上海房产新政策，猜猜猜

　　本报记者 李小刚 本报实习生 钱政宜

　　不同于以往的购房退税政策，购房贷款补贴政策将明显向中低收入家庭倾斜

　　业内人士认为，购房退税对高收入和中低收入者实际产生的效果不同，希望目前的贷款补贴政策能对中低收入者购房产生积极作用

　　购房贷款补贴诱惑大

　　【镜头回放】家住浦东的张先生开始盘算着看一些低价房。因为这几天他看到报纸上说，上海市政府计划促进低价位商品房的建设，而且近期将有新的购房优惠政策出台，但是他现在还不清楚什么地方能够找到这样的房子。

　　让张先生动心的直接原因是8月12日上海市政府发言人焦扬宣布的购房贷款补贴政策。而且这项政策将明显向中低收入家庭倾斜，鼓励中低收入家庭购房，促进低价位商品房的建设和消费，平衡住宅消费价格过快上涨的势头。

　　这样的一个政策对张先生的诱惑力很大，但是由于政策的具体内容没有出台，他在担心自己能得到多大的实惠，而且这些低价房的交通是否方便。

　　【新闻解读】上海房地产市场正处于持续增长的繁荣期，而近期将要出台的购房贷款优惠政策将再次刺激上海房地产市场。不过与此前的政策不同，购房贷款补贴将有明显的倾向性。

　　早在5月31日上海购房退税政策终止之时，有关新购房优惠政策的内容始终是学界争论和媒体猜测的热点。8月12日新政策的出台终于得到官方的确认，购房贷款补贴政策正在加紧出台。

　　虽然新政策的具体内容还没有公布，但是理论界的声音已经传来，许多专家认为这次房贷优惠政策的实施时间应该是2003年6月1日至2008年5月31日，而购房者签订有效的购房合同后，支付购房款并取得购房发票的日期，应该作为享受购房优惠政策的标准。

　　由于即将出台的政策对享受政策的条件有具体限制，因此为起到对中低收入阶层贷款购房的鼓励和扶持作用，有专家提出对购房者的条件要设立严格的标准，在此标准之下的购房者可能会得到成倍的财政补贴。

　　毕竟这些猜测都是理论上成立的，而实际实施的情况现在还很难下定论。针对于此项政策，已经有担忧的声音传出。上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华教授认为，这样有区别的政策并不符合国际上的惯例，应该是购房者都有一定数量的补贴，这个政策政治上的意义更大些。而且他开始担心低价房是否真能为中低收入家庭所购买，北京的经济适用房就是一个例子，最终得到实惠的竟是些开着车出入小区的富人。

　　虽然官方表示这项政策对享受对象和享受政策的条件有具体的限制，但是如何能够正确甄别中低收入家庭，许多人表示了怀疑。如果收入证明造假或隐瞒真实收入，这项政策将失去其制订的初衷。有人提出用个人所得税来衡量，那么首要的任务就是完善个人所得税的征收，否则更是无从谈起。

　　搜房研究院的高级分析师陈晟也认为，如果不能明确鉴别中低收入家庭，那么将造成有人购买低价房进行投资的可能。因为政府会给造低价房的发展商一定的优惠以降低房价，而这可能成为投资者投资升值的空间。

　　住房改革敲门房地产市场

　　【镜头回放】施女士算得上住房改革的直接受益者。她现在回想起自己20世纪90年代前住的老房子就感慨万分。

　　她告诉记者，那时一家三口挤在只有4平方米的阁楼里，之后单位福利分房，得到一套当时绝对算是郊区的长桥地区的一室户。到了1997年的时候听说能买房子的产权，就买下了房子的产权。

　　施女士说，考虑到以后单位可能会发一笔数万元的房贴，并且有了一定数量的公积金，所以就贷款按揭了一套不错的商品房，准备20年后还清贷款。

　　【新闻解读】看着现在上海繁荣的房地产市场，印堃华教授认为，最重要的开端就在于住房制度改革，只有将房屋推向了市场，才有了目前活跃的房地产市场。他认为上世纪80年代后期开始的公房提租就在向市场化逐步靠拢，而后来的公房上市，并且时间从5年缩短到3年，也使普通市民通过出售公房得到了一定数量的货币。他强调，如果没有公房上市交易的话，市民是买不得起房子的。

　　1994年开始实施的公积金制度，也对市民的购房产生了一定的影响。但是接受记者采访的许多市民都觉得，公积金的数额太小，在目前的房价面前显得有些软弱无力。

　　印堃华也认为，虽然引进了新加坡的公积金制度，但是公积金在整个购房款中占的比例太小，远远不及商业银行按揭贷款对市民的帮助。

　　宝名国际机构董事长吴冠昌也认同公积金的作用，在他看来公积金也是购房的一项辅助措施，毕竟公积金的最高贷款额度只有10万元，相比商业贷款小了很多。因此商业银行开始提供最长贷款年限30年、最高贷款比例8成的住房按揭贷款服务，是促进市民购房的最强有力的动力。

　　随后上海受到亚洲金融危机的影响，房地产市场也陷入了低迷期。为此上海推出了一系列购房的优惠政策，比如蓝印户口等政策，对消化上海市的一些低价存量房起到了一定的作用。

　　而在这一系列的优惠政策之中，1998年6月1日启动的购房退税政策的影响力尤为深远。

　　由于购房退税政策的实施伴随着上海楼市的恢复，因此其刺激作用尤为被大家所看中。但是吴冠昌认为，购房退税主要是刺激了中高收入者的购房欲望，因为数额巨大的退税刺激这些高收入者的需求，而且主要是推高中高档房的需求。因此购房退税政策起到了加大了房地产市场的需求，并使需求提前的作用。

　　所以有业内人士认为，购房退税对高收入和中低收入者实际产生了不同的效果，对高收入者起到的作用更大一些，因此目前针对被推高的房价，提出了目前的购房贷款补贴政策，希望能够对中低收入者购房产生积极的作用。