英美房地产持续“高烧”(图)

英美房地产持续“高烧”一旦房地产泡沫破灭，危害远胜股市崩盘　　在当今世界许多国家，房地产市场价格已达到前所未有的高度，尤其是在英美等西方发达国家，这个问题表现得十分突出。经济学家指出，一旦房地产泡沫破灭，价格骤然回落，将会对各国经济造成巨大冲击，其危害将远胜于股市崩盘。

　　供需失衡导致价格猛涨

　　近年来，世界经济一直低迷不振，西方股市熊迹斑斑，银行利率又一降再降。投资者因缺少投资赢利目标，只得将目光转向了相对安全的房地产市场。投资渠道不畅导致大量资金拥向房地产，这是西方房地产市场持续兴旺的主要原因。

　　尽管目前许多经济学家仍在争论房地产价格暴跌的危险性，但他们普遍认为，供需失衡是住房价格迅猛上涨的直接诱因。随着人口的自然增长，收入的增多以及处于历史低水平的房地产抵押贷款利率，都促使越来越多的人要圆自己的购房梦和扩大人均居住面积。

　　据美商务部最新统计数据显示，美国今年7月住宅建设开工率达到了最近17年来的最高水平。经季度调整后年度化的7月份住宅建设开工数据是187万套，比6月份的185万套增加了1．5％。从1999年以来，像纽约、华盛顿和旧金山等城市，房地产价格大约暴涨了50％。

　　房地产市场持续过热

　　按照英国最大的抵押贷款银行哈利法克斯银行的估算，英国房地产价格在一年之内上涨了约23％。同样西班牙等欧洲一些国家情况也相差无几。日本和德国可能是这次房地产热中少有的例外。那么，西方一些发达国家的房地产热究竟是一个适度的房地产高增长呢？还是已经过热成了泡沫呢？

　　专业人士评价一处房地产是根据其出租的长期收益来衡量的。据德国《经济周刊》报道，世界各国有一个基本相同或类似的计算方法。例如在德国，一处地段好的房地产，它的综合系数是20至25。假设100平方米的住房月租费是800欧元的话，年租金就是9600欧元。那么它相应的购买价就应当乘以20或25，也就是19．2万欧元到24万欧元之间。

　　但从近年来的发展趋势看，世界许多国家的房地产价格走势已超越这条规则。房地产价格的上涨速度明显高于租金的提高速度。英国《经济学人》认为，按照传统的价值衡量尺度，住房价格增长不可能长时间超过收入增长。目前，从住房价格与住房租金和平均工资的比率来看，调查发现有13个国家的房地产价值大大高估，超出合理水平。在美国、澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰和西班牙，这种情况已接近历史最高水平。房地产市场持续过热表现得相当明显。

　　泡沫破裂动摇经济根基

　　国际货币基金组织的研究报告认为，一旦房地产市场泡沫被挤破，因其占用的资金更多，它对经济发展的冲击将双倍于股市暴跌。例如20世纪80年代末的日本，房地产市场泡沫破裂对经济发展造成的巨大负面影响，使日本经济长期陷入了衰退，而由此引发的日本通货紧缩如今已令美国人和欧洲人感到惧怕。

　　目前房地产价格的虚高意味着世界经济正面临着一个新的危险。因为在世界发达国家中，不动产已占到总财产的2／3。在股票市场泡沫破裂后，不断上扬的房地产价格成为支撑世界经济的主要因素。一旦房地产价格暴跌，将严重打击投资者和消费者信心，经济发展将失去一根重要支柱。

　　这方面的教训除日本之外，德国也提供了很好的佐证。德国为什么现在不用过多地为房地产热发愁？这是因为德国的房地产泡沫数年前已经破裂，现在仍在慢慢消化苦果。2000年德国大约有6万套住宅被强制拍卖，2002年则上升了45％，达到8．7万套。在东西德合并后，建筑业曾一度是德国东部经济腾飞的主要推动力，但在房地产泡沫破裂后，德国东部至今没有摆脱经济困境。本报综合报道

　　观点

　　《经济学人》：世界房地产“泡沫”初现

　　英国《经济学人》周刊报道说：“自从1995年以来，房价在爱尔兰上涨了2倍，在荷兰和英国上涨了一倍以上，在澳大利亚、西班牙和瑞典的房价，至少上涨了2／3。扣除通货膨胀因素后，除了日本、德国、加拿大和意大利以外，各地实际房价都上涨了25％以上”。

　　这种现象正常吗？有的专家已提出住房市场已像股市一样陷入了“非理性繁荣”。因为从根本上来说，房价的上涨并不是供求关系发生了变化，住房的需求量并没有大大增加，而是人们把购买房屋作为赚钱的手段，特别是一些养老基金、各种基金会、信托公司也都从股票市场和债券市场中退出来，越来越多地插手房地产业，这就使房价虽然进一步上去了，但房屋的“过剩”也进一步加剧，不少城市里的空房闲置率不断增加，泡沫也在膨胀。