上海地产商碰触土地交易制度敏感神经

　　上海报道8月19日，上海房地产界的一位资深人士向记者透露，上海地产商准备联合上书有关部门，“就现行的土地招标制度提出一些‘强烈’的意见。”

　　“现在不是很多人都在抱怨上海的房价太高吗？其实是上海的地价太高。而地价背后的这只‘手’———现行土地招标拍卖制度已经把大家逼上了悬崖边缘。”上海市某房地产开发公司的副总这样向记者抱怨，“与其说是上海存在着潜在的房价‘泡沫’，倒不如说是 存在着严重的地价‘泡沫’！”

　　房价过高地价作祟地产商呼吁改革招标方式

　　“上海房价上涨速度有点离谱！”一位业内人士这样告诉记者，最近以来，上海的房价一路攀升。有数据显示，2002年，上海住宅预售成交均价每平方米4803元，而2003年第一季就涨到5158元。上海市荒岛工作室研展部的调查则表明，今年6月份，每平方米7000元以上的新盘已占到市场上总供应量的50%以上。上海市房地产交易中心的预售价格指数也显示，从2000年到2002年，指数一路上涨，与前一年相比的涨幅分别是3.36%、7.85%和13.13%。

　　“导致上海房价高速增长的一个最重要的因素就是地价的猛增，几乎超出了房地产开发商的想象。”上海市社科院房地产研究中心的一位专家认为，上海地价的增长速度比实行土地招标拍卖之前增长了将近五倍。“有些地方的地价甚至达到每平方米100美元。”

　　“我不否认现在上海房价上涨是由于有部分开发商自己在炒作，但我们也必须承认，地产价格的急剧上涨抬升了房价。”记者上面提到的那位副总表示，“现行的土地招标拍卖制度是地价上涨背后的一只大手。所以，我们提出了‘书面招标’的要求，希望地价能回归到合理的价格水平。”

　　知情人士透露，7月30日，在上海市房地产协会组织的上海房地产开发50强企业座谈会上，多位与会房地产巨头纷纷表示，地价高是房价高的重要原因，土地公开招标导致了地价因“公开竞争”而高升。因此，有关“书面招标”的构想也逐渐有了一个比较清晰的轮廓。其大致内容是，让专业机构对土地进行合理估价后，参加竞标的开发商以书面形式向政府投标，与估价最接近的企业将获得土地开发权。

　　东苑房地产公司董事长侯抗胜表示：“这将有效避免现场招标有可能造成的开发商炒作地价。现场土地招标将逐渐失去天时、地利、人和。”

　　上海农口房产集团总经理刘逸成对此也表示赞同。一向提倡房地产开发公司要“进行物业的精开发”的刘逸成表示，房地产开发商正在自发进行的可持续发展道路的尝试受到当前接连出台的有关土地供应和贷款方式发生变化的极大影响。这就使得一大批本来正在走上良性发展轨道的发展商，不得不终止精耕细作的开发方式，忙于吃土地，加剧了资金的紧张。它的后果是，一方面，地价不断上涨，房价不断上涨，表面看起来是市场非常火爆、但一旦市场消化承接能力跟不上时，危机也就来临了。

　　“提出书面招标我们有自己的苦衷！”一位地产开发商说。

　　“第一桶金”过后的危机

　　自去年7月1日开始，上海市国有土地的出让方式一律以招标拍卖的方式进行。尽管上海市房地资源局有关官员曾多次向外界表示，上海推进土地使用权出让招标拍卖后，地价、房价不会过快过高地上涨。但记者前面列出的数据表明，上海的地价和房价却因此一路攀升。这大大出乎有关官员的意料。

　　为此，中国社科院研究员、土地问题研究专家刘维新指出，在拍卖市场中的盲目性和跟风心理应引起注意。“拍卖市场虽然是一个愿打，一个愿挨，但在盲目和跟风心理的作用下，也会出现脱离经济学基本规律的现象。”

　　不过，上海万科董事长丁长峰认为，上海大开发商手里都有相当多的土地储备，所以实行土地招标制度是否对房地产开发企业造成影响还只能说是一个不确定性的因素。记者在采访中也了解到，上海的一些地产商手中的土地多是在实行招标拍卖制度之前“圈”来的，那时的成本与现在比较起来低廉的多，这也使得这些企业淘到了地价的“第一桶金”。

　　上海证大房地产公司公开宣称，该公司目前的储备项目有：占地面积为836.75亩的三甲港别墅，占地面积1000亩的上海浦江镇公寓住宅，占地5.5平方公里的浦江镇绿化生态住宅工程，大厦占地16000平方米的智能化甲级写字楼———证大联洋大厦等等。

　　上海陆家嘴集团则一直致力于浦东的房地产开发，该公司公开披露的信息表明，2001年其商品房销售收入仅占总收入的20.49%，而来自土地批租的收入则占去大头———仅去年9月转让给平安保险的两块土地，就为公司带来4.4亿元的收入。

