楼市篇：房地产市场正在发生裂变

　　文/李求实

　　文前提要：到2005年以前，房产投资机会在以惠南镇为中心，以沪南公路以北的地区，包括周康、惠南、航头、祝桥等地区为核心以及它们形成的辐射圈，和南六公路、沪南公路两条公路沿线的优质别墅。

　　2003年是房地产市场的分水岭

　　“南汇的房地产热了!”上海博佳房地产开发公司销售部经理董豪胸有成竹对笔者说：“前几年惠南镇每年才消化30万平方米，今年上半年不到就已经30多万平方米了，可以肯定下半年还会突破这个数字。”

　　“今年上半年，南汇境内开工建设的房产开发商近40家之多，还有15家基本已经确定了项目，下半年即将开工。”南汇区住宅发展局办公室主任宣水龙介绍道。区住宅发展局提供的统计资料显示，南汇2002年施工面积134.5万平方米，比2001年的95.7万平方米增长了40%。其中新开工面积134.7万平方米，是2001年的2.8倍，尽管今年统计数据不完整，但是从南汇区房地产交易中心了解到，2003年上半年发放房地产所有权证7500套，与2002年上半年发放的房地产所有权证4578套相比，增长了60%。

　　那么房价走势如何呢？“南汇房价大概要分周浦和惠南两块讲，它们现在新盘价格分别是4000元/平方米和2800元/平方米，一年前都还只是2000元出头。二手房的价格比新盘少500元/平方米。房地产在我们南汇是从2002年开始发力，2003年表现强劲。”南汇房地产交易中心主任顾龙飞肯定地对我们说。

　　房价呈西北高东南低分布

　　南汇现阶段房地产主要集中在周康和惠南地区，前者受浦东新区的强力辐射和市级康桥工业园区的带动，后者是南汇的政治、文化中心，两者起步相对较早，已成气候。再就是沿着南六公路南北走向的一条高档别墅带，建德南郊、枫丹白露、上海蓝堡等别墅楼盘都出自此板块，南汇的航头、大团、祝桥、万祥四镇房地产都已开始起步，以航头发展得最为迅猛，大有再造一个新航头的气势，但东南沿海地区的芦潮港镇，房地产处于停滞状态，听当地人介绍，还是两年前有商品房卖过，价格1000多元。

　　整个南汇地形东南濒临大海，向西北方向往大陆内地依附、延伸。当前南汇的房地产发展从西北到东南方向呈“三级跳”，房价也随之递减。一般周康地区4000元/平方米左右，惠南地区3000元/平方米左右，芦潮港地区近2000元/平方米(指新开楼盘价，别墅除外)。但随着东南方向的“双港”的发展，长远来看，这种格局将被改变。这种改变是双重的，首先是从南汇范围来讲，这种西北向东南递减房价格局会打破；再就是传统意义上的距离市中心远近来决定地段尊贵这个因素也将削弱，因为海港新城将发展成为一个上海国际航运中心，到那时上海最外围的南汇，将一跃成为上海开发、开放的前沿阵地，有点像部队急行军的后队变前队的效果。

　　周康：别墅供应稳定，公寓遭抢购

　　周康地区是周浦与康桥两镇的合称，它是整个南汇地区最靠近浦东新区的地块。在环南一大道的两旁，康桥工业区内，开发伊始就定位在打造低密度高档别墅区，它是南汇房地产开发得早、最成熟的板块。上海著名的康桥半岛就位于该板块的沪南公路的东侧，还有在康桥路以北的维也纳坡景森墅和北欧阳光，这些都是开发较早的别墅楼盘，到现在基本上进入销售尾期，不过康桥路往东，靠近罗山路的罗山绿洲别墅二期预计9月25日正式开盘，现接受预定，价格大约在9500元/平方米。这两年该板块的价格也是水涨船高，像康桥半岛，从1999年开盘时的3000多元/平方米，到现在均价5600元/平方米。

