部立为“全国物业管理示范住宅小区”项目；

　　1999年、2000年，获广州市十大明星楼盘；

　　2000年，入选“广州市十大最受欢迎楼盘”；

　　2001年，经广州市建委评选，保利花园成为广州市惟一获得“优秀规划设计奖”的住宅小区；同年被提名参加联合国人居环境奖；

　　2001年，经首届中国住宅产业博览会组委会推荐，获“智能化程度最高奖”；

　　2001年，荣获国家建设部颁发的“全国优秀社区环境综合奖”。

　　2002年11月，保利花园获广州新人居双十佳“十佳品牌社区”金奖。

　　2003年1月，保利花园被羊城晚报评为“楼市羊城八景”之园景——绿园莺歌。

　　实话实说

　　向“顶级”挑战

　　近年来在强手如林的广州地产市场，保利不仅连续占据着广州房地产开发企业综合实力排名前十位的殊荣。保利在广州开发的知名楼盘保利红棉花园、保利白云山庄、北京大厦、保利花园和保利百合花园等，均受到市场欢迎，取得很好的销售业绩。在广州，保利拥有几十万平方米的土地储备，在广州东部和北部地区均有大型项目在洽谈中。在琶洲的项目占地11．5万平方米，由一栋建筑面积8．5万平方米的写字楼和另一栋同样建筑面积的酒店组成，酒店将引进香格里拉投资建设和经营管理，暂名为保利大厦的写字楼初步规划为广州顶级写字楼。此外，广州保利在北京、武汉、长沙、重庆等城市共有超过333．3万平方米的土地储备。

　　保利在北京也有写字楼项目，该项目的总投资为42亿元，已经签订土地合同并支付了首批地价15亿元，保利集团总部表示，将在资金上优先保障该项目，并希望保利在北京拥有一栋最好的写字楼物业。

　　本版撰写／摄影

　　本报记者　何海鹰