新条例实施 广州物管市场面临洗牌？

　　记者　熊辉

　　去年底，我国物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。北京、上海、深圳三城市物业管理创造的生产总值分别为70亿元、78亿元和50亿元，占这三城市GDP的2.23％、1.45％、2.23％。

　　但是目前广州市场物业管理公司经营情况让人费解。据广州市国土房管局物业管理处处长文靖介绍，去年广州物业管理收费是17亿元，支出19亿元。不仅和北京、上海、深圳三个城市相差甚远，而且大多企业是在亏本经营。随着新条例在9月份开始施行，开发商和业主在前期和后期都必须公开招标选择物业管理公司，那么曾经被开发商扶持的物业管理公司也必须面临市场的竞争，物业管理市场目前的格局是否会被打破？

　　从目前广州物业管理整个行业来看，除政府开发的小区物业管理基本上推向了市场，目前许多物业管理公司与房地产公司是“父子”关系，物业管理公司依附于地产开发商是个普遍现象。

　　存在就有合理性？

　　保利广州物业管理有限公司总经理付俊接受记者采访时认为，存在就有合理性。应该全面看待发展商自己物业管理公司问题，作为开发商子公司的物业管理公司对开发商的品牌的延伸非常重要，物业管理能把开发商经营理念渗透到服务里面，比较容易和开发商沟通，而这些是后来进入的物业管理公司很难做到的。“开发商在卖楼之后可能也是业主，如何找到这两种业主之间权利和义务的平衡点是物业管理公司管理的关键，不能明显的偏袒一方。”

　　“目前亏损的主要是开发商自己建立的那些物业管理公司，那些没有开发商背景公司肯定是盈利的，不然就得关门。”广州市贵族物业管理服务有限公司总经理李荫宁对记者说。而据了解，广州一些房地产商的物业管理公司的财务报表上亏损多少发展商就补多少。但李荫宁说其实秘密大家都知道，这些钱被分摊到买楼的成本里了，开发商不过是把已经到手的钱拿一部分出来补贴物业管理而已。

　　一些专家认为，以目前模式运作的物业管理企业，无论作怎样的结构调整、管理优化，都不能满足业主的真正需求。市场需要的是独立于房地产开发商之外,依靠向业主提供服务来获取利润的企业，需要纳入市场运行的真正意义上的物业管理企业。

　　招投标将使中小企业出局？

　　“新条例的实施必将使物业管理公司出现优胜劣汰，增大企业生存的压力，也会促进物业管理水平的提高。”广州市城业物业管理有限公司的晋合林对记者说。“但是我们对将来的招投标非常有信心，我们会凭自己的服务技能、服务意识和良好的团队去参与竞争，从规模和服务上创效益。”

　　保利物业的付俊总经理同样表示有对开发商自己的楼盘物业管理权志在必得的信心，这种信心来自于公司实力和多年的物业管理经验。

　　贵族物业的李荫宁却对这种招投标的操作表示怀疑。他认为将施行公开招投标方式选择物业管理公司在理论上没有问题，但从开标到评标这一系列的过程该怎么操作条例上没有说清楚，而目前我国招投标本身就不是很规范的。

　　如果这种招投标是由开发商来主持，那么就会给人留下丰富的想象空间。

　　“另一个方面，这种招投标必然导致大鱼吃小鱼的情况，因为一些大楼盘必然会对参与投标的公司有资质方面的要求，而物业管理公司资质和管理能力是没有必然联系的，这样就很容易把那些有能力但没有相应资质的中小企业排除在外，造成一些物业管理公司的垄断。”李荫宁担心道。

　　“其实我们不能带着有色眼镜去看开发商的物业管理公司，不管是谁的公司，只要是规范参与市场竞争就行。”李荫宁对记者说。“现在物业管理竞争非常激烈，经常一家楼盘就会有几十家物业管理公司去竞争，对中小企业来说生存压力会越来越大。”

　　随着房地产业的持续发展，物业管理市场也面临深化、细化与层次化，今后物业管理也会与其他商品一样，实现从功能——质量——品牌的发展趋势，通过在竞争中优胜劣汰，使得资源配置优化，形成规模效益。

　　广州目前有700多家物业管理公司，新一轮的整合可能要开始了。