合生物业大规模竞价

　　楼市聚焦

　　焦点事件：

　　8月份，合生将对部分商铺、写字楼进行首次大规模的公开竞价活动。本次活动竞价的投标时间为2003年8月8日－9月1日，9月中旬将统一评标。涉及的项目包括华景新城、帝景 苑、骏景花园、珠江帝景、华南新城、逸景翠园等6个楼盘所属的商铺和写字楼。其中，参与竞租的商铺大多数为熟铺，前期的经营状况普遍不错，这也使本次竞租活动得到了更多的关注。据了解，虽然活动在上周五才刚刚开展，但已经有不少投资者跃跃欲试。

　　1　熟铺招商引发关注

　　去年9月21日，合生旗下的愉景商业街曾经进行公开竞投，22间商铺一抢而空，而且其中好几间商铺更是为品牌商户所物色，品牌商户的加入，不仅使得商业街的整体档次大大提升，更为商业街带来大量有消费力的客源。本次竞价则是合生在吸取了上次成功招商经验之后，进行的一次大规模商业物业竞投招租行动。据统计，累计参与竞价的商铺总面积达到了6194平方米，其中超市面积4316平方米。而且招商铺位基本上是经营状况良好的的熟铺，位置又普遍在小区主干道附近，由于大多数铺位前期已经有人经营，而且带装修等种种优势相当引人关注。

　　据了解，本次推出的临街商铺位于华景新城、骏景花园、华南新城，首层商铺的面积从17平方米到96平方米，二层商铺的面积较大，约有700－800平方米，比较适宜美容美发等行业的经营，商铺的租期普遍在2－3年左右。而超市位于珠江帝景、逸景翠园和华景新城，面积在1000和2000平方米之间，全部为小区主干道旁边的首层商铺，为社区的大型配套之一，租期为5－8年。

　　本次招商的写字楼则位于帝景苑和华景新城，已经是该物业的最后一期，全部经过全新的装修，装修工作将在8月底前完成，最小面积为63平方米，租期为2年，而租金为40元／平方米起。

　　2　品牌带来的影响

　　据合生相关负责人介绍，合生一直都细致入微地去观察和理解业主的生活需求，刻意营造社区气氛，令社区的商业物业主题十分活跃，从华景、愉景、骏景、帝景等项目可以看到这一点。目前，在合生商铺的经营者当中，有不少就是合生的业主，而在记者就该次合生商铺竞投的随机调查采访中，也同样显示出合生业主参与的意识仍然非常强，这一方面是由于商铺近在家门口，打理方便，而更重要的一个原因，则在于合生的业主在切身感受合生楼盘品质和服务后，对合生品牌的信任。

　　竞价最讲究人气，没有人来竞价的话，所有设想将全部落空。而合生楼盘普遍为大型成熟社区，其配套的商铺近年来一直处于供不应求的状态，升值潜力也非常巨大。以骏景花园为例，近年来小区铺的价值起码提升了一倍以上，而且好的位置一直供不应求，这样一种供求状况，也使合生商用物业的竞价成为可能。

　　3　开行业的先河

　　今年年初，合生也曾整合旗下各项目的商用物业资源进行联展，而本次招商活动则是合生首次以大规模竞价的模式来开展。据相关负责人介绍，本次招商的项目依然以社区配套为主，最终目的在于丰富社区配套的内容，提高社区配套营商档次，为业主提供优质、便利的消费服务。

　　据了解，本次的商用物业租赁业务以竞价的全新形式来表现，是一种开行业先河的创举。为什么会选择这样一种模式？据介绍，合生公司一直重视商户利益，按市场规律办事，不希望脱离商家的实际情况，单方开出天价，采取这样的形式，使所有商户均可以按照自己认为合理的价格竞投。而且，采用竞价的形式，可以秉持“公平、公正、公开”的原则，避免黑箱操作，使所有商户均有机会进入合生辖下小区营商。不过，该负责人也不讳言，对于品牌商户而言，由于在资金、经营经验以及进货和销售渠道方面占优，其优势依然存在。

　　4　竞投每次举行四次

　　本次招商活动的规模并不是合生历史上最大的，但本次活动的最大意义显然不光在于此。据了解，合生今后每年将展开四次例行的竞投活动，时间为每年的1月、4月、7月和10月，本次竞投活动的最大意义在于为以后的例行活动找到经验。本版撰文／本报记者　欧阳逸川

　　评说

　　观点一

　　借势搭“顺水舟”

