近水楼台先得月

　　这几年，在深圳买房子的香港人比租房子的多了。深圳的利息低，投资回报率高，对于在深圳工作的港人来说尤其有吸引力。

　　对于在深圳工作的港人来说，由于他们对深圳了解得比较深，因此置业选择的范围几乎没有局限。尤其是CEPA的签定，各种形式的合作和互动将渗透到深港经济生活的每一个毛细血管。外销市场逐渐向全深圳蔓延，除了罗湖、布吉、皇岗口岸，香港人也开始喜欢上了 福田中心区、华侨城，甚至南山和宝安。

　　近水楼台先得月

　　深圳商报记者方兴

　　周五一下班，在某贸易公司工作的孙先生就直奔皇岗口岸，只要1个多小时，就可以见到香港的家人，与他们共渡一个愉快的周末，周一一早，再赶回深圳工作。

　　和千万个往返于两地的港人一样，孙先生已经渐渐适应并喜欢上了深圳。经过数年的高速发展，深圳的城市环境、投资就业环境和生活水准已经不逊于香港，越来越多港人都在考虑是否安家深圳，而CEPA的签定，更让他们下了决心要在这里扎下根来。

　　土地：以哪种方式出让

　　深圳在土地使用制度改革方面始终在进行大胆尝试。早在1987年12月1日，深圳敲响了中国土地拍卖第一槌，引发了我国土地使用权制度的革命。2001年3月6日，深圳市政府以第100号令颁布实施《深圳市土地交易市场管理规定》，所有经营性土地全部进入市场交易。这是我国第一部有关土地使用权制度的地方性法规，它引发了我国土地使用权制度的“第二次革命”。

　　“要用地，找市场”，深圳之所以能够大刀阔斧地进行土地改革，其勇气和信心来源于香港。在香港，土地均以招标和拍卖方式出让。一般来讲，香港政府于每年四月一日财政年度开始前，公布未来两年的卖地计划。卖地计划会详列卖地方法、日期、场地及待售土地的位置、用途、核准容积率等资料。同时，政府也会向市民公布未来三年土地供应的整体情况，以及各种用途的土地的公顷数量。此外，政府将会逐年重新编订卖地计划，以尽量向市民和发展商提供未来五年土地供应情况的资料。不过，由于香港经济自1997年10月底出现波动，香港政府现已修订了批售土地的方式。现行的做法是，地政署公布计划在一年内拍卖及招标的土地详情，同时，地政署公布未来4年可供作私人住宅及其他用途的土地数量。

　　除此以外，由于香港对城市片区的规划比较详尽，对发展商的投资意向具有很有效的指导作用。“在深圳，常常是在土地即将出让的时候，周边的规划才得到明晰的答复。虽然深圳是全国最早实施法定图则的城市，但内容还是比较笼统。”泛臣（中国）住宅服务的总经理蒋尚礼接受采访时表示，深圳的土地出让也应仿效香港，有一个长期的土地出让计划。此外，政府应担任一个权威的信息发布者的角色，对楼盘的开发量、预售量等数据还要细化、归类、分析，让发展商了解真实的市场现状，从而决策投资力度和方向。

　　为了向市场灵活供应土地，香港政府在土地批售中还采取了“申请制度”。其运作方式是：政府把本财政年度可批售的土地列入“储备表”内，如果市民或发展商希望购买储备表上的土地，可在适当时候把申请表寄交政府。申请表上标明申请人愿意支付的最低承诺价格。政府如认为该价格可以接受，便会要求申请人签署一份承诺书。其后，政府会尽快安排批售有关土地。倘若市场需求大于政府当年公布的详细计划所开列的土地，政府可在短时间内把储备表所列土地推出市场，以满足额外的需求。业内人士称，这种做法将避免土地出让计划和市场需求脱节。

　　在土地出让方式的选择上，有关专家认为，香港已有前车之鉴，拍卖方式可能将地价抬高，对经济产生不利影响。因此，专家指出，相比较而言，招标方式更合理，批地的原则不仅是“价高者得”，还看其发展计划是否最能符合政府规划要求。

　　市场：疯狂后的冷静

　　亚洲金融危机过后，曾有过这样的报道：歌星王菲在1997年以4800万港元购入了沙田宝松苑豪宅，然而，由于受到亚洲金融风暴的打击，香港楼市、股市均出现了大幅度的调整，楼市从过去的疯狂高峰下跌多达5成。在这种形势下，王菲不惜半价出售也无人问津。当时买楼的一般中产阶级市民，更被深度套牢，所欠债务难以承受之重。

　　众所周知，在上世纪80年代至90年代的10多年中，房地产业成为香港经济的“火车头”，带动了经济的高增长，也造成了经济的高泡沫，在后期尤为严重。以跑马地的房价为例，上世纪80年代中期，一套楼龄10年、面积一百来平方米的单元房，不过卖70多万港币；可是到了90年代中，这套“老”了10岁的住房，身价却暴涨了10倍，卖到了700多万！就是在普通住宅区或偏僻地区，房价也都大涨了四五倍。就在楼市攀到峰颠的时候，随着香港的回归，不少英国人“荣归”了，物业和相关的金融资产都沽了个好价钱。他们带走了“实”的真金白银，却留下了五彩的泡沫和大批的“负资产”。是早有预谋还是偶然巧合？只有天晓得。据粗略估计，目前香港仅私人住宅市场的负资产价值就有1.9万亿港元，平均每户约200万元，两成置业人士负资产。

　　香港毕竟地皮更加金贵，加之其它方面的比较优势，也还足以吸引国际商家落脚，并忍受一定的房价差。业内专家认为，市场已经摆脱泡沫时代的疯狂，归于冷静，相信它可以寻找出现实供求的平衡点，进而决定楼价到底是该“涨”，还是该继续“缩”。

　　外销：两地越来越紧密

　　在香港楼市陷入低谷的时候，深圳却是太平盛世。在经历了第一个泡沫期后，深圳楼市逐渐升温，掀起了又一波外销热潮，香港回归为深圳楼市加了一把火。张一平回忆说，中海地产开发的海丽大厦有90％以上都是香港人购买。当时购买深圳物业的港人多是货柜司机、退休老人等。但1997年的豪宅热，则吸引了香港的“有产阶级”也来“拣便宜”，其中有很多是在深圳做生意的人。

　　从香港来深圳工作了有些年头的蒋尚礼开始考虑在深置业，他谈到，对外销的变化也是感同身受，“这几年，在深圳买房子的香港人比租房子的多了。深圳的利息低，投资回报率高，对于在深圳工作的港人来说尤其有吸引力。”2002年深圳外销比例约7％，最高的时候是1994的9.3％，虽然比例下降，但由于内销量的增加，因此外销的绝对值实际上是在增长的。而且，蒋尚礼认为，对于在深圳工作的港人来说，由于他们对深圳了解得比较深，因此置业选择的范围几乎没有局限。尤其是CEPA的签定，各种形式的合作和互动将渗透到深港经济生活的每一个毛细血管。外销市场逐渐向全深圳蔓延，除了罗湖、布吉、皇岗口岸，香港人也开始喜欢上了福田中心区、华侨城，甚至南山和宝安。

　　最初，深圳吸引港人置业是因为其房价比香港低5－10倍，但业内人士指出，这个数字可能即将成为历史。“在新界有的地方，已经推出18000元／平方米的楼盘。可以看出，香港楼价在往下走，如果香港楼价趋近深圳，只高出2倍，港人会在哪里买房？”

　　作者:深圳商报记者方兴