房地产风险与央行信贷政策

　　·房贷新政·

　　房地产风险与央行信贷政策

　　人民银行广州分行副行长王自力访谈

　　特约记者　梁　芳

　　广州报道

　　怎样看待近期中央银行的房地产信贷政策，涉及到对当前我国房地产市场运行态势的判断、地产经营风险与金融风险的关系，以及如何理解中央银行的房地产信贷政策问题等。日前，本报采访了人民银行广州分行副行长王自力教授，就央行房地产信贷政策的一系列相关问题进行了分析。

　　部分地区房地产市场出现虚热

　　《21世纪》：对于我国房地产市场是否过热的争论已经持续很久，你如何看待这一问题？

　　王自力：目前，对通过房地产投资增长率、房地产占固定资产投资的比重、商品房空置率、商品房价格上涨情况等一系列指标构成的评估体系，判断出房地产运行存在过热的态势，人们见仁见智。争议的焦点在：（1）评估体系是否陈旧；（2）由此得出的“过热”结论是否准确。

　　对争议（1），如果说陈旧，那么应尽快建立一套科学的、适合当前我国房地产市场的“预警预报”体系（相信这项工作正在做），力争做到尽可能客观、全面、准确、及时地反映、描述房地产市场的现状和未来走势，以便宏观管理部门根据“预警”系统的警示，调控市场供需的总量和结构，维护整个房地产业的长期可持续发展。

　　对争议（2），我本人过去有过办公司，曾涉足房地产市场的体会，我认为：房地产市场同股票市场一样，若陷入“非理性繁荣”，则存在过热，甚至泡沫。

　　从市场参与方及市场表现看，如果土地开发失控，粗放经营、粗放利用，圈地暗流汹涌；如果良莠企业纷纷挤往房地产业，淘金浪潮滚滚，暴富神话澎湃；如果购房置业不是出于住宅需要，而是成为赚钱需求，那么，已圈土地闲置率、虚假资质占有率、四证不全开工率、虚假按揭融资率、现存楼盘空置率、出售楼盘黑灯率、房价离奇上涨率，以及洗钱入囊窃笑率、地产富豪落马率等，便成为房地产市场过热，甚至泡沫的重要标志。

　　以我了解的情况看，（1）零（低）地价、低（高）转让，土地几乎已批光，现在在珠江三角洲，相当数量的乡镇，最大的难题都是土地问题。（2）笔者三教九流的朋友中，具备条件的言必谈房地产，不具备条件的通过“非常手段”也挤进房地产。（3）笔者有两个白领同事，户口不在上海，但分别均各购有上海房产一、二套，说是朋友的朋友去年所购房宅已升值60％，他们正踌躇满志地等待时机，脱手翻本。（4）某地区中低端适用房，1998年时市场价格还不足2000元每平米，而今天已上涨到7000元每平米，不仅普通老百姓看不懂，连业内人士也认为不可思议。

　　由于房地产市场是一个地域性极强的特殊市场，我不敢妄加论断房地产市场是否已经“过热”，但据自己的直观感受，目前至少是部分地区出现了“虚热”。正如《经济学家》周刊所说：“一个泡沫破灭以前，它永远也无法得到积极的确认”。

　　地产经营风险与金融风险

　　《21世纪》：银行和房地产的关系似乎特别密切？

　　王自力：房地产是一种投入大、价值高的资产，由于融资渠道狭窄，房地产的供需双方都是由银行贷款。从房地产开发资金的三大来源———银行贷款、自筹资金和定金及预付款等分析，事实是房地产企业的自有资金规模很小，在房地产开发项目中的比例常常只有不到10％，其余全部来自银行，因为在定金和预收款中，有很大一部分是个人通过银行按揭来支付的。

　　因此，每年几千亿的房地产开发投资中，有70％以上的资金来自银行信贷。从开发资金到建筑企业垫付的工程资金，再到消费者个人购房的资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。是次房地产商们对央行“房地产信贷新政策”的反应之所以如此强

　　烈，正表明了银行是房地产业主要的、不可或缺的资金来源。

　　房地产企业对银行的这种高负债率，意味着一有什么不测，则房地产企业的风险就会转化为银行的风险。尽管这些贷款都有土地或房子作抵押，但银行要的是还本付息，而不是土地或房子。

