专刊：高性价比决定高投资价值

　　招商局A旗下招商地产鼎力推出阳光带·海滨城

　　深圳湾高端市场性价比最优楼盘

　　楼盘的高价值主要取决于地段价值、物业质素和售后服务。地段价值可以分为稀缺景观资源、片区档次、交通便利程度、子女教育环境、购物方便程度、空气污染和地段升值潜 力。就物业质素又可以分为内部庭院、户型设计、配套设施、建材用料、施工质量、居住氛围。售后服务可以分为服务资源、服务内容、开发商信誉、物业管理。若针对以上几个方面赋予不同的权重，以深圳的一个代表性楼盘为基准，测算出的性价比，阳光带·海滨城超出此基准楼盘的20%，而其他楼盘大多都落后于此基准楼盘。

　　注：分析过程如下：

　　1）各楼盘物业价值等于各楼盘价值决定因素得分与该因素权重乘积之和。各因素评分采用5分制，得分标准为：优———5，良———4，中———3，较差———2，差———1；另外，设特优———6，特差———0。

　　2）性价比测算以基准楼盘为标杆，以此推算其他楼盘的价格与价值相对值。

　　产品高性价比的来源

　　阳光带·海滨城所在片区优势：

　　片区地理位置、人文环境不错，住宅集中规划在高新南区，由于有深圳大学、虚拟大学园、深港产学研基地、清华研究院以及众多IT企业，是深圳教育体系最完备的区域，代表深圳最高水准的智力产业、智力企业、智力机构基本都集中在此。还有两院院士活动基地、企业博士后工作站和国家重点实验室、专家公寓，称这里为深圳最具学院气氛的片区一点也不过分。深圳足球俱乐部一队训练基地将迁移到南山高新区，这里的人文气息更浓厚了。

　　在高新南区，联想研发中心、中兴通讯已建成厂房及办公楼、创维数字研究中心、深圳清华大学研究院等公司的大楼组成了深圳最具现代气息、最具个性、最具有规模的现代化建筑群，也是深圳智能化水平最高的建筑群集中地。每一栋建筑就是一道风景，而每一栋建筑都预留了不小比例的绿化面积。

　　在国土局规划文本中，以“园林式、安全、高效的集教育、科研、产品试制、孵化于一体的电子、信息产业区管、公办、展览、金融贸易、居住综合区”来定位片区，这里住宅规划占地为26万平方米，建面78万平米，7000户、3万人居住规模。目前，东海、鸿威的地块都已经动工。

　　阳光带·海滨城与其物业价值相比的“低价格”是其未来保值增值的可靠保证：

　　楼盘的“低价格”则来源于两个方面，一个是地价，另外一个是公司的目标利润。一方面，就地价而言，我们对阳光带·海滨城的同类物业地价进行了一个比较，发现阳光带·海滨城的地价是属于最低的。

　　另一方面，由于预期今年高端物业市场供需出现失衡，为加快销售进度，降低市场风险，招商在利润目标上作了较大的让步和牺牲。假如以同类物业作参照，按楼盘的整体素质测算，则实收均价应在7500元以上，让利约在600-800元/㎡之间。

　　科技园片区的规划前景决定阳光带物业价值不断走高并将在3-5年内兑现：

　　就目前阳光带·海滨城所属的科技园片区而言，其利好前景将不可限量。

　　1)高科技片区的功能将来要大于CBD；

　　2)西部通道的开通将提升整个科技园片区的租金回报率；

　　3)将来地铁的开通会创造巨大的升值空间；

　　4)政府规划的将来的完善的交通配套、市政配套及高科技园居住区的定位必定会带来巨大的升值潜力。

　　阳光带·海滨城价值的价格表现趋势：

　　高性价比是物业保值增值的根本

　　能独占某一块细分市场，并在该市场保持长期供不应求态势的物业，才具备保值增值的能力。只有购买时是相对的“低价格”，而使用时又不断升值的物业，才是具备投资潜力和保值增值能力的物业。

