“拆迁管理办法”应尽快修改_滚动新闻_财经纵横

“拆迁管理办法”应尽快修改

http://finance.sina.com.cn 2003年08月27日 09:56 中国经济时报

　　本报记者王小霞

　　因无法接受房屋拆迁补偿金额太少而与房管局打了近两年官司的赵先生，刚刚拿到法院判决书时才发现：自己奔波两年，拆迁补偿金额太少的问题不仅没有解决，而房子却已经被拆了，留给他的结局只能是接受这太少的补偿金。

　　法律专家认为，目前，一些地方在房屋拆迁立法中缺乏私权保护理念，用制定房屋拆迁管理规章的行政手段剥夺了被拆迁人正当的法律诉讼权利，使得房屋所有人的权益无法得到保证。

　　私权理念被抛弃

　　中国政法大学民商法学院副院长费安玲教授在接受中国经济时报记者采访时说，现在因拆迁打官司的人不少，但结局基本都与赵先生一样。她在对一些省市房屋拆迁立法进行分析时发现，目前的房屋拆迁立法存在很多问题，整个立法过程中私权理念严重错位，使得对私房保护的规范难以寻觅。

　　第一，立法当中存在虚假的公益目的，以虚假社会公益名义侵占了私房所有人的利益。什么是社会公益性质，谁来界定社会公益性质？这些在房屋拆迁法规中都没有规定。按理讲，真正的社会公益是直接为民众服务的，这当中不应当包括以商业利益为目的的开发行为。

　　现在很多私房拆迁征用土地的目的并不是为了社会公益指道路、免费娱乐公共场所的建设等　，而是搞商业住宅的开发，这显然是不合理的。国内物权法立法专家认为，如果私房拆迁是为了实现公益，那么是正当的；如果是以商业开发为目的私房拆迁，那么私房主对开发项目是否有知情权，是否可以提出异议？这些权利在欧美国家和香港等地都是有的。

　　据说，有人在香港大街看到一条马路在一幢房子旁边突然拐弯，就问市政工作人员，被告知该房子的土地是私人的，未经对方许可他们不能拆迁。而目前我们的房屋拆迁管理条例对这些私权可以说是全然不顾。

　　第二，以行政管理观念取代私权理念。包括北京、上海、天津等一些大城市的房屋拆迁管理条例，都强调加强城市房屋拆迁管理，保证城市建设项目的顺利进行。但把加强管理放在第一位，维护当事人的合法权益放在后边是有问题的。

　　别小看这一点，但这却是立法的价值判断。管理应该是手段而不是目的，可以说，当前有关房屋拆迁的立法都融入到了行政管理所定的法规中。管理应该是为了实现社会和公众利益服务的，将管理作为目的是立法理念的严重错位。

　　第三，私权理念被抛弃。一些地方的房屋拆迁管理条例中都规定了拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿协议，而且拆迁人与被拆迁人还要就私房承租人的安置问题签订协议。这中间有非常严重的问题。

　　首先，拆迁涉及拆迁人与被拆迁人之间的民事关系，而被拆迁人与租赁人之间是另一种租赁法关系，这两种法律关系不应当搅在一起。其次，现在我们的法规规定因为拆迁事实的存在，拆迁人可以直接与承租人之间订立补偿安置协议，这样就绕过被拆迁人将其权益分补给了租赁人，这实质上是对被拆迁人权益的侵害。

　　另外，对于承租人在拆房时大多有较长的公示期，因此也不存在其利益受损问题；还有，现行的政策法规强制性要求被拆迁人代替政府承担社会福利义务，这是不合理的；同时，一些地方的房屋拆迁规章还附加要求被拆迁人如果以房屋做了抵押或者房屋有借债行为，必须另做抵押物或者清偿债务后，才能获得补偿。这再一次将两种不同的法律关系搅在了一起，用法规手段强制被拆迁人必须与抵押权人签订协议，拆迁人才能履行补偿义务。这更是不合理的。

　　行政干预设下诉讼陷阱

　　“其实拆迁本来是一件改善居民居住条件的好事情，但却因过浓的行政干预而使好事没有办好，甚至只利于官商而成为对于被拆迁人的一场掠夺和压榨。在整个拆迁过程中，出面的只有三方人员，即拆迁人申请拆迁的单位　、被拆迁人房屋所有权人、承租人　、房地产主管部门国土房管局　。一般最容易发生争议的是拆迁补偿协议，这种争议实际上是拆迁人与被拆迁人之间的事情，但在现实当中，政府却成了主角，许多有关拆迁诉讼的案子，告的都是国土房管局。所以说，本来与行政主管部门没有关系，但政府却偏偏站了进来，并且站在了拆迁人一方，使得被拆迁人进入了鸡蛋碰石头的境地。”北京隆安律师事务所侯仰坤律师在接受本报记者采访时这样认为。