　　《21世纪》：这种机率高吗？

　　王自力：就出现不测的机率看，房地产企业相对其他企业来要大得多，特别在房地产开发过热时，更是如此：

　　一是由于我国很多开发商压根不像公司，而像草台班子，公司的核心竞争力在于拿地。这也是为什么不少房地产企业里，那些能搞到土地的人成为公司的宝贝儿。

　　二是由于我国房地产企业是离所谓法人治理、内控机制等现代企业制度，距离最远的一个行业。不少房地产企业基本上依赖银行债权式资金支持，股权和股东观念淡薄，内部差不多是家族式、封闭式和专权式管理。

　　三是由于众所周知的原因，我国房地产业是一个敛聚财富最快的行业，官商勾结、权钱交易、合作推陈、勾当出新，因而尽管一夜暴富倍出，但大案要案也频发。

　　由此，可以这么说，随着我国房地产市场的规范和反腐败力度的加大，一旦房地产企业出现不测或房地产泡沫破灭，其危害程度要远超过股票泡沫的破灭。国际货币基金组织最新的《世界经济展望》说，富裕国家中房价暴跌所造成的产出损失，平均为股市暴跌所造成的损失的两倍多。

　　这是因为房地产交易和股票交易有其不同的特点，其中，玩股票者买股票的钱大多是自己拥有的，而玩房地产者开发、投资房地产的钱，却大都是从银行贷款来的。因此，房地产业与银行业的关系要比股市密切得多。

　　对央行房地产信贷政策的理解

　　《21世纪》：你怎么看待央行最近出台的121号文件？

　　王自力：在我国，房地产业和汽车工业等对我国GDP影响重大。为防范银行信贷风险，维护金融体系稳定，促进房地产业长期可持续发展，为避免重蹈日本、泰国等国家因房地产泡沫破灭后，形成银行巨额坏账，拖了多少年也无法解决的覆辙，中国人民银行6月13日下达了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称《通知》）。我以为该《通知》“招招到位”，无疑可促使房地产业运作规范和抑制虚热倾向，无疑有利于满足最广大人民群众的根本利益和住房需要，防范银行的信贷风险。

　　《21世纪》：有人说，央行文件对购买高档住房、别墅或两套以上（含第二套）住房的借款人，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例的规定，不符合市场经济规律。理由是，同样的商品，根据购买者持有资金的富裕程度不同，定出不同的价格是没有道理的。你觉得有道理吗？

　　王自力：我以为，向中低收入者倾斜，通过福利补贴是途径，通过信贷政策也是途径，只要能满足最广大民众的根本利益就是道理。高收入者有钱但是少数，他们尽可以购买高档住宅而不需要住房信贷；若需要住房消费信贷则适当提高其贷款首付款比例，这也是社会主义市场经济的特色所在。

　　信贷政策是中央银行货币政策的重要组成部分。中央银行《通知》的政策意图和政策取向，如对高档住房和购买第二套以上住房的适当限制，就是向社会传达其明确的信号——政府将通过信贷政策，力促房地产市场的结构调整，鼓励开发适应中低层民众的住宅项目。政府以政策的方式来调整房地产行业的利益结构，通过新规则让企业的产品结构满足广大民众的需要，既是市场的要求也是社会的需要。是房地产企业长期可持续发展的重要方面。

　　《21世纪》：现在央行的监管职能已经分离出去，央行的房地产信贷政策如何起作用？

　　王自力：中央银行房地产信贷政策表达的是一定时期国家对房地产业发展的政策意图和政策取向，显然它只能是原则性和方向性的，这对于监管职能分离出去后的中央银行更是如此。

　　商业银行必须按照中央银行信贷政策的意图和取向，制定具体的符合中央银行政策要求的实施细则，及时修正自己的房地产信贷业务管理办法，调整自己的房地产信贷流量和流向。

　　银行监管部门应根据中央银行的房地产信贷政策，及时检查商业银行房地产信贷的管理办法和信贷的流量、流向，是否与中央银行的政策要求相一致，并采取有力措施进行纠偏。