要维权需知权(图)

服务话题　　“学会运用法律武器，自觉维护消费者自己的合法权益！”这句话对于广大消费者而言，应该是早已司空见惯、耳熟能详了。但要是具体问到消费者究竟享有哪些合法权益，相信能够回答上来的人并不多。

　　房地产律师认为，正是由于置业者对自己的合法权益不甚了解，因此在购房之前一般都未能做到未雨绸缪，而是一直等到发现自己被侵权后，才想到要去“亡羊补牢”。时下出现的大量购房纠纷案例中，相当一部分就是由于置业者事前对自己的合法权益所知甚少，未能做到防患于未然，以致后悔晚矣！因此，房地产律师提醒广大置业者：如何安全、有效地在购房中达到实现房屋的价值、规避购房风险、减化购房难度、维护自己的合法权益？知晓消费者权益是不可忽视的前提。要知道这些权益是我们购房时应有的，而不因任何开发商自定规划所改变。所以，大家一定要谨记在心，以此为武器指导我们和开发商之间的交易，避免吃亏上当。

　　置业权益

　　权益1：

　　安全权

　　购房过程中，消费者首要考虑的是房屋的质量问题，这关系到入住后的安全，所以，作为开发商有义务保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求，对可能危及人身、购产安全的，应当向消费者做出真实的说明和明确的警示，并说明或标明正确的使用方法。

　　权益2：

　　知情权

　　现在购房者都知道购买商品房要查看五证，确认经营者的主体资格，审查对方的营业执照等合法条件及房屋的基本情况，这是消费者应有的消费权利。那么，经营者有义务将房屋的真实情况提供给购房者。不得做引人误解的虚假宣传或弄虚作假欺骗消费者。

　　权益3：

　　自主选择权

　　选到合适自己的房屋这不是简单的事。有这样一个案例：一对夫妇精挑细选选中了一套高档住宅，在能言善辩的售楼小姐的怂恿下，毫不犹豫地交了3万元的订金。要签正式购房合同的时候，这对夫妇有些顾虑。虽说当初是自愿精心挑选的，但对房屋的合法状况并不了解，于是委托律师事务所进行了合法性调查，结果发现此项目土地已被银行抵押，银行未同意对外销售。如果购买了该房屋，开发商若不能如期偿还银行贷款，银行可以依据我国《担保法》对此项目进行拍卖等形式获得价款进行偿还。在听取了律师关于购买该房屋存在较大风险的意见后，这对夫妇放弃了购买该房屋的计划。但开发商以交了订金为由，声称如果不买，3万元订金不予退还。经营者这种不合法的强制行为，剥夺了消费者自主选择的权利，作为购房者，有权对所选择的房屋进行鉴别，如确认是不合法项目，开发商应无条件返还消费者所交纳的定金。

　　权益4：

　　公平交易权

　　在购房过程中，有关质量问题、面积问题的纠纷是最多的。防范因质量问题造成购房风险的最有效方法是加强自我保护措施。

　　我们知道，房屋的设计图纸的面积与房屋竣工后实际测量所得的面积是有误差的。如果是现房，购房者可以直观地看到所购房屋的面积，或者当购房者在购买现房时，该房屋的实际测量面积已经测出，出现面积误差并不普遍。但在通常的商品房销售中，发展商大多销售的是期房，所以在销售合同中涉及的面积只能是暂测面积，而暂测面积与实测面积的差额常常成为发展商与购房者纠纷的起因。

　　如何更好地解决可能出现的争议，避免不必要的纠纷，经营者能做到公平交易是前提。房地产律师提醒置业者，作为消费者也应加强法律意识，通过协议的形式约定不能预知的风险。现行的北京、上海、广州、杭州、深圳、重庆等地，购房合同都有国土规划部门或房屋主管部门的格式合同，建设部也有格式合同版本，但对面积的表述不尽一致。对此，《商品房销售管理办法》中对面积误差责任有明确的表述，购房者应仔细阅读，并落实到购房合同中。

　　权益5：

　　获得赔偿权

　　发展商违约行为应依法承担法律责任。购房者除受《消费者权益保护法》的保护外，还受到《产品质量法》、《价格法》、《计量法》及相关法规如《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的保护。

　　违约责任条款是购房合同中必不可少的重要内容之一，是要求承担违约责任、赔偿责任的法律依据。因此，与开发商签订购房合同时，购房者应在合同中对房屋质量、房屋面积、逾期交房等方面作具体的约定，这就需要在合同中详细写明卖方如违约应承担什么责任，付多少违约金及计算方法。违约金由法律规定或双方约定，如果经营者明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务，购房者可以在合同履行届满之前要求其承担法律责任，也可以要求违约方继续履行合同。

　　权益6：

　　获得有关知识权

　　1998年5月，建设部发布了建房［1998］102号文件，决定自1998年9月1日起，在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

　　保护我们消费者的权益取决于两方面：一方面是通过国家的立法、执法、司法活动来保护，另一方面是消费者的自我保护。

　　律师支招如何维权

　　招数之一：

　　聘请专家、律师代理购房

　　目前，大部分购房者还未形成在专家指导下购房的观念，购房预算中没有考虑对咨询服务代理的必要支出。许多购房者认为政府主管部门应该为他们提供免费咨询及协调纠纷，而主管部门往往不能陷在这些具体的事务里。

　　房地产交易涉及到建筑、金融、法律等多方面的专业知识，大多数购房者不可能掌握那么多的知识。而且购房对一个消费者来说不像购买其他商品一样会经常发生，不可能通过积累经验来避免损失。另一方面，在房地产市场中，一些开发商出于自身经济利益的考虑，对自己开发的物业销售合同缺乏公正性和客观性，更有少数不法开发商恶意制造圈套，哄骗误导购房者上当受骗。