　　招商地产是如何让其诸多物业做到这一点的呢？

　　首先是销售时相对于其物业价值和竞争楼盘的“低价格”。招商地产在楼盘定价时，会根据地段、物业质素和售后服务三大比较实在的因素来测算物业的价值，从而使销售价格与物业价值相符。招商地产物业价格有更多实实在在的支撑点。

　　其二是在项目地块选择时，招商地产会仔细研究项目所处片区的市政规划和城市功能定位，甚至区域经济长期的发展态势，使项目先天性具备了升值的客观外部条件。

　　其三是物业综合质素和后续服务能力经得起市场检验，这表现在公司开发楼盘时始终坚持以人为本的设计理念，注重产品细节和居住的舒适度，从建筑、规划和施工等角度而言，始终追求较高的专业水平，拒绝提供有可能在某些时段哗众取宠消费者于一时的产品。同时坚持不断改进完善自身的全程服务体系，使物业档次始终维持在较高水平。

　　正是在产品和服务上一点一滴的付出和积累，使招商的物业总是在某个片区的高端物业租赁市场占据着主导地位，很多业主也因之在跟随招商地产多年的房地产投资中获得了不菲的收益，并因之成为招商地产忠实的客户。

　　招商地产物业租赁回报表现

　　今年以来，深圳房地产界热烈地讨论着房地产投资回报问题，而招商地产被誉为“深圳租赁回报的冠军”，一时间演为“招商现象”。热闹的讨论并非空穴来风，根据深圳市房屋租赁管理办公室公布的今年全市六区房屋租赁指导租金，在全市租赁市场价格总体水平比去年略有下降的情况下，招商地产开发或持有的蛇口片区之物业，却逆市上扬，成为最近市场最大的亮点。

　　花园城是蛇口第一张名片，地处蛇口门户，出入便捷无比。花园城成为深圳第一个通过国家建设部商品住宅性能A级认定的住宅小区。同年经广东省房协绿色住区认定委员会认定为“广东省绿色住区”，该小区2001年入伙，至今约有二百多户出租，90%租赁户为外籍人士。投资客们从花园城的租售中获得了丰富的利润回报，可从下面图表中得到表现。

　　花园城平均投资收益率比较

　　可以看到，招商地产开发的花园城项目，不同的户型平均投资收益率均大于8%。

　　招商海月花园则是招商地产在后海开发的第一个楼盘，当时周边配套很不完善，但公司明了该片区规划，现在一期业主的收益已基本实现，楼价从当初的4000多元跃升到现在的6000多元。

　　综合招商以前开发的物业来对比，阳光带·海滨城是科技园南片区的第一个高档楼盘，该片区是深圳经济发动机高科技产业的热土地段，高起点高规格的大型美式社区规划、西部通道的开通、地铁的建设以及不断完善的教育、购物、交通与公园等配套设施的建设，都给三五年内物业价值的提升创造了可见的坚实空间。

　　阳光带·海滨城高尚人文社区

　　阳光带·海滨城还有一种“绿”，那就是它的人文环境：深圳大学，虚拟大学园区，南山外国语学校，IBM、朗讯、联想、长城等国际高科技企业……深圳最优势的人文资源，全集中在这一区域。更值得一提的是，根据政府规划，这一片区的居住人口将只有3.6万人，另外政府还规划了相应的中学、小学及生活配套。阳光带·海滨城远离大气污染，概括起来它的绿色由三大优势构成：景观优势、科技优势和教育优势。也许阳光带·海滨城不像华侨城那样夺目，也不像香蜜湖那么耀眼，但是它的片区价值，决不亚于以上两个区域。

　　阳光带·海滨城内设四个班的幼儿园，独立占地1600平方米，再加上政府规划的小学、中学和现有的大学城配套，在教育上可以说是一枝独秀。在高科技园南区的各项配套的前提下，1600平方米的服务会所，包括了颇具时代风情的餐饮、娱乐、运动等内容。20路、105路、K204路、K113路公交车即将引入小区，地铁2A线也将从南科技园通过，相信届时阳光带·海滨城的绿色生活会为更多人所认识。

