一年20万亩暗含巨大价差 上海房地产商纷涌圈地造林

　　见习记者　罗小军　上海报道

　　“我们对这份文件非常感兴趣！”8月10日，上海申隆生态园副总经理张仁良挥舞着手中的中发【2003】9号文件。

　　中发【2003】9号文（以下简称9号文）全称《中共中央、国务院关于加快林业发展的 决定》，于2003年6月25日下发。文件明确提出，要努力发展好“森林公园、城市森林和其它游憩性森林”，“放手发展非公有制林业”，要求加快利用外资，全国动员，全社会办林业。

　　一个重要的事实是，9号文的发布，为上海去年出台的“以房养林”政策加了一道保险。2002年8月，上海市府批转了市计委等三部门关于发展林业的若干意见———沪府发【2002】87号文（以下简称87号文）规定：在大型片林总用地的30％范围内，可以相对集中布局低密度生态住宅。

　　就此，虽然以房养林政策的细则尚未出台，但对于在上海郊区开发大片林的企业来说，这一个大利好已然出现。申隆总经理姚建国称，申隆生态园计划在园内建设40多万平米的森林别隐区低密度别墅。

　　养林圈地运动

　　87号文规定，十五期间，上海市大型片林重点包括浦江、横沙、佘山、南汇、嘉定－宝山、崇明等六块大片林。所谓大片城市森林区别于市内的小块绿地，而生态林亦是大型片林的一种。据《上海市绿化系统规划》，到2020年，上海的森林覆盖率要达到30％，全市将拥有1900平方公里的森林。倘以87号文的30％计，以房养林用地面积最多可达570平方公里。

　　另据上海市规划，到2005年，上海郊区退耕还林面积须达到150万亩。市农林局林业处一位负责人对记者说，这150万亩不在1900平方公里之内。申隆生态园用地本是农田，当属这一范畴。

　　目前，上海很多乡镇基层政府部门、国有企业、上市公司、民营企业纷纷提出了自己的圈地造林计划，一位业内人士透露，像申隆这样嗅觉灵敏的企业，上海一共有20多家。而上海财经大学地产经济研究中心主任印坤华则告诉记者：“很多根本不懂房地产的国有企业和上市公司亦纷纷据此进入。”

　　林业处那位负责人估计，87号文件出台一年间，上海郊区规划和协议以房建林用地至少在20万亩以上，相当于2003到2007年五年绿化任务的1／3左右。

　　圈地运动亦已波及六大重点大片林之外的区县。奉贤区计委一位官员介绍，该区内许多镇政府已经上报大片林规划用地，目前正在等待审批。在奉城镇，上海宝赛集团追随申隆生态园之后投资生态林，规划占地12000亩。

　　众所周知，生态林作为一种带有公共产品性质的产品，投资大，周期长，收益小，如果没有财政或者政策补贴，私人是缺乏投资冲动的。政府或者直接承担生产责任，或者以补贴等形式降低私人资本进入门槛。而出台优惠政策构成一种间接补贴。

　　上海市农林局林业处负责人介绍，按照现行政策，上海市对经济林的补贴标准为每亩每年300元，为期3年。“生态林原来承诺每亩补贴500元，补贴期10年，可现在还没有兑现。”

　　林业处的统计数字显示，2000年上海林业总投入为2.4亿元，2001年6个亿，2002年20亿。三年间政府投入份额分别为12.5％，15％，10％。2002年，上海市GDP超过5400亿元，全社会林业投入只占GDP0.3％，政府林业投入仅占GDP0.03％。

　　2002年底上海市森林覆盖率为12.2％。2001年，上海财政收入为1996亿元，占全国财政收入的12.2％，而当年的林业投入占财政收入的0.3％。

　　林业处这位负责人说：“林业建设现在主要是社会投资，如果完全靠政府来解决，一是机制不活；二是现有情况下，政府也拿不出这么多钱。”

　　而根据新政策，2003年开始，对于大片林建设，上海市政府将不再采用直接补贴的形式补贴了。“三种情况例外，”林业处这位负责人说，“黄浦江涵养林，公路两侧林地，沿海地防护林全部补贴。”

　　姚建国就此认为：“生态林投入三年都不会有产出，如果政府不补贴，就应该进行政策鼓励，以房养林政策应该尽快出台细则。”

　　高端别墅的隐蔽通道

　　但是，有分析人士指出，以房养林政策很可能成为企业圈占土地、推进高端别墅建设的一条隐蔽通道。按规定，生态林里不可以建高层楼房，但可以开发生态别墅和其它主题公园等游乐项目。一位房地产业内人士说，“在如此环境中，这些别墅当然属于高档”。而根据中央和上海近期的政策，高端别墅是在慎重发展之列。

　　上海农林局林业处另一位官员表示，通过开发林业，企业开发别墅的土地成本大大降低，市场每亩地价大约70万－80万元，而“以房养林”别墅开发用地成本仅每亩10万－20万元左右。

　　姚建国介绍，生态林建设每亩一次性投入1.2万元，申隆生态园11780亩林地一次性总共投入1.43亿元。每亩每年运转需要1200元左右（包括土地流转费），也就是每年还需投入142.44万，按现在协议30年时间，总可变投入为0.4亿多。假设物价不变，总投入不超过2亿元，而园区将建40万平米别墅，每平米别墅成本2500元，别墅总成本为10亿，加上林业投入，总成本在12亿元。而别墅要价1平米1万元的话，大概就可以赚到28亿元。

　　显然，即便以建生态林为前提，这仍然是个大便宜。

　　另一个问题来自征地。姚建国介绍，申隆生态园项目的用地系经奉贤区政府批准，与镇、村委会、居民签订了三份土地流转使用协议。根据这一协议，农田征用后对农民的补偿是：每亩每年流转费480元，每人每月补贴粮食30元。生态园所在地滕家村的一位农民对记者说，此前他一亩土地的年收入大约为4000元。

　　目前，以房养林细则还没有出台，但很多计划都在等候审批。不少企业主表示，如果等到细则出台后，商机早已经没有了，所以必须先行一步。

　　上海市农林局林业处那位负责人介绍，眼前上海市政府正和中国林科院等单位合作研究实施细则，实施细则有可能在今年10月出台。