2003年博鳌房地产论坛年会论坛之嘉宾观点

　　融资渠道必须打开

　　刘晓光首创置业总经理

　　首创置业在几年前就开始考虑融资渠道的问题。资金渠道怎么来，首创的自由资金，基本可以保证在6到7个亿左右；银行贷款，母公司随时保证30个亿的额度；海外上市是我们 中国地产界一个重要的融资渠道，这个管道必须要打开。

　　首创上市第二天，121文件就出来。中国有实力的大企业应该走这条路，最重要是需要接受国际法律的平台，成立国际结构，从而拿到更多钱。这是很重要的路，需要坚持，拿钱，国际通道、机制，和未来。

　　构想中，真是想做中国超级中国住宅基金。真正的地产基金，想了6年，但没有法律保证发起产生和运作，实在没有办法，这是非常重要的通道。如果提供募集，小企业拿有很多项目很好，我们不敢收购，股民有意见，眼看着着急，资源很好，如果有国内基金迎合中小企业需求，重新整合包装，再找国外资金来消化。但法律缺位，这是我们想云做的。

　　地产企业自身的金融链的结合和模型。地产是土地、资金，有了最好的土地，好土地，发展商，担保。出现风险，如果是自己的发展公司不换钱，首创的信誉受损。拍卖，风险释放了。开发、销售、担保，银行，总结模型，下一步主要做的，有能力和条件，金融创新，把不同的链条环节，产业和金融、风险释放组合起来。

　　金融新政的房地产发展方向

　　郭梓文奥园集团总裁

　　金融是经济发展的血管，房地产是重要器官，在大都市，房地产成为经济发展的心脏，具有巨大的带动性和牵引性。金融和防地产的唇齿相宜，互相依存。中国有防地产带动企业，美国是企业带动住宅。有大城市，城市规划对房地产有偏见，因此也界在阐述经营历年，和整个城市规划有那些空间和机遇。

　　有什么样的消费者，有什么样的房地产金融产品。消费者是推动房地产金融产品改革的足大动力。比如在几年前，怎么知道按揭？这是消费者带来的。

　　所以我们面对金融新政，1、房地产应来资本时代，土地公开招标投标，对资本要求高，2、房地产产品结构要大众化、年轻化，3、房地产企业角色要变化。4、物色经营者，把资金给他们。5、与外资银行的合作，同行合作活跃，房地产企业嫁给外资。6、房地产企业空前团结。

　　新时期，奥园集团已经向城市运营商转变了，我们先后参与了从华市、大岗镇和广州南沙区的城市改造工作。借助城市运营商，对城市进行市场化，企业化资本化运做，商业模式主要体现在四资论的转换：资源、资产、资金和资本。

　　用资金入股，从资源向资产。引入企业化，资产转换为资金。

　　信贷政策对房地产市场影响任志强北京市华远集团总裁121号文件对开发信贷的影响方面，文件只是一个重申；对中小企业的影响比较大，他们可以采取股权联合等方式联合起来一块做。但大多数中小企业管理体制不是透明的，很难获得国外资金和基金的青睐。

　　各方的做大和情况也不太一样，央行不仅仅是针对房地产行业，只是一个信号，整体经济可能出现过热，各地根据自己的情况实行；地方，上海（土地）和成都（消费）出现财政补贴；商业银行主要还是以经济效益为主。

　　市场应平稳发展

　　潘石屹SOHO中国董事长

　　2001年，我参加了第一届房地产论坛，那是我最有收获的一次，很多经济学界的学者都在谈行业过热和泡沫，到了今年的第三届，这仍然是一个话题。

　　121号文件的出台对我的震动很大，一个地区经济建设和发展，切忌大起大落，不要在一段时间让支持其高速发展，另一段时期又出于某种需要，要急刹车，这是一种浪费。政府作为政策的制订者和执行者，一会上一会下，就是损失和浪费，是成本提高，效率降低。

　　土地是国家的，实际上这几年来，政府已经意识到这个问题的严重性，也出台了关于土地交易走入阳光的文件，但一年多下来，能够真正走入市场还是寥寥无几，难以让所有的发展商在同一个起跑线上。

　　需要大整合过程

　　范伟复地集团总经理

　　中国住房条件到目前为止，还是处于一个比较低的平均水平，空间和前景巨大，远没有满足需求。目前的行业特征是，大家都在争夺一个大蛋糕，未来5到10年内必然是一个房地产市场大整合的过程。

　　宏观大市需要研究，你必须知道你的企业处于在同样的政策环境下，如何制胜。在我们谋求上市的过程中，发现和前几年不同，前几年一些大企业还在考虑要不要来中国投资，而现在考虑的在中国找什么样的合作伙伴。国外机构对挑选合作伙伴非常审慎，目前国内企业能达到他们的要求的不多，但在未来3－5年，会成长出相当多的优秀企业。因此无论环境和政策如何变，这依然是一个充满诱惑力的市场。

　　目前房地产市场很大，但企业都很小，而且很分散，上海前几名发展商的市场分额只有上海整个市场的15％，这说明这个市场完全是消费品初级市场。市场总体健康张元端中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长房地产很容易过热，房地产增长与国内经济增长的良好的费用关系，那么我认为控制在两倍左右就可以。商品房销售的增长率高与房地产投资的增长率，呈现需求拉动增长的良好态势。当前房地产市场总体上是健康的，尽管今年上半年有非典等因素的干扰，但是我们的房地产仍然发展势头很快，根据国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果，表面在连续3个月小幅度回落后，“国房景气指数”再次回升到107点以上的水平，恢复了原有快速发展势头。

　　仅仅凭空置房的多少，不足以得出是否过热的结论。首先要区分出正常空置和非正常空置。第二空置率的计算方式目前是“以报告期末商品房或商品房的空置量”与“近3年商品房或商业住宅的竣工量。

　　房地产投资的适度增长，会拉动国民经济增长，我们需要控制好投资增长的节奏，发挥信贷等支持系统作用，鼓励住宅消费，加紧拓展多元化的房地产开发结构和融资渠道，这样有利于资金筹集，也有助于规避风险。（深圳商报记者汪开诚方兴）

　　（图片见PDF版D1版）

　　作者:深圳商报记者汪开诚方兴