“围城现象”困扰南京房地产（地方传真）

　　目前，南京市房地产市场正在陷入一种“围城现象”：一边是外地开发商蜂拥而入，另一边是本土开发商正忙着跳出“围城”。据了解，目前想跳出“围城”的南京开发商并不在少数，不仅有中小开发商，在南京实力位居第一、第二的公司也外出“探水”。

　　眼下，南京房地产市场正是充满活力的时候，为何开发商们却要给这个市场扣上个“围城”的帽子？一开发商说，跳出“围城”的原因之一是：地价不断上升，土地成本越来越 高。随着城市建设品位的提高，为利于区域内整体规划、整体开发，南京近年来出售的地块越来越大，这本是正效应。但南京房地产市场固有的弊端，却与这新的市场格局产生了碰撞。

　　南京的开发商全部“出身”于项目公司，盖一幢楼后就成了开发公司。10年前市场刚起步时，都发了财。后来实施“以地补路”，对开发商“抽肥”，在城市道路建设得到改观的同时，开发商也失去了大发展的机会。近两年，南京城建大发展，旧有体制的束缚，又使国有开发商不敢去冒风险、搏市场。

　　南京城市建设开发集团副总经理陈大奇认为，旧有体制绊住了企业发展的腿脚。目前，南京大小开发商有400多家。由于规模所限，使其在新的市场中无力去争夺地块。前不久，南京出售的“宝善”地块，一块地18个亿，被福建一家上市公司拿下，南京开发商个个望尘莫及。房地产行业不同于其它行业，一个开发商，若没有3—5年的土地储备，他对自己企业的发展心里不会有底。

　　由于地区经济发展程度相差太大，不在同一条起跑线上，利益分配必然产生难以协调的矛盾。各地政府为了发展自己的城市，对引进外来资金均给予了一些优惠政策。目前，南京给外来资本在房地产市场上的优惠政策是：减免营业税，少收服务费。

　　这是多大的政策优惠？一位开发公司市场部经理给记者算了一笔账：房地产营业税是5.5％，减免一部分税后，再返还一部分税，实际已收回成本，利润率可以达到一倍！不仅如此，在城市建设中，各区还有各区的权限，各区还有各区的利益。

　　不可否认，外地大企业、名企业进来，带来了先进的管理理念，建设项目也提升了城市品位，并促进了南京本地开发商的正常发展。但小资金进来则不然，往往是一二百万元盖上幢楼，如再给优惠政策，他们会接着干；不给，立马拔腿走人。说白了，就是炒作房地产。南京一家大型开发公司老总说，他们先后与外来资本合办了4家公司，比较成功的却只有1家，只建了1幢楼，对方赚了钱就离开了南京，其它几家公司，都以破产而告终，钱也早被对方拿走了。

　　有学者认为，在区域市场经济条件下，除了企业是市场的主体外，政府也是具有地方利益的市场主体。因此，在当前地方政府以GDP、税收、就业等为基础考核目标的约束下，作为区域产业政策行为主体的政府，选择也应是市场化的，其行政博弈的出发点是本地利益的极大化。

　　“近日，国家统计局公布了长三角15城市居民收入的最新统计，各城市百姓收入、支出的排名成为人们关注的焦点。目前，政府干预是不可能取消的，我们所希望的是，政府如何最大化地发挥正面效应。”开发商如是说。