开发商看好三级市场

　　深圳商报记者罗曼

　　开发商陆续“湿身”

　　开发商投身三级市场“大潮”由来已久。

　　2001年夏，金地置业正式在媒体上发布广告，成为第一个吃“螃蟹”的深圳开发商。不久，招商地产、天健地产也紧随其后，将二级与三级市场演绎得风生水起。去年世联地产也与华侨城集团携手，共同合办地铺，取得不菲业绩。2003年4月，天安地产也专门成立房地产经纪公司；6月，城建集团也举起三级市场旗帜，并在短短的一个多月内，取得1000多万元的营业额佳绩；而万科，特地于去年成立租售中心，十几名专职人员进行租售业务……

　　开发商入主三级市场，成为“时髦”的热潮。

　　细细推究起来，开发商们在三级市场的运作上也有明显的区别。

　　招商、百仕达、城建、天安、万科基本上是经营自己开发出来的项目，相比之下，金地置业则范围开阔得多，金地提倡“不管黑猫白猫，抓着老鼠就是好猫”，对“货源”并没有专门的控制，除了自己的金地花园、翠堤湾、海景花园等楼盘，金地还把吉莲大厦、心语家园、松坪村、国兴苑等楼盘也编入租售对象中。

　　诱惑难挡

　　一直以来，开发商在房地产市场上唱着主角地位，三级市场则由地产中介运筹帷幄。但随着深圳市民第二、三次置业的密度增加，投资型物业的兴起，三级市场有了很大的发展空间和升值潜力。

　　大型的地产中介公司长年从事房屋租赁买卖业务，地铺众多，了解各片区的周边环境、楼盘的价格与定位、租售房屋的成交价格、投资型楼盘的投资回报率，以及周边人群的生活区域、年龄层次、职业特征、收入水平、消费层次等，储存有大量的客户资料和数据库。其从业人员也经过严格的挑选和培训，建立起规范专业的运营机制。

　　可以说，地产中介商掌握着深圳三级市场的动态，并影响着房地产开发的二级市场。地产中介已经成为三级市场的导向，起到三级市场“晴雨表”的作用。

　　俗话说：术业有专攻。对开发商们来说，预测地块市场潜力、建筑的设计研发、园林环境的布置才是他们的专项，而以现楼的租售为主营业务的三级市场，开发商能否当好“黑猫警长”，把肥硕的“老鼠”抓到？

　　前进之路雾茫茫

　　世华地产总经理梁文华一言以蔽之。难！

　　作为侵润三级市场多年的专业人士，梁文华提出了自己的看法。虽然开发商在某些区域有自己的优势，有客观的市场需求空间，而且可以发挥二级半市场潜力，将剩下的尾楼销售，或帮少数业主做租售服务，短期内会对他们的业务有帮助。但从长远来看，三级市场变化莫测，竞争激烈，利润空间越来越窄，对开发商来说，不一定能支撑得下去。开发商如果不能在本地区的三级市场做到最好，其向外扩展的可能性就更小，当外界的压力袭来，就很难抵挡。

　　梁文华认为专业的地产中介与开发商作租售业务有着本质的区别。地产中介是整个团队的全力以赴、以专业优质的服务、良好的口碑和品牌赢得市场。在分工日趋细化的今天，提倡的是“专业的人做专业的事”，企业很难做到事事皆通样样都精，强强合作才是主流。这就是专业地产中介存在的价值和原因。

　　立足服务优化资源

　　城建集团的刘勇主管也认为三级市场具有非常大的潜力。自从6月份城建集团在《深圳商报》刊登三级市场广告以来，其南华花园剩下的十几套尾盘在不到两个月内便销售了90％，纯收入1000多万元，令所有人都倍感兴奋。刘勇把这一优秀业绩总结为“花小钱办大项目”，成本小但效果好。他肯定地说，以后还将继续走这一路线，将二级和三级市场紧密联系。同时他也谈到，三级市场的竞争很激烈，只有借助自己原有的口碑和信誉度，勤奋肯干，才能在挑战中成长起来。

　　面对强势的竞争，万科租售中心主管阎勇提出了“为业主服务”的发展思路。他说，万科很早就从事为业主租售房屋的业务，取得的业绩也非常不错，很多业主和客户都是冲着万科的品牌和诚信度来的，万科租售中心也以“服务”为宗旨，提倡规范、透明服务，取得了良好的成绩。阎勇认为，只有把万科所有的资源进行科学整合，提高服务意识，并逐步扩大区域范围，从经营单一的万科楼盘发展到整个深圳市所有的楼盘，才能立于不败之地。

　　不久的将来，三级市场无疑是楼市的主导，三级市场的潜力实在是很大很大。就这一点，深圳开发商已经深刻意识到，并开始了新的战略“转移”，但前方的路还长。

　　作者:深圳商报记者罗曼