能否要求房地产商双倍赔偿

　　6月底，某房地产公司将我在去年预订的一套商品房交付给我。我要求房地产公司提供产权证时得知，房地产公司为了获得100万元的银行贷款，已将所出售的10套商品房全部向银行作了抵押担保，以致无法办理到产权证。另外，我得知，房地产公司当初在售楼广告中宣称的“该商品房建成后前临主干道，后有50米长、30米宽的绿茵广场，升值潜力巨大”，也因为政府规划部门方案修改而无法实现。而房地产公司却声称“规划方案修改是政府行为，与公司无关”。我大有上当受骗的感觉。请问，我能否要求退房，并要求房地产公司按购房 款双倍赔偿。

　　读者 华明

　　你作为消费者，购买商品房是一种消费行为，与房地产公司之间形成了消费法律关系。如若房地产公司在销售商品房活动中存在欺诈行为，则应当依据《消费者权益保护法》第四十九条规定承担惩罚性赔偿责任，即：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”

　　针对以往商品房纠纷审理中各地法院适用法律不一致的情况，最高人民法院于2003年4月28日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行），其中第八条和第九条将房地产经营者承担惩罚性赔偿责任的行为时间段分为商品房买卖合同订立时和订立合同后，并具体列举了房地产经营者在商品房销售中承担惩罚性赔偿责任的五种情形：（一）出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；（二）出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；（四）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（五）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。对上述五种情形，消费者有权要求商品房出售者返还购房款及利息，并有权要求出卖人承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。

　　此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容，应当视为要约。此时，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　结合你来信所述，房地产公司在售楼书中所宣传的内容具体确定，并直接影响到你的购买决策及房屋价格，应当视为合同内容的组成部分。房地产公司违反此承诺，应当承担违约责任。另外，房地产公司将销售给你的商品房又用作抵押贷款，属于一种恶意欺诈行为。你有权要求退房，有权要求房地产公司返还购房款及利息，并承担你已付购房款一倍的赔偿责任。

　　律师 朱军华 文章来源：经济参考报发布日期：2003-8-20星 级：