楼市旺盛的“需求”来自何方

　　房地产观察之三本报记者 邹建锋

　　去年以来，东部沿海地区房地产市场持续升温，有人对这种“排浪式”爆发的新型消费需求欣喜若狂，也有人对此隐含的泡沫表示担忧。旺盛的需求才会带来市场的繁荣，为此，中国经济时报记者最近赴房地产市场“热点”之一的浙江省进行了调查，试图探究房地产消费需求的来源。

　　楼市是怎么“火”起来的

　　浙江房地产市场已经连续5年保持购销两旺，而从去年以来，房地产市场发展势头更是“捷报频传”，除了杭州、宁波、温州等大城市，嘉兴、湖州、台州等中小城市的房地产市场纷纷升温：不仅房价快速上扬，销售形势也是日渐火爆。

　　浙江省房地产产业协会理事长唐世定认为，六大因素造就并保持了浙江房地产市场的良好势头：

　　一、经济因素：浙江社会经济良性发展，居民收入快速提高，城镇居民人均可支配收入在全国仅次于上海、北京，这为房地产市场快速发展提供了可靠的基础。

　　二、城市化因素：2001年浙江城市化水平达到42％，比1998年的36％提高了6个百分点，三年间全省城镇城区净迁入人口达到288万人；全省近年来积极进行旧城改造和新区开发，几年来依法拆除违章建筑达到400万平方米。

　　三、改革因素：浙江住房改革制度进展顺利，浙江人对“住房是商品”的观念确立得比较早，特别是温州等地，商品房较早即为百姓接受。出售公房、建立住房公积金制度等房改措施，使城市居民进一步形成了新的住房消费观念，也为房地产市场提供了物质基础：启动资金和消费者。

　　四、政策因素：为了促使住宅建设成为新的经济增长点，1997年以来，浙江省政府先后出台了各种政策，促进住宅流通和建设。

　　五、企业因素：浙江的房地产企业机制灵活、素质较高、敢于开拓、注重品牌。几年来，浙江出现了一大批有实力的房地产企业。

　　六、环境因素：良好的法制环境和舆论环境为浙江房地产业提供了良好的成长条件。

　　温州大自然房地产开发集团有限公司董事长李焱然则从温州市场的特点解释了房地产市场的“热源”：温州人很重视“安家”，有了钱第一件事情就是要买房；温州人的确有钱，其他投资渠道不畅，而这些年来温州房价只升不跌，“买房子不会错”的观念很普遍；温州人有一种攀比心理，多年前温州有小青年为了赶时髦卖血去买“梦得娇”的传说，近几年一些已经买房的人看到更好、更大户型出现，就忍不住要买第二套甚至第三套住宅。

　　虚假需求值得警惕

　　杭州市市长茅临生日前通过市政府“市民信箱”向公众发布了一封题为《让杭州市民居者有其屋》的电子邮件，承认杭州房地产市场确实存在一定的炒作行为。但是他又认为：能够被炒起来，还是经济规律使然——供不应求，这是根本性的原因。

　　而有政府官员和房地产开发公司负责人接受中国经济时报记者采访时还表示：适度的炒作和泡沫对于活跃市场是有利的。

　　那么，目前浙江的房地产市场泡沫是否适度？

　　不妨看看杭州的情况，今年二季度，该市商品住宅价格涨幅为5．2％，而租赁价格涨幅仅有1．9％。浙江省城调队生产价格处副处长沈健芬接受媒体采访时表示，仅从房屋售价和租价比来看，杭州房地产市场的发展就显得有些畸形。

　　她指出，100万元的房子在北京月租能拿到上万元钱，杭州市中心130多平方米的房子价格已经上百万，但租金是肯定不到1万元。房价和租价比像北京那样100∶1比较合理，但是杭州目前房价和租价比停留在200∶1左右。

　　与此同时，一项调查显示，杭州今年夏季的房屋租赁成交量较去年同期下降了近60％。

　　一边是商品住宅供不应求，一边却是空房子租不出去，这种现象的背后隐含着什么呢？恐怕就是危机。

　　据杭州媒体报道，茅临生公开发布《让杭州市民居者有其屋》的电子邮件之后，杭州二手房市场上的新房骤然放量。大量今年刚刚交付的新房匆匆“上市”，这其中相当多还没有办妥“三证”。业内人士分析，这些房子多数是“投资房”。

　　尽管有人计算杭州等城市的商品住宅供应事实上还不足以满足市民居住的需要，但是从上述事实却让人感觉到，在众多中低收入者住房尚未得到切实解决的同时，房地产市场的火爆“需求”却带有明显的虚火成分。

　　另外，虚假的需求信号还来自其他方面，浙江腾达房地产开发有限公司总经理陈华才对中国经济时报记者说，商品房登记预定往往是有水分的，一方面，可能是开发商故意“限量”供应，制造供不应求的气氛；另一方面，购房者在看房时会到处预定，个别人会一口气登记十多套，但最后落实的往往只有一套，多数预定都不了了之。