　　可能是因为康桥工业区的居住功能定位原因，康桥地区少有适合普通大众居住的单元公寓。较有影响的是原属安置动迁居民的康桥花园和纯商品房明纶园，价格在3400元/平方米左右。想在康桥工业园区置业的白领，可关注由绿地集团开发的绿地康桥新苑，开发面积达28万平方米，位于沪南公路西侧，申花足球学校的南边，是目前这里最好也可能是最贵的公寓房，预计价格在4000元/平方米左右。

　　从康沈公路南下，到了商业设施成熟，人气旺盛的周浦镇。周浦的房地产市场近期不是一个“热”字可以形容的了的。鑫亿中介公司的一位不愿意透露姓名的人对笔者说，我跟你打赌，你现在在周浦买不到一套新房子。果然，看到矗立在周浦镇的中心地带，结构封顶不久的立雪苑，它的售楼处大门紧锁。找到知情人打听，才知道立雪苑没开盘，就已经全部名花有主了，而且预定时候只有2700元/平方米，申博成功后飚升到4000元/平方米，现市价达到4200元/平方米。其他楼盘也一样，菱翔苑、康馨苑都是从2002年的2500元/平方米涨到现在3600元/平方米，菱翔苑二期没开盘，但价格已经在3800元/平方米了，双秀北园、南园，惠浦公寓等楼盘都是一年之内价格每平方米涨了1000元。外来的投资者带动了本地的购买力，以致发展到现在的抢购。

　　其实，作为以居住为需求的购房者大可不必跟风买房，因为周浦楼盘供应量充足而稳定。由上海市房地局、市规划局、市住宅发展局联合推出的三块上海中低价“四高”示范居住区，其中一块就在周浦，位于沈祝公路以北、周祝公路以南、周东路以西、康沈路以东的区域，面积达145公顷，于9月份公开招标，下半年动工，综合各方预测，房价可能不会突破3500元/平方米，那么在未来的5年之内，单此地块就至少有150万平方米的放量，就算绝大部分解决市中心和其他周边城镇中低收入家庭的居住问题，对于一个总人口不到5万的城镇，该示范区确定的中低价位，应是周浦楼市难以撼动的一根“定海神针”。跟风抢购，是有失理智之举。

　　惠南：房价仍处低位，商铺上市量大

　　惠南属百年老镇，镇中心基本上没有大块从事房地产开发的地块，一般都是“见缝插针”，小打小闹，房地产开发主要集中在该镇的东北角与西北角，两角呈对峙之势。拱极路以北川南奉公路两翼的东北角，较早一些的楼盘有爱盛家园与时代华庭，价格都2600元/平方米至2800元/平方米之间，时代华庭的别墅卖4000元/平方米左右，现新开盘最有影响是新东方城，建筑面积10万平方米，房型、小区建设都不错，价格在3000元/平方米左右，还有刚刚动工的新凤凰城，60万平方米的体量，是惠南镇当之无愧的超级大盘。

　　在沪南公路以北和南门路的西侧的西北角的分布着博佳花园、江南清漪园和东日欣欣苑三个楼盘，它们规模相当，建筑面积都在10万平方米以上，只是博佳花园连同博佳花园商业街共计11万平方米，一次集中面市，这在惠南镇迄今为止是单个楼盘放量最大的楼盘，价格从2700元/平方米到3700元/平方米，均价在3000元/平方米左右，它对惠南板块的房价走向影响重大，在将来的一定时期内，是惠南房价的一座价标。惠南镇东边，沪南公路以北正在销售的皇宫半岛，是改变惠南镇里居住格局的大型别墅项目，只是产品的栋距间隔略显小气，价格在4500元/平方米到6000元/平方米，。

　　惠南镇的商业繁荣发达。东门大街两侧正加紧改造、新建各种的商铺鳞次栉比，一直延伸到西门大街，上下两层连卖，价格早已过万元大关。惠南镇最具规模的商铺是南大门街、与南园宾馆相对的鹤城金汇广场，总建筑面积5万多平方米，其中里面一圈是住宅用房，面积在2万多平方米，目前处于预定阶段，住宅的价格3000元左右，商铺价格还不太明朗。还有8月上旬拍卖的博佳花园现代商业街，9月将面市位于人民东路、城东路惠南新天地商铺等。

