人民银行广州分行副行长王自力看“地产泡沫”

　　夏天的酷热快要过去了，但中国货币金融市场的三个话题已升温几近沸点：货币信贷缘何高速增长？如何缓解人民币的升值压力？对央行的房地产信贷政策该如何理性思辩？

　　中国人民银行广州分行副行长、原复旦大学国际金融系博士后研究员王自力教授向《粤港信息日报》记者谈了他对这三个问题的看法。记者　李赫

　　央行的货币政策已趋向宽松。今年贷款增幅很可能突破25％

　　记者：自去年8月开始，我国货币信贷便开始呈加速上升的态势，据央行公布的数字，今年1-7月，我国货币供应量迭创新高，截至7月末，广义货币供应量M2余额为20.62万亿元，同比增长20.7%，狭义货币供应量M1余额为7.62万亿元，同比增长20%，目前M2增幅已高于去年同期GDP和居民消费物价增长幅度之和11.9个百分点。与此同时，我国金融机构各项贷款更是增速惊人。7月末，各项贷款余额达16万亿元，同比增长23.2%，是1996年8月份以来最高的。由于许多人对20世纪80年代中和90年代初信贷资产的迅速扩张导致大量不良贷款的教训仍记忆犹新，因此对今年这样的快速增长产生担心：贷款的快速增长是否合理？

　　王自力：目前，一些商业银行的贷款额已远超过全年的贷款目标，而按照规律，放款高峰一般出现于第四季度，如果这种势头不减，2003年全年贷款增幅很可能突破25%。

　　回答这种增长是否合理的问题，要分析增长的背景和原因。就利率水平而言，不能不说央行的货币政策已趋于宽松，尽管始终坚持的是稳健的货币政策，但实际上8次降息以来推行的是一种“积极稳健”的货币政策，金融机构头寸宽松。

　　原因有四点：第一，积极财政政策和稳健货币政策的时滞效应逐步显现，国民经济进入新一轮快速增长期；第二，随着政府换届，新一届政府“七大工程、八大项目”引致了新一轮投资热潮；第三，商业银行转换机制，贷款“早投放、早见效”的行为方式转变明显；第四，直接融资比例小，过度依赖银行融资。

　　将事实上“积极稳健”的货币政策重新建立在“坚实稳健”的基础上

　　记者：对高速增长进行调控的手段，专家学者们都有不少观点，你认为首先要做什么？

　　王自力：我认为，首先将事实上“积极稳健”的货币政策重新建立在“坚实稳健”的基础上。历史经验证明，货币信贷的高速增长往往伴随着低水平重复建设、产业结构失衡、通胀压力加大和不良贷款增加，随后将不得不被动调整而导致经济增长的大幅波动，目前，中国经济已经出现了这样的苗头，因此，央行要善于根据经济周期各个阶段货币政策运行的规律，科学把握货币政策取向。

　　央行内部应设首席分析官，以专业分析影响公众的投资行为

　　记者：在调控的手段上，央行之前提出了预警信号，并且在窗口指导和道义劝告工具上作用明显，如“房贷新政”、“结算账户管理”、“拟提高存款准备金”等，但社会各界的反响不同，有的还引起了争论。央行该怎么对货币信贷高速增长进行调控？

　　王自力：争论恰恰意味着中央银行在金融体系中特殊地位和威望的提升。说明央行能强有力地引导各市场主体行为和社会心理预期。为进一步引导商业银行按照央行的货币政策意图开展信贷业务，目前可借鉴国外中央银行的经验，在中央银行内部实行首席分析官制度。首席分析官不但要有较全面的金融知识和较强的分析能力，而且要有较高的社会知名度，其对货币政策运行结果的分析，不但能够影响商业银行贷款意愿，而且能够影响社会公众的投资行为。

　　商业银行对央行窗口指导和道义劝告等选择性货币政策工具的配合程度，是央行采用利率、再贴现率、准备金率等一般性货币政策工具、调节市场流动性的重要参考依据。通常商业银行配合积极，选择性货币政策工具运用效果好，则央行宜慎用一般性货币政策工具。否则，央行只能下大力气，不惜采用利率、再贴现率、准备金率等，以维护货币供应量增长的稳定。

　　此外，还要加快市场化调控的基础性建设，进一步拓展运用市场手段“预调”和“微调”货币供应的空间。

　　外汇储备迅速增加使人民币升值压力积聚。今后应增加对民企的美元贷款

　　记者：再说人民币升值压力这第二个问题，我国的外汇储备从1993年底的212亿美元增至今年6月底的3465亿美元，规模仅次于日本，位居第二。一个有意思的现象是，很少人谈及“适度”二字，普遍的声音是“外汇储备越多越好”，这就使人民币升值压力很大。

　　王自力：关于外汇储备有一个误区，所谓巨额外汇储备有助于提高外国投资者信心，日本外汇储备超过5000亿美元，台湾省外汇储备占国内生产总值比例也超过大陆，但并没有数据表明日本与台湾对于外国投资者更有吸引力。

　　事实上外汇储备的迅速增加，负面效应不可小觑，例如使得人民币升值的压力不断积聚，一定程度上加大了国家控制货币总量、压低通货膨胀的难度。同时还会造成资金资源的浪费。而在未来几年内，我国出口将保持快速增长，贸易持续顺差和外商投资不断增加，都将促进外汇储备的迅速增加。因此，在当前情况下，应保持人民币汇率的基本稳定，同时采取一些积极措施来缓解我国外汇储备大幅增加所带来的对人民币的巨大升值压力。这类措施主要有：一是加强国家战略物资的实物储备，如石油、铁矿石、铜等稀缺资源的战略储备体系等。二是增加对民营企业的美元贷款，并辅以积极的政策，推进有竞争力的民营企业走出去到境外投资设厂。三是成立美元技术创新基金，支持国内企业加强与跨国大公司的技术合作和开发。