　　“并不是每一个企业都是那么幸运，其实现在不少专业从事房地产开发的企业手中根本就没有多少土地了，一级市场地价被炒作的过于离谱，只好到那些二级市场上的‘土地贩子’手中去买。”上海财经大学的一位专家表示。

　　就连上海市的一家在国内颇为有名的房地产开发商也私下向记者抱怨：“我现在用的土地很多都是从二级市场上得到的，那些开发商是真正的‘地产’开发商，在公开拍卖土地的时候，他们会跟着进行大肆炒作，哄抬价格。我们竞争不

　　过这些企业，因为他们就是为了买土地，然后流入二级市场，倒卖出去，而并不进行真正的‘房产’开发。于是，在二级市场上，他们又靠高价出卖通过‘钻营’得到的土地来牟取巨额利润。这样的土地到了我们手中后，开发成本显著提高，利润被压缩，所以我们也只好把房价一提再提。”

　　都是土地储备制度“惹的祸”？

　　据了解，地价过高抬升房价，上海不是“独家”。权威统计数据表明，目前国内的地价涨幅普遍高于房价。国家发改委、统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，三季度房地产价格继续上升，房屋销售价格同比上升4.0%，土地交易价格上升6.3%，房屋租赁价格上升1.1%。在35个城市中，东中部地区的宁波、南昌、青岛、杭州、上海等城市房屋销售价格大幅增长，涨幅分别达到19.2%、9.5%、8.7%、8.4%、7.9%；西部地区的兰州、银川、西宁等城市受西部地区开发建设快速发展的带动，房屋销售价格也分别上升了4.6%、4.8%和3.2%。

　　“这和地价不无关系。”业内人士分析，“从这个方面来说，土地储备制度是一把双刃剑。”诚然，土地储备制度实施后，经营性用地通过招标、拍卖、挂牌方式出让、出租，这在很大程度上减少了一级市场交易中的个人因素，避免“寻租”行为，保障交易的公平和公正性。而在成立土地储备制度之前，由于市场不规范和有利可图，炒地、圈地现象时有发生，土地投机现象普遍存在。土地的增值收益，都进入开发商腰包，导致政府对房地产开发失控，往往造成房地产市场秩序的混乱。

　　从这个方面来说，防止开发商“炒”地，实行土地批租本来是件好事，但现在的问题是，没有一个城市由于实行土地批租而使房价下降的。实行土地拍卖制度后，地方政府却走入了抑制了开发商炒地却自己炒地、为了增加收益而抬高地价的误区。但地价升高后，并不是开发商来消化，而是将财务成本和风险回报等计入房价，转嫁到购房人身上。

　　此外，有关分析认为，由于政府开始规范土地交易市场，这样使得那些已经办好土地开发各种手续，手里掌握土地的公司更觉“奇货可居”，会抬高他们手中土地的价格。从其他城市发展土地储备的经验来看，协议转让、划拨土地等现象不可能一下子消失，如深圳目前招标土地仅占40%，香港占60%。另外，有的开发商想收回以前通过炒作而得来的土地成本，而这些土地在每次炒作中成本都会进一步增加。

　　刘维新认为，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。而房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。

　　“房地产行业产生泡沫最大的危险是在土地供应上，这不是危言耸听。”一位地产巨头直言不讳地告诉记者。

　　上海农口房产集团总经理刘逸成强烈呼吁，出让土地的招标方式要改进：一是摒弃急功近利的想法，要把投标者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用能力等作为一项重要指标，提高它的权重，而不是主要看价格是否出得高；二是鼓励资金雄厚但没有本地开发经验的外资企业与本地企业联合投标；三是提高地产开发的社会开放度，鼓励实力雄厚、有良好业绩的开发商在政府管理下从事地产开发，这比政府垄断开发地产的效率要高；四是大力提高土地市场的透明度、公平公正度，而且要把各级政府的宏观管理职能与市场操作严格区分；五是要抑制土地投机和囤积居奇的行为，土地二级市场要加强管理。

　　附：土地储备制度与土地招标拍卖制度的实施历程：

　　1996年8月，我国第一家土地储备机构--上海市土地发展中心诞生；1997年8月，杭州土地储备制度开始启动，其中建设成果和经验在1999年全国土地集约利用市长研讨班上引起了强烈反响；1999年6月，国土资源部以内部通报形式转发《杭州市土地储备实施办法》和《青岛市人民政府关于建立土地储备制度的通知》，并向全国推广杭州、青岛两市开展土地储备的经验；2001年4月3日《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国务院15号文件)，明确要求“有条件的地方政府试行收购储备制度”。

　　与此相适应，2002年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)，明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权”。据不完全统计，全国已建立市、县土地储备机构1000多个，全国开展土地使用权招标、拍卖的省份超过了90%。不久前，国家有关部门发出通知，从今年8月份开始，原来的“协议”出让土地全部取消，一律采取公开招标、拍卖的方式。