国际商贾觊觎中华第一街麦肯锡“三段论”勾画前景

　　上海报道从上海市黄浦区信息网上获悉：最近，有许多国际商业巨头们对南京路改造工作颇感兴趣，欲参与其中分食这一大“奶酪”。

　　许多业内人士都很看好这一招商新动向：“希望这些国际巨头们的进驻能改变中华第一街的尴尬局面——除了名牌高档商品以外，南京路什么都卖得掉！”

　　巨头入驻尚存变数

　　南京东路新一轮改造大幕已经拉开，先期推出的六大地块引来众多国际国内知名企业集团注目。消息人士介绍，目前明确表示对南京东路改造很有兴趣的国际商界巨头，涵盖了房地产、酒店、餐饮、百货、实业投资等多个行业。

　　在这些巨头中，最抢眼的是美国十大财团之一的洛克菲勒财团。据悉，他们已经锁定河南中路至江西中路之间的一段南京路，欲在此建造标志性建筑作为该公司的亚太中心总部。

　　有150多年历史，在中国7个大城市已开设了8家专卖店的路易·威登品牌，也在同有关部门商谈在南京东路和平饭店附近开设自己的旗舰店的设想。而香港文华东方酒店集团则希望凭自己在酒店投资管理方面的成熟经验，来改造南京路上的著名大饭店。

　　据悉，兰桂坊餐饮集团、香港置地广场也已经相中相关地块，欲择期进入。这将是自1999年南京路步行街改造以来的最大举措。南京路欲借道大企业集团的入驻推动道路的总体开发，南京东路有望从“中华商业第一街”提升为“国际一流商业街”。

　　而有关人士也透露，虽然海内外资金已经表达了明确的投资意向，但是双方合作方案还只是处于密切商谈阶段。记者在向黄浦区对外经济委员会求证国际巨头一事时，一位经济师也非常谨慎地表示，确有此事，不过目前尚不宜对外透露谈判进展。“你知道，现在的竞争太激烈了！各个区都在大力招商引资，想把大企业集团吸引到我们黄浦区，真的越来越难了。”

　　“中华第一商业街”的困境

　　“要买高档货，千万别来南京路！”因为无数次在南京路上卖高档货的实践结果都是失败。南京路上的东海大厦最近又准备招商，这是它第四次易主。原先是东海商都，后改称友谊欧洲城，卖的都是高档货，但生意非常萧条。在无法经营好的情况下，友谊集团招商引资，引进一家韩国集团，改名为日向百货，希望通过外资能拉动该商场的档次，但生意仍每况愈下。其他试图经营高档货商厦的还有———圣德娜，还处在内部整顿装修的阶段，已经不被业内人士看好。

　　步行街资深商家阳光商厦总经理褚先生告诉记者，自己已经在南京路摸爬滚打了几十年，南京路的前世今生可以概括为：繁华的过去，繁杂的现在。

　　南京东路的繁华有目共睹，有案可查，且早已盛名在外。但上个世纪90年代以来，随着淮海路、南京西路及徐家汇商圈的崛起，南京路在上海商业圈中一枝独秀的局面已日益被分解割离，南京路在上海本地人心目中渐渐隐去了光环。

　　1999年9月20日，河南中路至西藏中路段的南京路改建为全天候的步行街，一时间，南京路光艳照人，游人如织，最高的一天达到300万人次，创世界商街客流量之最。即使平常也维持着近80万的客流量，目前世界上还没有其他的商业街能与之分庭抗礼。

　　未曾料想，新建成的南京路正面临着新的尴尬：南京路吸引的是外地游客和中低层消费者，而对更年轻、更国际化、更富有的消费层并没有吸引力。上海本地人鲜来南京路购物，多数人来南京路只为闲逛，渴了买杯饮料而已。声名在外的南京路，更多地吸引着外地的游客。可怕的是，在外地游客了解上海、融入上海以后，他们也更乐意在淮海路、南京西路及徐家汇商圈驻足停留。

　　据有关资料，目前南京东路平均每天的人均消费额只有28.75元，这样的消费额在众多著名的商业街中算是很低的。这个数字与其近百万的客流量形成了强烈的对比。必须将人流量转换成切实可行的收入，这才是南京路的出路。但是，怎样做呢？

　　麦肯锡“三段论”方案重新定义南京路

　　今天的南京路似乎已经很难摆脱消费者心目中低档的刻板印象，“街道和商店拥挤不堪，看上去乱糟糟的”，这是大众对南京路的评说。金玉其外，同样求珍宝于其中成了南京东路所属黄浦区政府的工作目标。“这样巨大的人流量必须转换成经济效益才有效。”麦肯锡上海分公司的资深董事华强森博士也这样认为。

