中房上海集团改制背后

　　中房上海集团将对旗下二级公司全部实行民营化，最主要的方式是经营者持股和管理层收购。集团层面的改制方案是：给集团相关领导分一块资产、搭一块负债、带一部分人。

　　本报记者　廖新军　上海报道

　　“中房上海集团发展到今天这一步，我们也感到脸上无光。”

　　2003年8月25日，上海市一栋老式洋房里，一位曾在中房上海房地产（集团）有限公司（以下简称“中房上海集团”）工作多年的人士与记者交谈时颇多感慨。

　　他更愿意提起的是，作为上海房地产市场早期的培育者之一，中房上海集团曾经多年在上海排名第一；集团开发的中房上海指数已经成为一个知名的品牌。

　　1999年以来，上海房地产市场持续保持了强劲的发展势头。可资例证的是，中房上海指数从690多点一路涨至今年7月的1045点，涨幅超过50％。

　　然而，“中房上海集团却走到了被迫改制的地步”。

　　“3个1”改制方案

　　“关于公司的改制，我们还处于讨论方案的阶段，具体怎么弄现在还不知道。”8月中旬，中房上海房地产（集团）有限公司总经理王强在电话中对记者说。除此以外，王不愿更多地谈及公司的情况。

　　记者电话联多位中房上海房地产集团高层，得到的答复几乎同出一辙：公司是被动改制，只有上海市建委派驻的改制工作小组知道改制的情况。上海市建委经济合作处一位人士证实说，中房上海集团有一个改制工作小组，成员由建委相关处室、上海住总（集团）总公司以及中房上海集团公司有关人员组成。

　　有知情人士透露，此次改制，中房上海集团将对旗下二级公司全部实行民营化，其中最主要的方式是经营者持股和管理层收购。集团层面的改制方案概括起来主要有3点：给集团相关领导分一块资产、搭一块负债、带一部分人（下称“3个1”方案）。

　　改制工作小组一位人士没有否认这一说法。但他强调，“3个1”方案仅仅是一个初步设想，提出来后主要是看公司员工、领导等各方面的反应。但公司的问题太多，遇到的阻力很大。

　　根据中房上海集团网站有关资料，中房上海集团是一家以房地产开发经营为主业，集房地产开发、交易、基地动拆迁等为一体的多法人、多层次的联合体。集团现有全资、控股、参股企业50多家。集团核心企业———中房上海房地产（集团）有限公司———的前身是1984年成立的中房上海房地产开发总公司，是国家房地产开发一级资质、特级信用房地产综合开发企业。

　　中房上海房地产（集团）有限公司现有注册资本2.1亿元，总资产近20亿元。

　　但上述知情人士却表示，前期集团曾主动要求破产，但银行方面不同意，并反映到了北京，最终的结果是集团实行改制。“来自内部的消息是，整个集团除了中房上海置业股份有限公司等极少数二级公司运行良好外，其它基本上处于半瘫痪或亏损状态。对整个集团来说，是老帐还不了、新账在增加，基本到了无法扭转的地步。”

　　不过，工商资料显示，中房上海集团2002年总资产为13.53亿元，远低于公司网站资料上介绍的数据。2002年，集团公司净利润仅有2007万元。

　　此外，虽然集团公司宣称是特级信用房地产综合开发企业，但有关银行在对贷款风险评估后，给中房上海集团的信用评级只是“BA”级。该银行一位人士解释说，这一信用级别是“维持型”，下一档次就是“淘汰型”。

　　“没落贵族”

　　据一位民营房地产企业人士介绍，在1990年代初期的房地产热潮中，上海曾有一批大型国有企业领风潮之先，在上海房地产历史上创造了许多第一。这些公司包括中华企业、陆家嘴集团、上海房地产集团、中房上海房地产集团等等。

　　1994年国家实施宏观经济调控之后，一大批民营企业从1995年开始杀入房地产业，成为上海房地产市场的“新生代”。此后，一些领先的国有房地产企业开始衰落或逐渐退出房地产舞台。业内曾将这批公司称为上海房地产的“没落贵族”。

　　中房上海集团一位人士曾表示，“没落”的原因有3个：一是初期开发的一大批计划性住宅因不适应市场而被套牢。二是初期储备了不少土地，但因市场情况不好，不敢轻举妄动，错失了市场机遇。三是国有企业原有的机制和观念跟不上潮流。

　　而上面提到的知情人士认为，中房上海集团衰落的原因，首先在于公司的人才流失严重，企业重点培养的年轻人员中，至少有一半以上离开了公司，1999年以后逐渐走光了。其次，主要是公司领导层没有创新意识。

　　该人士分析，与中房上海集团同期的国有房地产企业中，由于其中一些通过上市获得了资本市场的支持，而中房上海集团在资本市场上却无所作为。

　　中房上海集团的前身——中房上海房地产开发总公司曾经是上市公司众城股份（600641SH现更名为中远发展）的第二大股东，持股比例19.16％。1997年，在众城股份上市4年之后，中房上海房地产开发总公司将股权所持股份全部转让给了中远（上海）置业公司。

　　此后，中房上海集团开始谋划上市。1999年9月，在房地产企业上市解禁之前，中房上海房地产集团联合上海住乐建设、上海住总物资等公司共同出资组建了“上海中房置业股份有限公司”，总股本2.5亿股，其中中房上海集团占94.5％。根据报道，中房上海集团的目标是争取国家批准上市。但在天鸿宝业、栖霞建设等房地产企业相继上市之后，上海中房置业却始终没有未能进入资本市场。成了上海房地产热中的“没落贵族”。

　　集体改制

　　据改制工作小组该人士介绍，由于房地产开发以及其它业务基本上由项目公司和下属公司运作，中房上海集团公司几乎是一个空壳公司，更多的作用仅仅是一个平台，但集团公司的规模又太大。因此，对集团改制的“3个1”方案来说，“最大的问题是经营者对公司改制的积极性不高，目前比较计较各方面的改制条件”。

　　2003年8月25日，记者再次致电询问改制方案进展时，该人士仍称几乎天天开会讨论，目前遇到的各方面困难比较大。至于阻力具体是甚么，该人士始终不愿透露。

　　知情人士透露，前一段时间，中房上海集团部分高层已经在开始“抢夺”集团内一些较好的资产，其中包括周庄宾馆以及宜兴、广西等地的宾馆物业，集团内地段较好的地块以及一些出租的项目。此举引发集团职工的强烈不满。

　　“中房上海集团的改制，我们还只是在探索中，”上海市建委经济合作处一位人士称，“3个1”方案只是准备方案之一。

　　上海市建委经济合作处另一位人士说，按照上海市国资委的精神，在竞争性的房地产行业，总的方向是从国有独资向投资主体多元化发展，“管理层、民营企业、外资企业都是潜在的对象”。

　　上海市建委宣传处一位人员透露，上海市国资委成立后，建委系统所属企业正在按计划将一部分划转给国资委，另一部分实行改制。中房上海集团只是上海市住总集团的全资子公司，它的改制只是建委下属企业改制计划的一个很小的部分。