商铺投资五大攻略(投资方略)

　　但凡投资都必然存在风险，虽然受整个市场景气的影响，这种风险有所降低或有所掩盖，但其毕竟是存在的。要规避投资风险，达到理想的回报率，我们认为商铺的投资需要注意以下几个问题：

　　一、了解市政规划市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通、道路的改善，旧区改造，市政动迁等。商铺对于环境特别“敏感”，投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解 ，以保证商铺本身的价值提升。另外，由于上海正处于大规模旧区改造中，投资者应尽量避免买入计划动迁的商铺，除非有充足的把握能得到更高的补偿。

　　二、掌握租金水平及未来走势许多投资者都已经意识到，上海真正顶级地段的商铺极少出售，市场上常见的大多数为新建小区的附属商业用房及新建的商场。如前所述，商铺的价值来源于租金水平，投资者需要对目标商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。对于一些地段优势明显，但单位售价高，面积又较大的商铺，投资者还需要从今后拟引进的行业预测租金水平。业内人士都知道不同的行业能够承受的租金水平有很大差异，投资者不能只因其地段好而轻易出手，掌握一定的市场租金行情及招商知识是很必要的。

　　三、谨慎对待“包租”

　　出售商场产权，保证投资者年回报率是近年来比较流行的方式。对于大型商场的出售，业主经常选择这一方式，将商场分割成十几平方米至几十平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价而吸引中小投资者。投资者会得到几年的8％～10％的回报率保证（有时是前5年），且不必参与商场的租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是，我们需要提醒投资者，商场需要非常专业的经营者，一旦发展商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报，或将所购商铺出售。选择此类商铺，投资者应该倍加关心发展商的背景以及商场经营管理公司的资质。

　　四、选择成熟地区选择成熟地区的商铺可以较大程度地降低投资的风险，毕竟商铺的基本需求是有所保障的。虽然一些新开发的社区内的商铺价格相对较低，有相当大的升值潜力，但如果区域内居住人口不足，或缺少客流量，且此类商铺大多数为满足生活基本需求的行业，其租金承受能力较低，从而无法实现其经营价值，其升值潜力亦可能不足以抵消投资者资金的机会成本。

　　五、注重长线收益投资商铺除了考虑再行出售获取利润，长期的租赁收益也是不错的选择。投资者在考虑出租时，不能只从租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”租客，以获得一个长期的有保证的租约。虽然在租金数字方面，投资者的直接收益会略有下降，但如果租客或提前退租或无理拒绝履行合同，会给业主造成更大的损失。这种损失包括商铺的空置的租金损失、房屋的还原费用、设备设施的维修等，甚至有时候因为租客的不规范经营会使业主卷入法律纠纷，因此，商铺投资更应该注重长线的收益。

　　（周敏）