万科垂涎羊城肥肉穗地产商瞪大眼睛

　　本报记者谭洪安广州报道“对不起，刚刚开完一下午的会”，8月20日傍晚近七点，广州万科投资发展有限公司一位业务总监略带疲惫地对等候多时的本报记者说，“最近三个项目的准备工作同时在做，日程安排很紧张，几乎忙不过来”。

　　她所说的“三个项目”，分别指去年12月率先启动的佛山南海项目，以及近期连续签下的广州南湖、黄埔项目，作为这家国内龙头发展商全面进入广州房地产市场的强烈信号， 它们的动向备受业界关注。

　　稍微留心万科的人都注意到，过去一个多月里，除广州、佛山地区之外，在包括其大本营深圳在内的珠江口两岸数个经济最发达的城市中，它的出手同样极为果断和敏捷。种种迹象表明，早些时候自掌门人王石以下一致大力鼓吹的万科“珠三角战略”，已从构想变成现实。

　　而这或许还只是万科全国战略布局调整的冰山一角，好戏还在后头。

　　广州：万科珠三角战略新支点

　　8月1日上午，广州市黄埔区区政府大楼一间不大的会议室里，成立仅两个月的广州市万科投资发展有限公司举行了一次简短但郑重其事的签约仪式，宣布通过公开转让方式获得该区一处13.6万平方米(约206亩)的地块，开发低密度中高档楼盘小区，预计总投资6亿元以上。签约现场为记者准备的新闻稿中称，“这是继日前落实白云区南湖项目后不到一个月内，万科再一次签约广州新项目”。

　　如果不把去年底竞投成功的佛山南海600余亩用地计算在内，则新近签约的南湖和黄埔项目，为万科破天荒头一次在广州市的地盘里“动土”。不知是巧合还是有意安排，上述三大项目从西、北、东三面，对广州市场形成合围之势。

　　深圳距广州约150公里，开车走高速大概需要一个半小时———有意思的是，自深圳起步、早在1988年即开始进军房地产业并大张旗鼓实施全国扩张战略的万科，居然用了足足15年，才终于完成这段特殊的旅程。

　　王石曾在不同场合多次表示，广州是国内第三大房地产市场，胸怀全国的万科当然十分重视，早晚是要进去的，问题在于时机的选择。如今万科终于动手了，业界普遍认为，广州日益规范的市场秩序与依然可观的发展空间，无疑是促使其行动的重要因素，而广州在万科“珠三角战略”中举足轻重的地位，更令此次出击箭在弦上，不得不发。

　　自今年4月首次在东莞一场土地拍卖会上亮相起，万科连续在该市数次公开拍地中频频举牌，表现活跃。前段时间万科东莞首个楼盘项目“已于7月31日签约”的消息，更一度在业界小范围内流传。尽管8月13日万科负责东莞业务一位人士接受本报记者电话咨询时表示“新项目还没最后敲定，可能存在变数，具体情况现在不好讲”。但该人士也承认，有关地块的洽谈工作“正在紧张进行，估计年底前会有结果”——换句话说，万科正式进入东莞只是时间问题而已。

　　此外，上星期记者从成立不久的中山万科公司一位人士口中了解到，他们7月份签约拿下该市一处500多亩的地块，前期规划设计已经展开。加上7月4日以9.7亿元勇夺深圳坂雪岗“地王”的惊人之举，万科大半年来在珠三角城市群里接二连三的快速进攻，真让人看得眼花缭乱。

　　“过江龙”力求低调“地头蛇”心存戒备

　　尽管借黄埔项目签约造了一回势，但与其一贯作风相比，万科在广州的总体表现堪称低调。

　　据上述那位筹划此次签约仪式的广州万科业务总监介绍，他们原打算请王石董事长本人和集团总经理郁亮亲临现场，刚巧公司的年度中期报告出来了，两位领导要去向各地的投资者解释说明这份报告，实在无暇抽身，最终出席主持仪式的是集团党委书记丁福源，以及身兼深圳万科、广州万科两家公司董事长和万科华南区负责人的徐洪舸。而此前签约的南湖项目，万科干脆没怎么主动对外宣传。

　　有关注万科在广州一举一动的人士认为，万科这块牌子本来就树大招风，去年10月他们头一次参与广州土地公开拍卖会，最终未能得手，当时就有议论说这是因为“几家本地发展商对其存有戒心而联手狙击”，万科不愿成为广州同行的“假想敌”，白白增加项目开发难度，表现低调一点完全可以理解。

　　对于万科强势杀入本地以及在珠三角快速扩张，广州发展商们到底是心存忌惮，还是欢迎竞争，抑或无所谓呢？记者近日先后多次联系本地数家主力发展商，希望听听其高层人士的意见，也许是问题过于敏感之故，他们无一例外地以事务繁忙为由，婉拒了采访。私下里，一位在广州从业多年的业内人士告诉记者，在对待外来竞争对手上，广州的开发商是很齐心的，所以万科只能在广州外围打转转。

　　值得注意的是，万科黄埔项目签约一个星期后，广州有媒体即以《地产大鳄争入黄埔开发区》为题，报道了两家港澳财团以及合生、富力、保利等本地大发展商正在或有意进入万科项目所在区域的消息，而市中心区以东数十公里的这一带，过去在广州楼市中表现一直平淡无奇。

　　有业内人士认为，这些新动向与广州大力推行“东进”战略及该区域存在巨大市场空白有关，未必是受万科进入的影响，“但也许不能完全排除万科选点的风向标作用，毕竟其超前眼光和判断能力不容置疑，而且他们旁观者清，未受本地发展商常常会有的传统区域界限观念的束缚”。

