10亿土地债券杭州胎动(图)

戴秀珍绘　　本报记者　徐可强　杭州报道

　　8月15日，在杭州文三路359号杭州国土资源局的楼下，局长储根荣没有接受记者上楼采访的要求。但是在电话中，储根荣确认，“这是个敏感的问题。我们有这个想法，正在做前期的准备工作。”

　　让储根荣如此敏感的是数日前杭州当地媒体爆出的一则消息。该消息称，杭州国土资源局下属的杭州市城市土地发展有限公司（简称土地公司）将作为发债主体，发行10个亿的土地债券。“这个项目需要经过杭州市计委、浙江省计委、国家发改委和国务院的审批，并不是那么容易就能实现的。”储根荣说。

　　虽然储根荣刻意保持了低调，但据记者从杭州国土资源局土地储备中心（简称储备中心）、土地公司和浙江省国际信托投资公司（简称浙江国投）有关人士处了解到的情况，杭州当地媒体所称的发行土地债券的计划确实正在紧锣密鼓的筹备过程中。

　　土地债券胎动

　　8月18日，储备中心主任赵春告诉记者：根据有关债券管理条例，作为事业单位的土地储备中心并不具备发行债券的主体资格。正在筹划中的土地债券准备以土地公司作为发行债券的主体，主要负责项目选择规划等工作。

　　目前承担发债相关工作的浙江国投投资银行部副总经理王剑杰在介绍有关情况时表示，2000年浙江国投就上书杭州市委市政府，提交了《杭州市城市土地投融资战略方案》，提到组建国有独资的土地公司一事，并且提出了利用这一公司为主体发行企业债、推出信托计划等若干个直接融资的方案，当时得到了杭州市委书记王国平的高度评价。

　　据介绍，2003年3月份土地公司成立后，有关部门就选择了发行企

　　业债形式的融资方案。目前相关机构正在根据发行债券的有关管理条例，进行发债前期的准备工作。而发债具体的投资项目和发债额度均尚在酝酿之中。据当地市场人士分析，占地5700余亩的丁桥地区位置较好，中小企业较为集中，极有可能成为发债项目之一；发债的额度有可能在10亿元左右；债券本息今后将通过出售经土地公司收购、平整（修建基础设施，通水、通电、通气，平整土地等工作）后的土地储备来偿还。

　　土地运作市场化

　　为了求证相关信息，记者曾希望通过114查号台查询土地公司有关情况，但被告知电话和地址均属于保密信息，不得公开。而记者后来联系到的土地公司主要负责人之一来耀美女士，也称根据国土资源局的要求要保持低调，所以不能接受记者采访。

　　根据记者的调查，土地公司隶属于国土资源局土地储备中心，是在杭州市委市政府的推动下于2003年3月份成立的国有独资企业。公司注册资本为20亿元，其中市财政拨款5亿元，另外15亿元是土地储备中心划拨的等值资产，主要为土地中心所有的土地储备。

　　据了解，土地公司首任董事长由原杭州市国土资源局局长朱寅传担任，主要干部由国土资源局调拨，其中负责人来耀美为国土资源局土地储备中心副主任，常务副总经理为储备中心调研员，两人目前虽然在位于天目山路的土地公司任职，但在文三路的国土资源局大厦11楼的土地储备中心仍有办公室。

　　据赵春介绍，1997年8月份成立的土地储备中心是市政府下属的事业单位，主要业务是：根据市政府的有关规划，收购企业用地，保证城建用地，以及调控房地产市场上土地的有效供应；承担土地储备的收购、做地（或整地，指修建基础设施，通水、通电、通气，平整土地等工作）以及拍卖等工作。在上述的《杭州市城市土地投融资战略方案》中，成立土地公司后，储备中心将成为一个制定规划的政府职能部门，而主要业务将由土地公司以市场化的方式运作。

　　土地融资渠道

　　然而，不论是储备中心，还是土地公司，资金问题都是重中之重。

　　据赵春介绍，目前储备中心和土地公司手中拥有接近4000亩的储备土地，而房地产高速发展的杭州每年的新增土地需求都在3000亩左右，在目前只有4000亩存量的情况下扩大储备土地刻不容缓。

　　据了解，接下来，储备中心和土地公司计划以每年大约8000亩的收购数量，几年内收购大约4万亩农业用地。除农业用地外，目前的一些地铁、城市基础设施周围的土地和不多的城乡结合空白地也在他们的收购计划之内。而收购、做地的成本大约为40万元每亩，而且从收购到可以拍卖，其过程至少需要1年时间。按此计算，储备中心和土地公司每年需要投入资金超过30亿元！

　　而靠市财政投入，这样的计划难以为继。据介绍，从1997年8月成立至今，储备中心获得的财政拨款仅有1亿元，而其他大量资金都是利用银行贷款补给的。尽管有意见认为，储备中心手中握有大量证件齐全的土地储备，即便在央行121文件（指《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）的新规定下，也可以从银行获得足够的贷款，但市场有关人士表示，融资渠道过于单一，仍有可能卡住储备中心运转的穴门。

　　虽然杭州地区的多家银行对贷款给土地储备中心这样的单位持肯定态度，但上海银行的一位专家指出，央行的有关贷款政策对于给事业单位的大量贷款并不支持，所以拓宽融资渠道应该是这些机构尽早进行的工作。

　　储备中心筹划推出土地债券的举动，显然也是意识到了这样的问题。

　　土地债尚需政策突破

　　但是，土地债券的前景仍处于一片混沌之中。专业人士纷纷质疑，也是有关部门三缄其口的重要原因。储根荣说，“这件事不是那么简单的。”

　　一位从事企业债评级的专家了解了土地公司发债的准备工作后指出：根据企业债管理暂行办法，发债企业必须要有连续三年的盈利要求，而土地公司仅仅成立半年，在短期内发债“几乎不可能”。

　　另外，目前发行企业债均需国务院批准，资金投向一般是国家级重点工程或重大项目，而发行债券用于土地储备的整治，获得批准的可能性很难说。尤其重要的是，整治后的土地储备很有可能要流入房地产市场，在有关部门加强房地产市场管理的大背景下，能否获批也“很难乐观”。

　　“这个项目触及了企业债管理中的多个政策问题，如果想要正式发行，恐怕还需要进一步的政策突破。”

　　这位专家如是说。