　　记者点评：值得一提的是，有些开发商聘请并指定专门的律师，以处理购销双方发生的纠纷，但这些房地产公司指定的律师和消费者自己聘请的律师可能存在较大的差异，房地产公司的律师客观上较少考虑购房者的利益。因此，购房者不能偏听偏信房地产公司指定的律师。

　　一般情况下，消费者很有必要在自己聘请的律师或专家的指导下购房，或者通过委托交易代理机构来从事房地产交易，签订商品房销售合同，较之亲力亲为往往有事半功倍的效果。

　　购房者在选择交易代理公司时，要注意受托方应是有良好的信誉，具备一定的经济能力和较好的工作业绩的机构，不要委托那些没有正式营业执照、没有足够专业人员和固定资产的皮包公司。受托方应具有良好的职业道德，做到公平中介，对客户委托的工作认真负责，实事求是，时刻考虑到委托人的利益。

　　招数之二：

　　购房合同要公平

　　为避免购房后发生诸如货不对板等情况的纠纷，确保买到称心如意的商品房，购房者应要求开发商以书面形式明示以下事项：

　　记者点评：项目开发进度，竣工交付使用时间及交付条件（须同时提交买方的各种法律文件：如建设工程质量主管部门出具的工程质量竣工核验证书、住宅质量保证书，住宅使用说明书等。）

　　项目及其配套设施平面示意图。

　　商品房的结构类型、房型、户型、装修标准、建筑面积、公共和公用建筑面积的分摊方法、土地使用年限等。

　　商品房面积及误差的处理方式。

　　买卖双方如出现违约时的处理办法及违约金的支付办法。

　　买卖双方如遇到纠纷的处理方式。

　　物业管理事项等等。

　　签订商品房销售合同的注意事项。

　　招数之三：

　　购房合同内容要全面、具体

　　主要内容全面，无遗漏、无冲突。一份商品房销售合同，就是买卖双方所有权利义务的具体约定，除法律已有明确规定的之外，缺少某一内容条款，就缺乏一份应有的保障。

　　条款应具体明确。商品房销售合同的文字表述要准确，逐条逐项列明，每一个条款要有一个核心表达思想，避免使用含糊的提法，如“可能”、“争取”、“尽量”、“估计”等。除非当事人对该项条款是否切实履行没有强烈要求。

　　记者点评：对于不得已使用的原则性规定，要有法律和事先约定的评判标准。如不可抗力和免责条款的认定，一般质量问题，重大质量问题的认定等，要么由双方归纳出可能存在的情况，要么以法律规定或双方共同推举的权威部门出具的材料为准。

　　对于开发商提供的合同及补充协议样本，购房者要逐条审查，对用词的准确性，前后一致性，标点符号、条款之间的因果关系等尤其要注意，不能心存侥幸。

　　购房合同要公平，无隐瞒事项。公平是商品房买卖双方的最起码要求。公平一方面体现在合同中双方权利与义务的对等方面，另一方面体现在双方在商品房买卖关系中或更大范围的平等关系中。在商品房买卖过程中，交易双方在房地产专业知识、法律知识的掌握程度上是不平等的。购房者处于劣势地位，开发商出于自己一方利益的考虑，有能力也有动机在销售合同中埋下几处伏笔，旨在将来履约过程中有利于自己，不利于对方。

　　记者点评：这种不公平的合同条款，常见于开发商提供的合同样本中，在某种意义上这也是一种正常现象，无可厚非，只不过对购房者提出了更苛刻的要求而已。因此，必须逐条认真审查，按法律的要求理解每一条款，不能把合同样本当作红头文件，偏信开发商的一面之辞。对于那些不满意的，显失公平的条款，有权要求修改。如果购房者对此提出修改要求，开发商应该心平气和地与购房者协商。

　　解文释义

　　何为“不可抗力”？

　　不可抗力是指当事人的订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。不可抗力通常包括自然现象和社会因素两方面。自然因素如火灾、水灾、地震等；社会因素如战争、动乱、政府禁令等。

　　有些看似不可抗拒的因素，但是不包括在不可抗力之中，这类事件发生后，责任是不能免除的：

　　经济环境变化、市场价格波动，如金融风暴。

　　甲方不能及时采购本合同中所列建材、设备或同类、同级的产品的；

　　市政配套工程不能与房屋同步建设、同时竣工交付的；

　　该建设工地附近有重大施工、该房屋建设不得不停止的。

　　其他不列入免责范围的事项。如停电、雨雪。

　　应对措施

　　如果有属于上面所定义的不可抗力事件发生后，购房者和开发商双方都应积极采取措施。

　　受损害一方负有两方面的义务：

　　及时通知双方。不可抗力发生后，应在合同约定或合理的时间内通知对方，以便对方采取措施，减轻不可抗力可能造成的损失，同时，应当在合理的时间内提供有关方面出具的证明。

　　采取合理措施，防止损失扩大。如发生不可抗力一方当事人不及时采取措施或采取的措施不合理、不适当，致使损失扩大的，则扩大部分不能要求免责。

　　对方当事人接到发生不可抗力的通知后，应立即采取适当的措施避免或减小损失，同时，对已经发生或可能发生的损失做出评估，以便合同双方当事人采取继续履行合同、变更合同还是解除合同的应变措施。

　　本版撰文／本报记者　蔡仁帅

　　如何安全、有效维护自己置业的合法权益，知晓消费者权益是不可忽视的前提。

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