　　侯仰坤分析，从2001年11月1日起施行的《北京市城市房屋拆迁管理办法》第十五条来看：在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限届满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，经当事人申请，由核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

　　侯仰坤表示，这条规定所说的裁决没有说明到底裁决什么？是裁决被拆迁人要求实际解决的补偿金问题，还是裁决拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议。因为补偿金额有争议，所以被拆迁人才不与拆迁人签订拆迁补偿协议而要求裁决，但却又做了规定，那就是裁决主管部门有义务责成双方签订补偿协议，而对于被拆迁人要求解决的具体内容根本不管。

　　另外，拆迁人在事先办理拆迁许可证时，要不断地与国土房管局打交道，拆迁人为了市场利益有必要也有能力与主管部门拉近关系甚至进行利益来往。在这种前提下，如拆迁人与被拆迁人发生争议，请国土房管部门进行裁决，能保证公平吗？

　　侯仰坤认为，仔细分析《北京市城市房屋拆迁管理办法》第十五条的实质内容，就会发现问题不少。首先，当协议签不成时，剥夺了被拆迁人正当的诉讼权利，而只能向行政机关提出裁决。

　　其次，借助行政仲裁，转移了权利和义务关系。义务人实际上是拆迁人，而不是行政主管机关，但此条偏偏规定由行政机关出面来对抗被拆迁人。如果行政机关30天内不作裁决，或者被拆迁人对裁决不服，只能提起行政诉讼只能告国土房管局，而不能告拆迁人　，这样就转移了矛盾方向，也是把被拆迁人拖入了诉讼的沼泽地。因为即使被拆迁人一审二审下来把行政诉讼官司打赢了，也不能得到被拆迁人真正希望的补偿金额。

　　可以说，有关拆迁的行政诉讼其实就是给被拆迁人设下的陷阱，为的是把被拆迁人从拆迁人方面引开，以便拆迁人即使在拆迁补偿协议未签的情况下也能顺利拆迁。

　　不能既当裁判员又当运动员

　　据上海市宏申小区的27户商品房业主向本报记者反映，该小区内住着12位法院的法官，他们都认为宏申小区的动迁许可证是违法的，并诉至法院，但政府有关人物逼他们撤诉了；而且同样作为小区居民的公务员、警察、律师、教师等也受到各方面的行政压力，规定他们必须搬走，否则下岗。行政权力积极介入拆迁，使政府在城市改造和商业开发中既当裁判员又是很卖力的运动员。

　　北京律师协会房地产专业委员会陈旭律师向记者分析了《北京市城市房屋拆迁管理办法》第十六条。该条说，裁决规定的搬迁期限届满，被拆迁人或者房屋承租人拒绝搬迁的，由区、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由裁决机关申请人民法院强制拆迁。

　　陈旭认为，既然第十五条已经规定对裁决不服可以向法院提起诉讼，那最终生效的应是法院判决，而不是行政机关的裁决，这样依据裁决来强制执行本身就是错误的；而且，拆迁补偿协议能否签订，需要拆迁人与被拆迁人协商，用诚实和公平合理的民法原则来解决，政府最多只能做个中立的调解人，不能出来进行强制执行，更没有这个权力。

　　同时，做出裁决的政府主管部门是中间人，而不是当事人。就算裁决生效了，按照裁决来执行，那么向人民法院申请强制拆迁的也应该是当事人拆迁人　，而不是裁决机关国土房管局　。在房屋拆迁过程中，政府主管部门好比一场球赛的裁判，你只能站在中立的角度上来评判，而不应该代表一方进场赛球。

　　侯仰坤说，他代理过很多有关拆迁的案子，看到拆迁人最后都是无法得到满意的答案，所以，他建议被拆迁人不要轻易打这类官司，因为当被拆迁人与拆迁人达不成房屋拆迁协议时，《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定你只能向国土房管局提出裁决，结果不外乎两种：一种是不做裁决；一种是裁决签订房屋拆迁补偿协议。

　　可以说，这两种结果被拆迁人都不会满意，自然会向法院提起行政诉讼。但只能告国土房管局的裁决结果，不能告拆迁人，等法院判了，被拆迁人还得回到国土房管局重新听从裁决。这等于转了一圈又回来了，回来之后还是由国土房管局来裁决协议的签订，与被拆迁人想要解决的补偿金额没有任何关系。你说，被拆迁人花钱花时间打这个官司有什么作用？而且，这种结局还是要求被拆迁人的所有官司都要赢，如果输一场，潜在的危险就是国土房管局不再管了，被拆迁人寻求的法律之路彻底被堵死，最终只能以个人身份找拆迁人协商补偿事宜。

　　法律专家认为，2001年11月1日施行的《北京市城市房屋拆迁管理办法》比1998年10月15日发布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》有了很大进步，但由于存在第十五条、第十六条等规定使它可能成为一个失败的管理办法。对于违背宪法、民法通则等国家法律法规的拆迁规定，应该尽快修改或者废除。

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