　　新业地产写字楼部经理林小姐：最近天河北写字楼销售成交活跃，中心的售价已达1．6万元／平方米，租金达120元／平方米·月，但不少商家还是选择天河北的裙楼写字楼，特别是一些有代表性的高素质豪宅裙楼。况且天河北有良好的商务环境，写字楼云集，裙楼写字楼已成为“扎堆”的一部分，可以搭“顺水舟”，享受写字楼聚集功能。另一方面，令商家心动的是，裙楼作写字楼有不少个性优势。如裙楼面积分配比较灵活，500－1000平方米的大单位很正常，非常适合那些要求大面积的商家，而这些大商家在专业化写字楼一次性租用1000平方米就比较困难，所以裙楼写字楼大单位较多，而小面积的100－200平方米的比较少。

　　观点二

　　瞄准裙楼商机

　　合生主管商铺、写字楼的某负责人：裙楼写字楼在“非典”后优势突出。专业写字楼通风透气方面不如裙楼写字楼，如商户设计比较死板，而裙楼的窗户设计很自如，因层数不多，实用率高。现在裙楼写字楼有独立电梯、独立大堂、价格便宜，而工作时间却比专业的写字楼更富弹性。据了解，帝景苑商业中心租金仅为天河北的70％，但中央空调长达15小时。目前还有中国工商银行、中国网通等著名品牌进驻帝景。

　　把脉

　　“集中”与“分散”的经营策略

　　地产业界一资深人士称，当前商业构成的大趋势之一就是集中化，在一定的消费半径内，商业集中是形成商业垄断、提升竞争力的需要。天河路的天河城、正佳广场、新国际广场、维多利广场，沿天河路肩并肩一字排开，商场建筑面积达80余万平方米，在全国也绝无仅有。在天河东部之东圃，这种集中又体现在“花花世界”这一占地达27．7万平方米的大ＭＡＬＬ上。花花世界为东圃首个大型商业项目，与之相邻者有奥体中心、世界大观、航天奇观，多个标志性商业项目恰好形成天河东部或广州市又一消费、休闲航母，其聚集力和辐射力自不待言。

　　“分散”的意义在于就近消费和基本消费方面或方便消费方面，这主要指小区商铺。小区商铺集中在小区，却又分散在城市或区域的各个角落，其有针对性地满足小区业主基本需要、方便小区业主生活就成为主要特征。在这里，关键是小区业主的消费力，以及小区商铺用户的整体素质。

　　过去品牌店主要在街铺或购物中心，现在却开始向社区渗透。合生某负责人称，品牌店、超市进入社区，可能会对士多店产生影响，但会带旺其它行业，带旺人气。而社区规模的空前发展也为品牌店、超市进入创造了条件，提供了信心。如骏景花园，1999年商铺租金为50－60元／月·平方米，但现在南苑商铺租金已达200元／平方米·月，因此不少品牌商纷纷对骏景商铺大送秋波。

　　记者手记

　　一次有益的尝试

　　合生某主管商用物业的负责人告诉记者，此次商用物业采取“竞价”的方式推向市场，还是首次。正因为是“尝试”，所以此次推出的商铺、写字楼均为“熟铺”，且均为租赁性质。周边有成熟的营商环境和足够的人流，以期引起租户的关注和竞投，发展商也颇有信心“招之则来”，据悉目前报名参加竞投者已达数十位，而这些人基本上是合生的老客户，也有不少是第一次竞投合生商用物业。

　　谈到其中好处，该负责人透露第一可为租户提供公开、公平、公正竞争的机会，给商铺用家提供一个公平合理的平台，使商户化被动为主动。对开发商来说，提供了周边市场参考价后，商家可以通过自己对商铺的认识合理出价，从中可以分析商铺的市场前景及大多数商户对商铺的综合评价，取得宝贵的营销资料。

　　另一方面，据了解，此次竞投商户的评估标准有商户提供的租金水平、商户自身的品牌和知名度、商户实力等指标。一个知名品牌进入社区，对社区商铺旺市也有推动作用。如果有很好的策划案和实力，如知名连锁店，也可以提高小区商铺的整体素质。该负责人称，这次采取竞投的方式，也希望把一些品牌商家吸引过来。

　　在去年9月份，合生愉景雅苑曾推出20多间商铺进行公开拍卖竞投，场面之热烈出乎发展商意料，20余间商铺悉数拍出，成交3000余万元。这一次为不采取竞拍形式，而用竞价方式，从目前市场反应来看，已有数十商户跃跃欲试。广州商用物业资深策划周颖舟先生称，对于小区商铺招租，不管用什么方式，都有其内在规律，即小区发展规模、小区商业结构、商铺数量和居住人口比例及人口购买力等因素。

　　对于合生，这毕竟是一种新的招租方式（非出售），而对于商家，又是一次难得的参与综合实力竞争的机会，至于最终效果如何，倒在其次了。