房屋局部承租人有无优先购买权

　　人们知道，承租人有优先购房权，那么房屋局部承租人有无优先购买权？

　　2001年1月，新海咨询公司承租华光置业公司位于繁华地段的邻街房105平方米作为办公用房，并于当月向华光公司交纳了一年的房租3．6万元。4月，华光公司与源鑫房地产开发公司签订了《房屋换建协议》，该协议约定：华光公司将包括新海公司承租房的一幢房屋同源鑫公司换建；源鑫公司一次性向华光公司支付重置换建费64万元；换建后，原承租户的动 迁、安置等工作由源鑫公司负责。协议签订后，双方履行了义务。10月，政府有关部门为源鑫公司发放了上述房屋的产权证。

　　新海公司得知华光公司与源鑫公司房屋换建行为后，要求享有优先购买权，购买上述全部房屋，未果，遂以华光公司为被告，以源鑫公司为第三人向法院提起诉讼，请求法院判令华光公司与源鑫公司之间的房屋买卖关系无效，保护其对华光公司出卖的上述房屋依法享有的优先购买权。

　　此案在审理过程中，对于承租房屋一部分的承租人可否享有整栋房屋的优先购买权问题，产生较大意见分歧：

　　一种观点认为，法律规定的承租人享有优先购买权，并未对承租人作具体限制，局部承租人也是承租人，亦应享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条关于“出租人出卖出租房屋，……承租人在同等条件下，享有优先购买权”的规定（下称第118条）中没有“除外”条款，承租部分房屋的承租人在同等条件下对不分割出售的整体房屋应享有优先购买权。如果说承租的房屋占10％没有优先购买权，那么，承租30％有无优先购买权？承租80％有无优先购买权？承租99％呢？客观的说，承租99％仍是部分承租人，此时，若不承认有优先购买权，显然是不公平的。因此，原告的诉讼请求应当支持。

　　第二种观点认为，承租部分房屋的承租人不享有整栋房屋的优先购买权。司法解释中虽没有对此明文予以规定，虽然部分承租人也是承租人，但是，“出租房屋”按通常的理解，只能是承租人承租的房屋，承租人对此在同等条件下享有优先购买权，对未承租的房屋和承租整栎房屋中部分的，不享有优先购买权。笔者认为：第118条“出租人出卖出租房屋，……承租人……享有优先购买权”一语，文义过于宽泛。若依其文义，则应包括局部房屋承租人享有对出租人出卖整栋房屋时的优先购买权。但是，这样限制出租人的权利，有可能害及出租人的利益，与承租人优先购买权的立法相悖。因为，承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。法律规定的承租人的优先购买权，仅仅是承租的房屋在出卖人出卖时其享有优先购买权。如果允许局部承租人对出售的整栋房屋享有优先购买权，那么，多个承租人都享有整栋房屋的优先购买权，当这些承租人同时主张优先购买权时，应当支持谁呢？显然会人为的造成纠纷，影响出租人的交易，这与承租人优先购买权减少交易社会成本的立法目的不一致。

　　事实上，本案提出的局部承租人的优先购买权能否及于其未承租部分问题，实际上是个法律漏洞，即立法时，未考虑到的一种特殊情形。对此应按法律漏洞的补充方法，加以补充。本案的情形可适用《民法通则》第四条的公平原则及民法理论中的类推加以补充。根据公平原则和类推适用方法对于局部承租人优先购买权对出售的整栋房屋的效力进行限制，并非每个局部承租人均享有整栋房屋的优先购买权，至少承租了整栋房屋50％以上面积的承租人才可以享有优先购买权。此时，承租了超过50％面积的承租人，虽然亦是局部承租人，但事实上他已与全部承租人相近。根据“相近的事物应当同样处理”的类推适用原理，可赋予其优先购买权及于出售整栋房屋。

　　优先购买的同等条件是指交易购买条件即价格条件，还是购买者自身资信等条件。审判实务上，通常认为“同等条件”一般是指交易购买条件，即价格的同一。但在特殊情况下，购买者的资质等因素也是一种条件。如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的房屋只能卖给有资质的开发商，而不能出卖给一般人和企业，此时，购买人的资质就是应当考虑的条件。

　　就本案而言，一方面，华光公司与源鑫公司所签换建协议，并非是有意规避法律将房屋买卖说成是房屋换建，从而剥夺新海公司享有的优先购买房屋的权利。新海公司租赁华光公司房屋的面积仅占整栋房屋不足10％，如果将房屋分割出售给每个租赁户，不涉及房屋开发建设问题，新海公司也只能就其租赁的105平方米房屋面积在同等条件下享有优先购买权，不能对整栋房屋享有优先购买权。另一方面，本案如是房屋买卖性质，也是一种附条件的房屋买卖，即涉及到房屋开发建设、房屋动迁安置，其中很重要的一条是买方必须具有房屋开发建设资格。源鑫具有房屋开发建设资格，而新海公司不具备此项资格，不具备买此房后开发建设的条件，因此，新海公司主张享有优先权的理由不够充分，其请求也就不应得到支持。

　　作 者：汪来超作者单位：经济参考报文章来源：经济参考报发布日期：2003-8-20星 级：