楼市降价指望不大

　　7月中下旬以来，中档住宅市场动作频频，未来发展格局显得有些扑朔迷离，让人对楼价的走势产生诸多揣测。现在，市场脉络逐步清晰，曾经呼声很高的“降价风暴”正在化成“毛毛雨”——

　　楼市降价指望不大

　　本报记者陆剑伟

　　“现在的楼盘比前两个月好卖多了。”在许多楼盘卖场，销售人员对记者发出这样一声感慨。面对各大售楼处喧闹的场景和入市买家的日益剧增，市场体验到了久违的喜悦，开发商也为此慷慨解囊，向市场频频抛出动辄数万元的大礼包。一场看似正常促销的举动在一些业内人士看来，将是一场“降价风暴”的前奏。

　　然而，与表面热闹截然相反：支撑着深圳楼价格局的机制并没有根本改变，使得“降价风暴”的前景变得不可预期。楼价指数微幅波动从全市的房价走势来看，趋于平稳，局部有小幅调整。据深圳市规划与国土资源局网上合同备案统计，二季度商品房均价为6021元／平方米，低于一季度6041元／平方米0.3％；4－6月深圳商品房价格的波动幅度分别仅为2.6％、5.2％，市场保持平稳发展态势。深圳同致行物业顾问有限公司董事长王波从宏观态势上分析深圳楼市从1997年至今，房价一直处于增长周期，经过6年的发展，将在2003年进入盘整周期，市场供应理性。从现在的市场反应来看，新推楼盘低价入市，不会像去年一样，以较低的价格“虚晃一枪”，就快速提价。

　　记者据此采访了许多业内人士，得到综合的看法是，楼价走势平缓，一些开发商的促销措施是基于对开发利润更为理性的认识，凭借开发经验的成熟以及对开发成本的有效控制，来造就房地产产品的高规格的性价比。对市场造成冲击的，不是价格，而是产品品质与价格相对照所形成的反差，以及这个价格所支撑的的投资空间。中档楼盘唱主角

　　据统计，8000元／平方米以上的高档楼盘在二季度进入旺季，实现销售面积从4月的8.9万平方米迅速上升至6月18.2万平方米。伴随者水榭花都、黄埔雅苑、波托菲诺、星河·国际等高档楼盘在二季度销量走强后，已进入收官阶段，市场在售的高档楼盘面积在7、8月逐步减少，其对楼价的贡献也相应减弱。华龙地产营销总监邹翔认为，高档楼盘在保持一段时期持续热销后，价格也一直坚挺，但由于量的逐步减少，对以后的楼价将产生一定影响。因此，业内人士预测，楼价在8月可能出现小幅“下滑”，而这将是高档楼盘惹的“祸”。

　　因此，在上半年全市住宅销售面积统计中，以51.8％的份额占据楼市主角位置的中档楼盘（每平方米售价在4000－8000元），将在下半年成为绝对意义上的主角，中档楼盘的动向将决定下半年楼市的走向。楼价难以“瘦身”

　　几乎任何一个地产人士都听过一种经典的说法：“房价是楼市的晴雨表”。其中包含两层意思：一、楼市增长与房价波动具有同向性；二、房价先于楼市而变化。降价会在下半年成为现实吗？从楼市的格局来看，中档楼盘无疑是下半年楼市的主角，而这一部分是楼价体系中最稳固的部分；从楼价的构成来看，在房价的四个组成部分中，契税占的比例很小，建筑安装成本也没有太大压缩空间，土地出让金随着政策的介入和城市建设的发展只能走高，所以理性的开发商只能降低自己的利润来提高性价比，以提高自身产品在市场上的竞争力。从市场角度来看，这是一个大趋势。

　　那么开发商会不会自己完成这一“惊险动作”？深圳市新世界地产开发有限公司总经理郑大伟从事过微观、宏观经济学教学研究，他的话具有一定代表性，他说：“深圳开发商的实际利润并不比内地高。在相同的利润率下，深圳的楼盘比内地的楼盘精细化程度要高很多，要花费开发商很多的精力。整体楼市的降价空间并不大，在不能保持正常的利润空间下，深圳的开发商只能选择‘整体出走’”。

　　作者:本报记者陆剑伟