　　在签约仪式结束后接受本报记者采访时，无论是徐洪舸，还是广州万科总经理杜晶都表示，广州市场很大，万科的产品跟本地发展商的产品又存在较多差异，应该不会出现太直接的竞争，至于有时开发理念和产品特色方面产生碰撞，擦出火花，对整个市场及各家企业开发水平的提高，说不定更有好处。

　　地款缴付新规可能利好万科入穗

　　万科在广州刻意保持低调，看来一方面不希望无故树敌外，另一方面业界对其诞生于深圳、成长于内地的开发模式北方味太浓、很可能水土不服的质疑，也促使他们必须实实在在地谋划一番。而从珠三角整体战略的成败来看，只有在市场较为成熟和开放的广州取得成功，万科才有可能真正融入地方色彩更为浓厚的其他几个城市。

　　万科其实早已意识到这个问题的重要性。今年初王石在广州接受媒体采访时即表示，广州是岭南文化的中心，深圳是北方文化的城市，两者之间差别非常大，但他认为“这两个城市的气候、地理环境还是大致相近的，深圳四季花城就有岭南建筑的符号，比如骑楼，邻里关系等居住习惯也比较契合”，同时万科有10年左右跨地域发展的经验，适应能力非常强。

　　广州万科则在项目具体实施方案上慎之又慎，比如去年底拿到的南海地块，等到今年10月份才正式动工，它和另外两个新项目在主题风格、市场形象和开发时间等问题上，也要求统一考虑。“我们有很长一段时间天天都在忙这些事，方案改过不知多少回了。”那位业务总监告诉记者。

　　另一个困扰万科的难题，是他们在广州一直不容易以合理价钱拿到合适的地块。根据王石的说法，他们是2001年派出广州工作组的，但有参与万科广州意向项目前期评估的当地某顾问公司老总透露说，万科最早在1999年就通过一些渠道打听行情，试图进入广州，由于种种主客观因素限制，他们多以二手转让地为目标，前后看了一百多块地，占那段时间内广州各级市场上公开或不公开出让地块总数的60%以上，可惜基本上都谈不成。王石后来承认，万科拿不到便宜的土地，也不可能获得比当地发展商更优惠的条件，是他们迟迟未能进入广州的重要原因之一。

　　今年8月1日，广州市国土房管局向外宣布″明年1月1日起，广州新出让、拍卖或转让国有土地的土地出让金一次性全部缴清″新政策，此举随即被本地业界指将引起广州楼市大地震，但也有行家认为，这对仍然为在广州找地头痛的万科来说，倒是个利好消息。

　　“一来深圳早已实行一次性缴清土地出让金政策，万科不存在适应问题，二来万科论资金实力和融资能力都远胜于本地大部分发展商，当后者纷纷被新政策的高门槛拦住后，万科拿地应该比现在轻松，讨价还价的空间也更大。”这位人士分析说。不过，广州本地也有合生创展、富力这样的强势企业，万科的竞争压力依然会很大。

　　收缩战线重点进攻万科全国战略转型

　　7月下旬，万科企业股份有限公司公布其2003年上半年度报告，其中较为引人瞩目的内容，一是虽受“‘非典’疫情及中国人民银行颁布进一步加强房地产信贷通知的影响，公司业绩表现依然强劲，集团营业收入及净利润分别约为人民币21.91亿元及人民币2.07亿元，分别较去年同期上升约46%及45%”；二是“集团继续在已开发城市加大投资力度、增加后续项目储备，同时积极在珠江三角洲、长江三角洲和东北区域寻找新的目标市场”。

　　业界一般认为，后者乃是万科启动“收缩战线，实行重点进攻”的全国战略转型的标志。今年四月，万科高层曾出现重大人事变动，因此亦有评论把此事与新战略的实施联系起来加以分析。

　　8月11日，万科以4.5亿元成功拍得南京河西新城区一处总面积约13.36万平方米，总建筑面积约为21.37万平方米的地块，该地块毗邻2005年全国十运会主赛场奥体中心及新城中心商务区。而在较早前的5月28日，万科经过四年周折，终于签下占地13万平方米的大连锦绣项目，首次进军大连住宅市场。再有近期在广州等地的频繁出击，万科在其锁定的国内三大重点进攻区域都大有收获，战略转型可谓首战告捷。

　　不过，全局战略上的初步成功，并不意味着万科在局部战场上也同样能顺风顺水。对近期万科在珠三角一些二线城市“遍地开花”的扩张势头，就有业界人士持保留态度。

　　他们指出，目前珠三角主要二线城市的综合条件，尚不足以支持大规模的房地产市场开发，尤其是某些城市地方保护主义色彩浓重，政府过于偏袒本地房企，外来发展商多受制约，难有理想的利润空间。

　　“广州龙头发展商如合生、富力等，均没有在周边城市大规模开发项目，原来从二线城市崛起的发展商碧桂园、雅居乐等，近几年也逐渐把主要精力和投资集中到竞争其实相当激烈的广州来，他们都是有多年行业经验的精明的投资者，这样做自然经过十分慎重的考虑。”一位不愿透露姓名

　　的广州地区老总这样说，“万科反其道而行之，固然表明其强烈的自信心和大胆切入市场空白的勇气与决心，但对其中可能存在的市场承受能力不足问题、复杂的经营环境风险问题等等，他们必须谨慎评估”。