　　投资机会在哪里

　　从南汇千载难逢的机遇和发展势态来看，未来的南汇房地产市场体量分布和它自身的发展规律是有章可循的，到2005年以前，房产投资机会在以惠南镇为中心，以沪南公路以北的地区，包括周康、惠南、航头、祝桥等地区为核心以及它们形成的辐射圈，和南六公路、沪南公路两条公路沿线的优质别墅。2005年以后，南汇的房地产则应集中在海港新城、芦潮港镇、惠南镇等沿海或靠近海的地区，那时“滨海豪宅”一定是投资者的最爱。

　　南汇从上千万元一栋的豪华别墅到不到2000元/平方米的公寓，应有尽有，投资者可自己根据自已的经济状况、投资偏好，来选择适合自已的物业。置业能力强的可选择别墅类别，经济条件一般的考虑一些中心城镇的公寓，还有市中心离退休老人，想到南汇这样空气清新、环境优美的地方颐养天年，花费相对较小的成本就可实现贴近自然的生活方式，因为一般看来，内环线以内的房价最少也是南汇房价的三倍以上。相比之下，投资郊区城镇房产总成本低，在当前市中心楼盘高位“盘整”时，倒不失为一个可选择的途径。

　　南汇和周边郊区城镇相比，其投资价值较为明显的。申博成功使三林一举成名，远远盖过了周浦，惠南。本来南汇的周浦、惠南比三林人文沉淀深厚，名气也大得多，申博前房价还比三林略高，如今倒了过来，悬殊了很多。特别今年卢浦大桥通车后，三林地区相当比例楼盘开盘价突破了6000元/平方米大关，相当于一年前内环线附近楼盘的价格。三林房价上涨依靠世博成功和卢浦大桥通车两大利好，而南汇“两港”工程建设的全面启动，并不会逊色于三林利好，它对南汇房地产市场也有着强大的提升作用。

　　再比如在嘉定镇内，目前它的二手房都已达到3000元/平方米，新盘“格林春岸”开盘起价超过5000元/平方米，比现阶段的南汇房价高出1500元到2000元。

　　从未来发展看，笔者认为南汇升值潜力较大的板块应是以惠南镇为中心的地区，因为惠南镇在南汇处于承南启北，连东接西的枢纽位置，悠久的历史，深厚的人文沉积，使之有聚人气最可贵的“脉”，还有科教园区和南汇工业园区对惠南镇的支撑，周边比比皆是著名的人文景观，野生动物园、中华民族大观园、桃源民族村等。而且现阶段楼盘的放量上市，拖了房价一把后腿，下半年放量还会继续加速，这个阶段就可能产生一些房产投资的机会。

　　笔者从区住宅发展局了解到，南汇楼盘品质较高，像博佳花园，产品类型从二房、三房、四房，布局紧凑，种类齐全，尤其是它的错层三房设计得精巧实用，单从品质来看，不逊色于市中心万元以上的高档公寓。还有东城区的新凤凰城，它是针对惠南镇东城区高科教园区的客源打造的，据知情人透露，小区规划、户型设计相当出彩，价格预计3000元出头，颇值得关注。

　　目前南汇房地产市场开始裂变，竞争不是太充分，鱼龙混杂，没有拉开距离，楼盘的价值没有相应体现在价格上，有着太多的“淘金”、“掘金”的机会。好盘与次盘，同一个城镇里最多相差400元至500元，这是让人颇感到意外的地方，不过这同时也产生了不少投资机会，就看你的眼光如何了。

　　采访后记

　　本次采访得到中共上海市南汇区委宣传部、上海市深水港工程建设指挥部港城分指挥部、南汇区规划管理局、南汇区房屋土地资源管理局、南汇区住宅发展局、南汇区房地产交易中心、南汇区商业委员会、南汇区人民政府招商办公室、南汇区对外经济委员会等的大力协助，特向他们表示感谢。