限量供应：土地储备制度值得反思_滚动新闻_财经纵横

限量供应：土地储备制度值得反思

http://finance.sina.com.cn 2003年08月27日 09:56 中国经济时报

　　房地产观察之二本报记者邹建锋

　　抢地如抢钱

　　不久前，位于杭州学院路的原中国计量学院119亩的地块以6亿元的价格起拍，经过13家公司的激烈争夺，最后以10．55亿元成交，成为杭州土地实行公开拍卖以来总价最高的地

块。折算下来，该地块的楼面地价高达5326元／平方米。而这个价格比2个月前附近某拍卖地块的楼面地价上涨了676元／平方米。

　　于是媒体“惊呼”、房地产界人士也“惊呼”……但是，“惊呼”多了，就有点作秀的感觉。不惜血本购地的房地产老总们表面上表示“压力很大”，其实心里偷着乐。在时下的杭州、温州等地房地产业界，流传着这样的说法：房子根本不愁卖，开发商只要能够“抢”到地，就是抢到了钱。

　　浙江腾达房地产开发有限公司总经理陈华才的分析一语中的：“开发商为什么敢不惜血本拿地？因为他们的赌注就是两年后楼盘落成时房价还要上一个台阶。从（杭州）市中心的情况看，按照今年的土地拍卖行情预测，两年后楼价肯定要超过1万元。”

　　土地储备制造“饥饿”？

　　在采访期间，记者感受最深的一点是各地房地产开发商对土地的“饥饿”。

　　温州市国土资源局建设用地处副处长杨宝山告诉记者，温州市区这两年可用于房地产开发的土地非常紧张：每年可供土地约为700亩，而估计开发用地需求量约为2000亩。

　　突出的土地供求矛盾造成了地价飚升。杨宝山透露，最近温州火车站前一块15亩的土地卖了1．6亿元，每亩单价超过1000万元！这个价格恐怕算得上目前全国最高的地价了。

　　接受记者采访的政府官员、房地产企业负责人分析地价上涨的原因时，几乎都提到了土地储备制度。

　　据了解，我国第一家土地储备机构1996年8月成立于上海市，1997年8月杭州土地储备制度开始启动，1999年6月国土资源部以内部通报形式转发《杭州市土地储备实施办法》和《青岛市人民政府关于建立土地储备制度的通知》，并向全国推广杭州、青岛两市开展土地储备的经验，2001年4月3日《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院15号文件）明确要求“有条件的地方政府试行收购储备制度”。据不完全统计，截止到2001年底，全国已建立市、县土地储备机构1000多个，全国开展土地使用权招标、拍卖的省份超过了90％，已有1435个市、县实行了土地使用权招标拍卖，15个省区、市　明确规定出让经营性用地必须招标拍卖。

　　国家建立土地储备制度的初衷无疑是好的，譬如能够加强政府对土地一级市场的垄断，既可以规范市场行为，抑制土地投机炒作，及时调节土地供应，防止地价的过高增长，避免出现“泡沫经济”现象，等等。

　　那么这一制度实施的实际效果如何呢？

　　以杭州为例，杭州市土地储备中心从1999年开始第一次招标拍卖土地，而此后杭州房价一路走高，到现在多数地段的房价早已上涨一倍以上。而房价上涨的原因，浙江省建设厅厅长陈继松也承认：土地价格上涨是重要因素之一。

　　杭州市建设委员会有关负责人在介绍经验时说：实现非饱和适度供应，保持土地的“卖方市场”，这是最关键的一招棋。杭州房地产业之所以发展得好，是因为杭州的土地市场是“卖方市场”。如果土地市场成为“买方市场”，房地产业就会出现逆转，遇到风吹草动可能就会一蹶不振，酿成灾难性的后果。

　　谈笑间，地价一路猛涨。据国家发改委和国家统计局最新调查显示，2003年二季度与去年同季相比，杭州的土地交易价格上涨了41．7％。

　　陈继松厅长在今年的浙江省住宅与房地产工作会议上讲话时指出：土地公开招标、拍卖制度对于规范土地市场、防止私下交易等方面起到了重要作用。但由于过于追求短期利益，忽视土地资源对市场的调节作用，许多市、县对土地供应缺乏调节和计划，土地储备没有发挥“蓄水池”作用。

　　“繁荣”由谁来买单

　　有人指出，土地储备制度就像潘多拉魔盒。

　　各地政府无疑是这一制度的最大受惠者：从杭州市土地储备中心公开的资料看其收购土地的平均资金和运作成本每亩不超过100万元而卖出时的价格往往达到数百万元，杭州的相关财政收入以每年56％的比例递增。而其他一些城市通过土地拍卖获取巨大利益也早已不是什么秘密。一些城市还将此作为“经营城市”的成功经验加以宣扬。

　　从表面上看，房地产开发商是这一制度的受害者。无疑，飞涨的地价已经使得一些实力较弱的房地产开发商面临淘汰出局的危险，这客观上也有利于房地产业的“洗牌”。但是，购得土地的房地产开发商却依然能够赚得盆满钵满。

　　那么，真正的受害者是谁？是处于房地产产业链最末端的普通百姓。高昂的土地价格导致了商品住宅的楼面地价居高不下，这对于房地产开发商来说，的确是抬高了开发成本，但是成本最终是要通过市场转移给消费者的。

　　同样地段的房子，杭州老百姓需要支付6000元／平方米才能得到，而3年前这样的房子价格不过3000元／平方米左右。也许有人说，现在的商品住宅在设计、环境、建材等诸多方面都有了很大的提高，其建设成本也在上升。但其实大家都心知肚明：如果不是地价飞涨，房价不至于涨得这么快。

　　面对高地价导致的高房价，很多中低收入者欲哭无泪，而一些政府部门和房地产商却为市场的“繁荣”而洋洋得意——可是，他们还能笑多久呢？

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