　　最后从文化的角度，阳光带·海滨城已经被誉为地产界的“高尚活动中心”。一方面，它把“招商会”、“招商童子军”和“但昭义钢琴中心”全面引入社区；另一方面，发展商充分发挥其社会资源整合能力，仅在今年的5、6月份，就举办了海归对话、鲁豫相约登山勇士、但昭义教授钢琴艺术演讲、大型社区水上音乐会、凤凰名主持对话等活动。据统计，阳光带·海滨城自开盘以来，先后举办的高规格文化活动达50多场次。

　　阳光带·海滨城天赋绿色住区

　　经过半年的考察，广东省房协把深圳第一个“广东省绿色住区”的荣誉授予了阳光带·海滨城。广东省房协陈之泉主任说：“中国房地产曾经远离自然、远离绿色，现在正处于向绿色回归的觉醒阶段。绿色不仅仅是一种趋势，还将主宰未来的房地产事业。”

　　阳光带·海滨城以绿色为底子，它是高新南区第一个启动的住宅项目，从某种意义上说，它还是一块“生地”。但就是这样一块生地，却成为别的片区无法超越的“天赋”，更为项目打下了“绿色”的底子。阳光带·海滨城有三重景观，远处是海天一色的海景，近观是毫无遮拦的沙河高尔夫景观，低在眼前的是小区内的滨海园林景观。这三重景观并不是孤立的，而是连成一体，互为关照。放大阳光带·海滨城的背景，还可以延伸到18洞的名商灯光高尔夫球场绿茵景观、美丽的滨海生态公园、红树林景区等。也就是说，阳光带·海滨城实际上处在一个以绿色为底子的景观区内。用泛亚易道的章牧先生的说法是：“离大海很近，离梦想不远。”

　　阳光带·海滨城把绿色融入人居，把“绿”分解成“漾、翠、透、闲”四个层次，无论是空气、水、声、热还是光等环境，都采取了最优化的措施。首先从空间感来说，项目已经把绿溶解到每一寸空气之中。小区绿地率达48％，植物种类达60种以上，以游泳为主题的休闲会所达1900平方米，100％住户都享有至少2个景观，能同时享受3个景观的住户占40％以上；另外地面绿化、架空层绿化、电梯间花槽绿化、公共空间以及屋顶花园形成了立体绿化大花园的格局，不仅利于休闲观赏，而且利于业主室外自由活动。其次从生活感来说，开创了别具风格的“绿色生活版本”。

　　阳光带·海滨城之各方热评

　　这里面好漂亮，给人好舒服的感觉。我去过蛇口花园城，招商开发的项目都很不错，我们很有信心。

　　———全国工商联住宅产业商会会长聂梅生

　　在这里买房、居住真是有眼光、有品位。

　　———中国建筑学会副理事长窦以德

　　招商参评绿色住区的举动，体现出了其强烈的社区责任感，它表明招商在追求经济效益时，将社区效益也摆在了同样重要的位置。

　　———广东省房协会长陈之泉

　　好，真的做得很好。阳光带·海滨城做到了“自然生态、人文生态、经济生态的良好结合”。

　　———参加 “2003中国（深圳）健康人居论坛”的专家

　　我是2002年9月买的阳光带·海滨城，我认为它最大的优势就是性价比高，有升值潜力。科技南区是一个崭新的规划区，定位高，规划好，再加上招商的品牌优势，使我对这个项目一见倾心。

　　———深圳知名地产代理公司策划部经理、阳光带·海滨城业主程喜

　　我购买阳光带·海滨城，主要是看中其投资价值。我是第一天来看就买了，而且一次买了两套，我打算一套自住，另一套等两三年房子升值后卖出去。其实老百姓买房时最关心的是这个片区是否适合居住，我觉得招商的物业能给我们这样的保证，因此我在购买阳光带·海滨城后，又先后介绍了几位朋友来买，他们对这里也相当满意。

　　———深圳市鸿波通信投资控股有限公司总经济师、阳光带·海滨城业主李勇