西部通道的马太效应

　　西部通道的开通缓解了深圳公路口岸通行能力，方便了深港两地的人员和货物流通，促进了深港两地经济合作，也极大的促进了深港及珠江三角洲地区经济的持续稳定的发展。深圳经济的健康发展势必会带动商业地产需求，前景可观。

　　蛇口受益

　　商业用房

　　西部通道的一线口岸（监管区）将设在南山蛇口东角头东侧的滩涂填海区。从香港元朗开车到南山只需要十几分钟，与香港的消费比较，深圳消费要低的多，而且蛇口片区拥有丰富的人文、旅游资源、国际文化氛围浓厚，这对香港人吸引力较大，势必会吸引香港人来蛇口甚至南山更远的区域娱乐消费，导致该区域的餐饮、娱乐等商业用房走俏。另外南山中心区商业也可能受益，吸引部分港人来购物消费。

　　写字楼及厂房

　　西部通道设计日通车能力7~8万辆，是目前深圳出入境车辆的63％。这也会促使南山区，特别是蛇口片区的物流业的发展，这将对蛇口及整个南山区的写字楼带来利好影响。另外，由于与香港西部的交通费用减少及通勤时间缩短了，并且蛇口片区写字楼相对香港而言，具有很大的价格优势，这将会吸引部分香港企业入驻该片区写字楼。

　　西部通道较深圳其他陆路公路口岸而言，具有吞吐量大、出入境检查方便两大优势，这将大大提高其沿线及周边厂房对出口加工企业的吸引力。另外借助CEPA促使香港服务业与深圳制造业的合作进入新阶段的催化作用，该区域还将吸引香港服务性企业入驻，特别是深圳制造业所急需的管理咨询、会计审计、国际市场开拓方面的专业服务性企业，这些企业的入驻将增加该区域写字楼的需求量。

　　口岸分流

　　西部通道的建设通车以后，将对其他口岸造成不同程度的分流影响。

　　皇岗口片区商业地产将受到较大程度的冲击。由于皇岗口岸主要分流来自香港元朗、屯门一带的客流。而西部通道正好也是接元朗等香港西北部地区，而且西部通道作为市政服务性设施，不收过往车辆通行费，通关费用低；在通关检查手续上实施“一地两检”的查验方式，通关手续简单。这对经济实力相对较弱的香港西北部居民来说吸引力很大。西部通道优势较明显，势必会对位于深港中部的皇岗口岸的人流、车流造成一定冲击，从而冲击到皇岗片区的商业地产。

　　罗湖口岸周边的商业地产受影响程度较小。罗湖口岸主要分流九龙一带客流，而且经过罗湖口岸的客流有50％流向深圳以外的东莞、中山等地。罗湖口岸连接火车站，邻罗湖汽车站、侨社汽车站，无论是对外交通还是市内交通，都十分便利，并且还有未来的地铁交通，其交通便利优势十分明显，是其他口岸无法比拟的，因此西部通道开通对罗湖口岸的商业地产影响甚微。

　　总体而言，西部通道的开通在一定程度上改善了深圳商业的大环境，特别是促进了南山商业地产的发展，但是对深圳个别口岸的口岸经济有所冲击，并且对深圳一些高档商场也可能造成一定程度的冲击。（戴德梁行市场研究部）

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