北京地产商人的“121创新实验”(图)

发展商贷款给业主：北京地产商人的“121创新实验”　　本报记者　韩瑞芸　北京报道

　　8月23日，北京，又一份委托贷款协议生成。

　　表面上看，这份协议也许太不惹眼：区区2亿人民币，于委托方、京城地产巨头今典集团而言并不是个大数目；而在代理方北京市商业银行的信贷盘子中，如此金额更是小之又小。

　　然麻雀虽小，内有乾坤。根据协议，今典集团将出资2亿元，以“贴息贷款”的方式，委托北京市商业银行提供给该集团新开发苹果社区的购房者。该公司称，此举的意义在于弥补央行“121文件”中有关“封顶按揭”的规定造成的消费信贷断裂。

　　此事先前已露端倪。“（在银行不能放贷的情况下，）我能拿出钱给我的业主，由发展商给业主贷款。但是企业是不能贷款的，因为没有贷款的牌照，我们只能通过金融企业把这笔钱贷出去。”七天前的一次房地产研讨会上，今典集团董事长张宝全放出风声，该公司正谋划以银行委托贷款的方式，规避央行“121文件”中对地产商不利的某些条款。

　　对于此次“吃螃蟹”的壮举，张宝全“百感交集”：“我们是第一家出来应对（央行房贷新规）的，但这种应对非常无奈。”

　　“贴息贷款”新招

　　今典集团与北京市商业银行的签约仪式。签约仪式差不多是今典集团的“独角戏”，北京市商业银行代表从到会、签约，再到消失在众人的目光里，整个过程不超过五分钟。即便是本次签约仪式的主持人，甚至张宝全的秘书，对这位代表的具体身份也是“丈二和尚摸不着头脑”。

　　“如果没有央行121号文件的出台，今天这个事情是不会发生的。”张宝全表示，贴息委托贷款的“招”完全是“穷则思变”的结果，因为“政策变化给苹果社区的开盘销售带来很大的消费信贷支持障碍”。

　　让张宝全想出如此新“招”的，是中国人民银行在六月中旬发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发【2003】121号）。文件对房地产消费信贷做出了有关限制性规定，比如，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，等等。

　　就是这些条款引起了开发商的种种怨言。一些开发商认为，按照我国房地产销售的法规规定，房屋在取得销售许可证———而不是封顶———以后就可以销售，国际惯例也是这样。

　　“我们曾经做过调查，在苹果社区目前4200多人的预订客户中，需要按揭贷款的客户占85％左右。如果消费贷款要到封顶才能提供，这对即将开盘销售的苹果社区不是非常有利。”张宝全还透露，苹果社区有望在近期拿到销售许可证，但迄今为止，该社区的地下工程尚在进行中，从取得销售许可到房屋封顶，如何解决这段时间的消费信贷问题？是遵循“121文件”任由生意旁落，还是置央行严令于不顾？

　　张宝全想出了第三条路。

　　他的办法是，先由今典集团拿出2亿元交给银行。如果苹果社区的客户需要银行贷款，则可与银行、开发商签署三方协议，由开发商委托银行给消费者贴息贷款，利率比普通银行按揭贷款利率低一个点，即4.04％。一旦苹果社区封顶，项目满足按揭贷款条件后，贴息委托贷款便自动转为按揭贷款，贷款利率也按国家规定计，不再给予贴息。张宝全认为，2亿元的委托贷款应能维持10到15个亿的贷款规模（指封顶后的银行贷款规模），足以坚持到苹果社区封顶。有关贷款更具体的细节，北京市商业银行仍在制定中。

　　逼出来的选择

　　对于“121文件”中不封顶不给予按揭贷款的条款，张宝全坦言：“我很不甘心。”他认为，这会影响商品房的性价比，导致公司竞争力下降，购房者也不划算。

　　张宝全解释说，假定房屋未封顶前每平米6000元起价，那么封顶后，每平米房价将会增加500元钱，因为在期房消费的过程中，部分资金并未被加入到房价里，这其中包括了1.7的营业税、契税、营销及其它费用。在封顶前销售，公司不用支付这些税费，购房者亦可以较低价位买房，并享受贴息待遇。

　　张表示，该集团推出的贴息委托贷款和“121文件”的精神是完全一致的。“121文件”的目的在于消解银行风险，而在今典的贴息委托贷款项目中，风险承担者由银行变成了开发商。“我想，这是有关部门最希望看到的。”

　　但这种方式也并非适用于任何房地产企业、任何银行。因为在开发商拿到销售许可证后，通常还需要对开发项目做进一步投入，而部分开发商有可能拿着开发贷款委托给银行做按揭。对此可能，张宝全并未否认。

　　不过有开发商认为，贴息委托贷款是投资工具多元性和多样化的一种尝试，将来很有可能发展成新的投资品种。以信托为例，目前市场上的房地产信托资金只限于开发信托，即信托机构将信托资金提供给开发商进行开发，尚未出现按揭信托。而相对于开发的风险，按揭的风险要小得多，在贴息委托贷款这种方式下，信托机构完全可以介入进来。

　　今典集团认为，他们与北京市商业银行的委托贷款协议与“121文件”精神是完全一致的

　　大河摄