　　英雄所见略同，共同的目标使黄浦区政府与世界著名咨询公司麦肯锡走到了一起。2001年7月，对南京路进行了为期13周的缜密调查和研究之后，麦肯锡正式为南京东路号脉开方，长达2.5公里的整条南京东路(外滩至成都北路)将分三段进行发展构思：以高雅怀旧为基调的“海上情怀”(外滩至河南中路)；以繁华时尚为主题的“都市时尚”(河南中路至西藏中路)，即已经成型的南京东路步行街；以新潮乐趣为亮色的“明日之约”(西藏中路至成都北路)，整个方案将耗资180亿元人民币。

　　这一思路得到了黄浦区政府及当时的上海市长徐匡迪的高度赞赏。“后来的改造路子走得并不顺利，天价费用成了一个大问题”，资深商业人士评价道，“此方案一再被搁置，几年间改造成效不大，很多地段因为资金问题都没有得到及时开发。不知这些国际巨头们的到来

　　会不会一改南京东路过去的招商困局。希望他们能够带来大资金，用大手笔来改造南京路。”

　　积重难返的南京路

　　正所谓船小好调头，白纸上好做文章，看着新商业街迅速崛起，南京东路不得不慨叹，历史的沉淀竟构成其改造的强大阻力。

　　拿步行街来说，过去的繁华依托的是今天看来已显落后陈旧的传统产业，1033米的步行街上集中了300多户商家，超过100多家是中华老字号企业，现在已经鲜有人问津。不少店铺还打着“19元每件”的廉价招牌，让有心走高端路线的毗邻商家哭笑不得。

　　“现在的南京路已经没有任何引领潮流的地方”，东华大学顾庆良教授说。“实施产业的升级换代和结构调整是南京路步行街现阶段的重头任务”。无疑，黄浦区在之前的招商工作中犯了致命的错误，只注重商铺出租，对租赁者的经营项目缺乏一个统一的、前瞻性的规划和定位，才导致今天的混乱局面。

　　很多人主张将南京路推倒重来，重新招商，这在政府看来又太过激。“我们将采取市场手段，使经济效益和社会效益差的商品逐步退出南京路”，黄浦区新闻办的人透露。引进国际知名品牌无疑是迅速提高档次的好方法，所谓筑巢引凤，一定要创造一个良好的投资环境，让投资者看到良好的回报预期，他们才会进来。

　　外滩至河南中路的南京东路东段———“海上情怀”最引人遐思，定位也最高，将与国际大集团合作，引入大品牌商家与先进的酒店管理，在保留、延续南京路历史遗产和建筑风貌的同时，提高品位、扩展功能、融入时尚元素、引入现代化管理，成为一段令人兴奋着迷的典雅的国际型商业街区和景区。

　　“苏州河、黄浦江交汇处，靠近外白渡桥的地方将会建设一个占地16公顷的外滩园，由新黄浦集团开发，发展方向会参照‘新天地’的模式。”

　　保留原有风貌进行开发，是东段开发坚持的原则。在世界各地曾对不少老楼宇进行过成功改造的文化东方集团目前正在与和平饭店洽谈合作，欲对饭店的南北大楼进行保护性开发改造；即将开发的洛克菲勒大楼也因为身居东段，其楼高、体量、功能都要符合东段的整体开发思路，比如它的楼高不能影响外滩建筑群的总体观瞻。

　　“南京东路与南京西路、淮海路、徐家汇商圈已经不在同一个较量的层级上了。”东华大学顾教授在2000年进行的一次调查中得出了这个结论。我们看到过太多今非昔比的事物，商街较量的背后，依托的是黄浦区、静安区、卢湾区和徐汇区等区政府之间的博弈。竞争正在由点及线及面展开。

　　上海的黄浦区曾是一个相当有优越感的区，资源众多，人民广场、南京东路、外滩、豫园等都在黄浦辖区内。但近年来，上海市其他各区特别是静安、卢湾、徐汇的崛起给黄浦区造成很大压力。“外资看好上海是事实，但具体在哪里落地是个问题”，黄浦区对外经济委员会一位经济师告诉记者。“我们的压力越来越大，对每一家跨国公司的争夺都是一场惨烈的战役。”

　　但黄浦区显然已经没有很多时间去观望和犹豫了。根据中国加入WTO的承诺，2005年外贸配额将完全放开，届时国外的服装品牌、化妆品品牌等消费品将大规模涌入上海，如果这一轮大好时机没有抓住，以后翻身将难上加难，因此整个区域性改造的节奏必然要加快。