业主维权手段激烈 规范市场需要决心——物业纠纷深层透析

　　盛夏，由买房引发的纠纷在北京、上海、广州等地也像天气一样不断升温。这使卷入纠纷的业主们格外闹心，也给政府主管部门出了一道道难题。

　　冲突不断业主、开发商势同水火

　　一周前，北京石景山鲁谷小区附近，一群人顶着烈日打着一条白色横幅，大意是“重 兴园欺诈业主，要求归还65米楼间距”，引得路人纷纷侧目。

　　上个月，北京方庄一项目的业主恼恨开发商随意变更规划，开着贴有标语的汽车游街，把发展商大大羞辱了一番，那阵势把警察都给引来了。最后，连北京市政府的领导都到现场了解情况。

　　近两个月，凡从京西昆玉河畔经过的人都会看到旁边一高楼上极不雅观的两条字幅，借用领导人的话要求开发商归还绿地、修建停车场。

　　去年3月，广州白云高尔夫花园发展商突然在小区内贴出一纸通知，声称“小区绿化休闲地块由于租赁期满要归还”。入住两三年的业主们此时才吃惊地发现，这片约900平方米的公用绿地竟然是租来的！由于优美的绿化环境是该盘最大卖点之一，很多业主就是冲着这一点而来，发展商的做法让该盘众多业主觉得被耍了一把，冲突由此而生。

　　这些，还仅仅是我们了解到的一些以规划变更为主因引起开发商与业主间纠纷的个案。而且，这些纠纷往往以承诺中的绿地消失为导火索、因为小区内突然冒出“市政路”而引爆。

　　起因一：变更规划易如反掌合法外衣让开发商有恃无恐

　　方舟苑小区是在原北京纺织机械厂厂址上改建的商品房住宅小区，小区共分三期开发建设，原规划一期3栋楼，二期建4栋楼，三期建3栋楼，合计共10栋高层塔楼。一二期分别于1999年和2001年交付使用。在以上两期的开发过程中，北京纺织控股有限责任公司作为土地方参与了开发，另一投资人为首创置业旗下的北京首创航宇经济发展有限公司。

　　方舟苑小区的业主们至令能回忆起看到方舟苑的楼书时的激动：广场、喷泉、曲径、回廊勾勒出一副美轮美奂方舟生活美景。

　　然而，这艘“诺亚方舟”没有将小区1600户居民带入幸福的生活彼岸，恰恰相反。由于开发商改变规划带来的烦恼却成为“方舟”上空的阴霾。今年3月，业主们无意间发现开发商在没有告知任何业主的情况下，将原规划的三期10栋高层住宅改为12栋。“这样一来，方舟苑的容积率将由原来的2增长至2.7，也就是说增加的两栋楼将使小区的居民增加360多户，若按一户3口人计算，至少增加了1000多人，近300辆车。”一位业主代表在接受记者采访时忿忿地表示。除此之外，三期的8、9、10号楼也与当时规划的位置不符，新建的8号楼分别向东、向北平移了10米和4.8米，缩小了与6、7号楼的间距。

　　“我们在选购房屋时，都考虑到三期工程的三栋楼，而且在二期楼和三期楼之间是一片共有的绿地。许多人为了少受三期楼房的遮挡，享受良好的视野和宽裕的小区活动空间，为自己的选择付出了高昂的代价。然而，远眺高尔夫球场，近观南湖公园的梦想却成了镜花水月”，业主们为居住环境的恶化而感到气愤。

　　面对即将被恶化的生存环境。方舟苑小区的业主们开始打起了维权的旗帜。然而，北京市规划委员会有关领导的答复却是“不变是相对的，变化是绝对的”，并表示，规划变更满足技术指标方面的要求，程序合法。

　　然而，按照国家建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》要求，变更规划前要对业主进行公示，而小区业主们反映却没有看到任何公示资料。

　　开发商改变规划的事件并不仅仅是方舟苑一例。北京望京A5区也曾因开发商改变规划之事与业主发生矛盾。据望京A5区一位业主称，开发商北京城市开发集团将原先承诺建物业办公楼的一块地转卖给了另一地产公司华松房地产公司。华松房地产公司将建成的33层大型连体公寓将使A5区增加近万人口，绿地、车位相应地减少。而该规划也获准了各种手续。

　　起因二：为卖房子画饼充饥如今纸上美景难兑现

　　除了改变规划，不能兑现的承诺也成为地产纠纷的又一焦点。方舟苑小区一位业主指着小区一期和二期之间的空地说。这里原先说有一个“诺亚广场”，有喷泉和艺术长廊。而记者看到，这里成了一个巨大的停车场，并不宽阔的人行道两边停满了汽车。小区里的人们戏谑地称这是一个二手车市场。另外，除了停满汽车的绿地，在开发商的楼书上所许诺的幼儿园、小学、地下停车场仍然还在业主们的期待当中，而此时距离一期业主的入住已隔了五年之久。

　　与方舟苑小区业主一样心情的雍和家园的业主赵先生在接受记者采访时也道出了同样的问题。赵先生家在外地，并不常住在北京。购买雍和家园的房子除位置上的考虑(雍和家园位于二环边上，雍和宫对面)以外就是看重了其宣传中的高尚居所的概念。“我以一万多元一平方米的价格购买这里的房子，不仅是买一套房子，同时也看中了其楼书上所说的，温泉入室、网球场、游泳池、健身会所等配套设施，温泉等了两年都没有等到”，赵先生忿忿地表示。据了解，雍和家园的200多户业主正准备通过司法手段维护自己的合法权益。

　　重兴园小区业主的遭遇也大同小异。开发商当年承诺楼间距65米，其实这65米长的地块并不都在红线内，如今另外的地块被另一家买走，楼间距变成50多米，还多出一条市政路来。