　　此外，要调整外汇管理思路，将控制资本外逃及时转到控制热钱流入的监管上来，目前应充分利用我国资本项目未完全开放的条件，类似1998年，开展一次大规模的外汇检查。只不过检查重点应主要放在对假合资、假外商投资、假预付货款的行政检查，并加大处罚力度。

　　房地产预警体系正在建立

　　记者：央行房贷新政策是引起争议最大的，有一种声音是：目前的房地产市场是否过热？人们争议的焦点在于：对通过房地产投资增长率、房地产占固定资产投资的比重、商品房价格上涨等一系列指标构成的评估体系，判断出房地产运行存在过热的态势，这个评估体系是否陈旧？由此得出的“过热”结论是否准确？

　　王自力：对第一个争论，如果说评估体系陈旧，那么应尽快建立一套科学的、适合当前我国房地产市场的“预警预报”体系。我相信这项工作正在做，力争做到尽可能客观、全面、准确、及时地反映、描述房地产市场的现状和未来走势，以便宏观管理部门根据“预警”系统的警示，调控市场供需的总量和结构，维护整个房地产产业的长期可持续发展。

　　对第二个争议，以我过去办公司曾涉足房地产市场的体会，我认为：房地产市场同股票市场一样，若陷入“非理性繁荣”，则存在过热，甚至泡沫。

　　从市场参与方及市场表现看，如果土地开发失控，粗放经营，粗放利用，圈地暗流汹涌；如果良莠企业纷纷挤往房地产业，淘金浪潮滚滚，暴富神话澎湃；如果购房置业不是出于住宅需要，而是成为赚钱需要，那么，已圈土地闲置率、虚假资质占有率、四证不全开工率，虚假按揭融资率、现存楼盘空置率、出售楼盘黑灯率、房价离奇上涨率，以及洗钱入囊窃笑率、地产富豪落马率等，便成为房地产市场过热，甚至泡沫的重要标志。

　　每年几千亿的房地产开发投资中，有七成以上的资金来自银行信贷，房地产企业对银行的这种高负债率，意味着一有什么不测，则房地产企业的风险就会转化为银行的风险

　　记者：你个人怎么看待关于房地产尤其是广东房地产业存在大量泡沫的说法？

　　王自力：以我的了解情况看，零地价低转让，或者低地价高转让，土地几乎已经批光，现在在珠三角，相当数量的乡镇，最大的难题都是土地问题，在我三教九流的朋友中，具备条件的言必谈房地产，不具备条件的通过“非常手段”也挤进房地产。我还有两个白领同事，户口不在上海，但都买了一两套上海的房产，说是别人去年所购房宅已升值60%，他们正踌躇满志地等待时机，脱手翻本。另一个例子是某地区中低端适用房，1998年时市场价还不足2000元一平方米，而今天已上涨到7000元，不仅普通老百姓看不懂，连业内人士也认为不可思议。

　　由于房地产市场是一个地域性极强的特殊市场，我不敢妄加论断房地产市场是否“过热”，但根据自己的直观感受，目前至少是部份地区出现了“虚热”。正如《经济学家》周刊所说：“一个泡沫破灭以前，它永远也无法得到积极的确认。”

　　从房地产开发资金的三大来源——银行贷款、自筹资金和定金及预付款等分析，事实是房地产企业的自有资金规模很小，在房地产开发项目中的比例常常只有不到10%，其余全部来自银行，因为在定金和预收款中，有很大一部分是个人通过银行按揭来支付的。

　　因此，每年几千亿的房地产开发投资中，有七成以上的资金来自银行信贷，从开发资金到建筑企业垫付的工程资金，再到消费者个人购房的资金，几乎都依赖于银行信贷资金。是次房地产商们对央行“房地产信贷新政策”的反应之所以如此强烈，正表明了银行是房地产业主要的、不可或缺的资金来源。

　　房地产企业对银行的这种高负债率，意味着一有什么不测，则房地产企业的风险就会转化为银行的风险。尽管这些贷款都有土地或房子作抵押，但银行要的是还本付息，而不是土地或房子。

　　房地产泡沫危害程度远超出股市泡沫

　　记者：其他很多企业也有向银行借贷，为什么出现不测的机率房地产企业相对其他企业来要大得多呢？最近许多金融大案都是发生在房地产企业。

　　王自力：一是由于我国很多开发商压根不像公司，而像草台班子，公司的核心竞争力在于拿地。这也是为什么在房地产企业里，那些能搞到土地的人成为公司的宝贝。

　　二是由于我国房地产企业是离所谓法人治理、内控机制等现代企业制度、距离最远的一个行业。不少房地产企业基本上依赖银行债权式资金支持，股权和股东观念淡薄，内部差不多是家族式、封闭式和专权式管理。

　　三是由于众所周知的原因，我国房地产是一个敛聚财富最快的行业，官商勾结、权钱交易、合作推陈、勾当出新，因而尽管一夜暴富倍出，但大案要案也频发。

　　由此，可以这么说，随着我国房地产市场的规范和反腐败力度的加大，一旦房地产企业出现不测或房地产泡沫破灭，其危害程度要远远超出股票泡沫的破灭。国际货币基金组织最新的《世界经济展望》说，富裕国家中房价暴跌所造成的产出损失，平均为股市暴跌所造成的损失的两倍多。这是因为房地产交易和股票交易有其不同的特点，其中，玩股票者买股票的钱大多是自己拥有的，而玩房地产开发、投资房地产的钱，却大都是从银行贷款来的，因此，房地产业与银行业的关系要比股市密切得多。