苏州楼市有点尴尬

　　“楼市三城记”之三本报记者 邹建锋

　　尴尬的房价

　　3399元／平方米与上海的4509元／平方米、杭州的5477元／平方米相比，苏州的平均房价不算高。但是，中国经济时报记者在苏州采访期间所接触到的政府官员、房地产业内人 士、普通百姓所反映的意见，更多的是“苏州房价涨得太快了。”

　　在幼儿园工作的徐女士这样形容苏州的房价：犹如断线的风筝，扶摇直上。

　　据了解，1996年苏州的平均房价是1195元／平方米，7年后的今天，房价已经涨了近3倍。

　　苏州市群力房产信息服务中心的负责人王强对记者说，对于普通老百姓而言，苏州目前的房价实在是涨得太快，如果谁现在还抱着投机的心态进入苏州楼市，“肯定会被套牢的”。

　　苏州无疑是长江三角洲地区乃至全国经济最活跃的城市之一，2002年苏州实现国内生产总值2080亿元，在长江三角洲15城市中仅次于上海，名列第二，在全国大中城市中则名列第五，其人均国内生产总值为3．64万元。

　　我们不妨将苏州与邻近的房地产“热岛”——杭州作一个比较：2002年杭州实现国内生产总值1780亿元，在长江三角洲15城市中名列第三，在全国大中城市中名列第八，其人均国内生产总值为2．86万元。

　　“上有天堂，下有苏杭”——两城市从旅游价值来讲，在外地人眼中可以说不分仲伯。如果再援引时下一些房产界人士“经济发达水平决定房产价格水平”的论断，从这组数据对比人们或许会得出一个结论：其目前房价是“偏低”的，退一步讲，苏州的平均房价至少不应该比杭州低2000元以上。

　　或许正是这个原因，这两年外地房地产开发商蜂拥而至，在苏州房地产市场占据了重要角色。苏州市土地储备中心办公室副主任汪钧向记者提供了一组数据：2003年上半年，苏州市区公开拍卖了5340亩土地，被外地公司购得的土地占40％左右，拍卖金额占上半年苏州市区土地拍卖总金额的45％。这些外地公司中，80％左右来自浙江，20％来自南京、上海等地。

　　但是据记者了解，在外地开发商尤其是浙江开发商眼中，苏州的房地产还是不够“火”，甚至有个别房产商高价拿地之后已经开始抱怨“被套牢”。

　　有人士指出，这与苏州的百姓购买力、消费心态等休戚相关。2002年，苏州市居民家庭人均可支配收入为10617元，是江苏省惟一超过万元的城市，这个数字不仅明显低于杭州市的11778元，还名列嘉兴、舟山、湖州、绍兴等经济发展水平明显逊于苏州的城市之后。

　　苏州市的一项调查显示，目前当地每套商品房的购买总价一般需要40万元，但市民普遍接受的总价位在25万元左右。

　　尴尬的定销房

　　定销房是苏州首创的一种“安居”模式，是苏州市政府为城市建设项目动迁困难户量身打造的低价商品房。定销房有“三定”：“一定”为规定销售对象，非动迁户不能买；“二定”为规定销售价格，每个地块建造的定销房都由政府限定房屋每平方米的售价，苏州市政府规定其售价必须控制在2000元／平方米左右；“三定”为限定房屋套型，分别为45平方米的一室户、55平方米的一室半户、65平方米的二室户和75平方米的二室半户。据了解，从今年开始，苏州市将有60万平方米的定销房上市。

　　定销房政策出台的背景是2001年以来苏州大规模的城市建设。据了解，仅2002年一年，苏州就有130．47万平方米的建筑被动迁，市区拆迁户总数达到11460户。同时，由于去年苏州新开盘的楼盘不多，客观上造成了房价不断上扬，市民颇有怨言。

　　苏州市政规定，不管市场价格如何上涨，定销房的销售价格必须控制在2000元／平方米左右。

　　但是，苏州的动迁户们还没有真正尝到定销房的甜头，房地产业界认为动销房可能出现诸多弊病：

　　首先，定销房作为目前特定时期的应急产物，既不是真正意义上的商品房，也不是经济适用房的翻版，概念不够清晰导致了其开发指导思想的含混和不确定性；

　　第二，户型设计过于简单和狭小，加上小区配套不理想，居住质量将大打折扣。甚至有人预言，这样的房子要不了几年就会再度成为拆迁对象；

　　第三，开发商认为定销房对房地产市场原有的价格链将产生一定的冲击，政府的本意是为了平抑房价，但为将来上市后留下了较大的炒作空间，可能会成为扰乱市场的隐患。

　　看起来定销房要真正成为拆迁户的福音，不仅需要政府花大力气去建，还要花大力气去管。

　　尴尬的政府

　　记者赴苏州采访期间，正值长江中下游地区遭遇70年未遇的罕见高温。在午后的烈日下，室外路面温度超过50摄氏度。江、浙、沪地区由于高温导致人员死亡的报道时有所闻。

　　但是，苏州的有关政府部门却显得有点“冷”。

　　记者首先来到苏州市国土管理局，被告知了解土地拍卖情况应找苏州市土地储备中心，了解房地产开发情况应该找苏州市房产管理局。于是记者又赶到房管局，房管局办公室倪主任告诉记者应该去建设局和房地产协会。

　　如此一来，一个上午已经泡汤。

　　下午，记者顶着烈日来到苏州市建设局。局办公室的张副主任先是说记者应该与苏州市委宣传部联系采访事宜，接着又“盘问”记者都去过哪些地方，然后又说建设局掌握的资料也不多。在与记者对话的过程中，张副主任无意间说了这样一番话：这两年苏州拆迁的规模很大，拆迁户对安置有很多意见。再加上苏州的房价上涨速度比较快，老百姓有很多怨言。所以这段时间房地产在苏州是个敏感话题，政府部门一般不愿意多讲。

　　相比之下，记者不禁要真诚地感谢苏州市工商房地产业商会的王力行秘书长、苏州市土地储备中心办公室汪钧副主任、苏州市新沧浪房地产开发有限公司管理部谈宏伟经理、苏州市群力房地产信息服务中心王强先生以及其他多位接受采访的各界人士，他们有的给记者提供了翔实的资料，有的向记者坦率地发表了自己的观点。