　　选择文攻武卫、放弃法律武器业主维权为什么出位？

　　地产纠纷升级成暴力事件在北京并不鲜见。以方舟苑小区暴力事件为例。自今年6月以来，施工工地与小区居民多次发生冲突。多辆汽车被砸，数人在冲突中受伤。直至7月1日夜，随着一只装满尿液的饮料瓶从天而降，工地与小区居民的冲突达到了白热化。在这次事件中，8辆车被砸伤，一辆警车被砸，多位居民受伤。

　　事实上，房地产商和业主之间的纠纷属于商业合同的纠纷。而地产纠纷很容易走向过激的方式而不是通过法律的途径来解决。一位业主道出了其中的缘由，更改规划通常是开发商通过了主管部门的核准而损害了业主的利益。主管部门有着充分的理由：我们并没有违反程序和规定，别忘了要由我们来平衡土地方、开发方和业主三方的利益。开发商更是有恃无恐：我的手续一切合法。而这里面是否有暗箱操作和违法行政的成分很难说得清。业主们显然成了弱势群体。

　　在网站上，业主通常戏谑自己为“野猪”。有一点儿悲凉的味道，可引喻为无人管的家伙。在一些状态下，业主的遭遇确实有点儿像野猪。比如：开发商超权限承诺，业主不知道该怎么保护自己的权益。法律上虽然规定了开发商进行合同欺诈，业主可以获赔偿，但代表社区居住品质的大片绿地的消失岂是几万元钱能抵的，满足基本居住需求的车库又岂是可有可无的。所以，在一边埋怨自己瞎了眼的同时，业主们又自发地抱团向开发商争取合同规定的或开发商口头承诺的权益。

　　但是，被迫行动起来的业主们多数不走诉讼的道路，采取的通常是极端的行为，诸如挂横幅败坏开发商名声、阻止相关地块上的工程施工，为此有些人甚至招来血光之灾。在这个讲究法制的社会，业主们为什么不用法律保护自己？一个看上去极普通的业主一语道破真谛：“法律解决通常采取金钱补偿的方式，多少钱能买来楼前的绿地？能买来没有遮挡的视线？这个房子可是我花了大半生的积蓄买下的，我要在这里住上十几年甚至几十年的”。

　　对于一些基层来讲，也在这种事件中饱受其苦。基层干部为了解决开发商和业主的矛盾整天疲于奔命，但是却于事无补。由于基层有责无权，有些有“背景”的开发商并不将他们放在眼里，居民得不到政府的满意答复，对基层政府产生了不信任，结果纠纷升级。

　　近来一些地产纠纷也频频被曝光。据了解，望京地区正在施工的39个工地中，发生开发商和业主纠纷的就有8个。据一家律师事务所统计，仅2002年下半年接的案子就有一半是房地产纠纷，问题多集中在延期交房、变更规划、宣传与实际存在差异等问题上。据知情人土分析，在地产纠纷中，诉诸法律，业主虽然常常可以胜诉。但开发商因变更规划获得的利润远远高于因败诉所付出的赔偿。因此，惟利是图的开发商在利益的驱使下难免出尔反尔，再加上主管部门大开绿灯给了其可乘之机。

　　开发商变更小区规划何以易如反掌？难道相关部门在审批时不进行核查吗？疑惑难除，记者将采访提纲发给了北京市规划委员会办公室，询问“在开发的房地产项目，在何种情形下可以变更已经报批核准的规划”及“为什么小区内会出现市政路，市政路与小区路在本质上有哪些差异”。然而，一天半的时间，几经询问，办公室的一位工作人员从电话里转达领导的一句答复：“问题复杂，正在研究”。再问多久能有回音，对方说也不知道。

　　房屋纠纷近万件投诉连年攀升两位数

　　据中国消费者协会最新消息，今年上半年全国各地消协汇总的最新统计资料显示，房屋纠纷达9900多件，其中涉及到房屋质量问题的达5300多件，合同纠纷1300多件，计量纠纷600多件，价格纠纷580件，广告纠纷500多件。由装饰材料引发的投诉达7600多件，其中涉及质量问题的5100多件，合同纠纷160多件。有关房屋装修和物业方面的投诉达5100多件。中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎接受记者采访时表示，有关商品房的投诉比去年同期增加23.4%，这已是连续六年保持两位数的增长。

　　王主任分析道，今年上半年全国的投诉情况呈现出四个特点。一是有关定金的投诉明显增加。前几年因定金可不可退引发了大量纠纷，国家随后出台了相关政策，到消协投诉的情况有所减少，但是今年上半年定金投诉再次回潮，大约占到投诉量的70%。二是房屋质量仍是投诉热点。住宅质量问题主要包括地基下沉、墙壁裂缝等等。三是合同纠纷增多。有的擅自改变设计，有承诺的服务没有做到，草坪、花坛变成办公房、商用房，游泳池变成停车场，还有一些后期建设跟不上，却不许消费者退房；有的是“霸王”合同，消费者只能被动接受开发商提供的合同文本，根本无权要求签订合理的补充协议。四是电磁辐射等新的投诉上升。过去人们忽略的许多问题，比如电磁辐射、采光权等等，随着人们对生活品质要求的提高而呈现出来。

　　面对如此众多的投诉，记者深感：政令不严、行政积弊不除、企业不规范自己的开发行为，地产纠纷

　　永无休止之日，国内房地产市场的发展也将积重难返。抬高行业准入门槛固然有效，通过严格的法令规范企业经营行为、保护购房人的合法权益才能标本兼治。如此，也才能换来一个健康的房地产市场。