重庆万州地产之乱_滚动新闻_财经纵横

重庆万州地产之乱

http://finance.sina.com.cn 2003年08月15日 09:45 21世纪经济报道

　　万州地产之乱

　　本报记者　陈习龙　重庆报道

　　2003年7月中旬，万州。这座长江上游的第二大城市里，与燥热的空气一同升温的是一则耸动的传言：当地四家最大地产公司老板集体卷款出逃。

　　其后的传言更为准确：出逃的四名老板是万州金嗓子集团法人向前飞；爱迪物业法人徐林；大地房地产公司法人章清华；三信地产公司法人陈彬。

　　8月5日，在历时近两周的实地调查之后，记者走进了传言的幕后———

　　公司之死

　　向前飞两年前远走高飞，从这座160万人口的城市“蒸发”，金嗓子房地产公司地产资质已被注销。

　　向前飞在当地名声响亮。此人1954年出生，1988年以摆地摊创业，后在当地创办出规模第一的“金嗓子火锅城”。一次偶然地机会，向与朋友一起圈了块地，倒手赚到20万。向从此逢人即大发感慨：做地产赚钱原来如此轻松，我当年卖火锅起早摸黑挣的都是幸苦钱！

　　当年，向即注册成立金嗓子实业集团，直到把金嗓子公司做到重庆市民企五十强，万州区“十佳民企”、银行信用A级单位……

　　历经艰难的打探，记者与向取得了联系。今日的向前飞已隐姓埋名，只身取道成都，白手起家再作冯妇——在成都市武祠外再次开张火锅店，门前挂牌仍书“金嗓子”。据向说：“生意不错”。

　　言及过去，电话那头发出一声沉重的叹息，“一言难尽”。

　　向的第一个地产项目成本价500元／m2，卖到755元／m2时还供不应求。向于是雄心勃发，2001年向从远亲刘锦云手中买下当地最大一家商场。向先借万州工商银行300余万，后加上万州农业银行700余万，另欠债900余万。

　　2002年1月，向的生意达到极致。从最初的6名员工，6张桌子做到固定资产4500万，年创产值2800万元的金嗓子集团。向所拥有的全国首家私人博物馆开张，连向的妻子也成为重庆市私营企业协会副会长。

　　当时，金嗓子共开发了11个地产项目，销售率达到96％。涉足领域至少有地产、物业管理、博物馆、餐饮、广告、娱乐城、医院……。但向没有料到，此时他的人生抛物线已经过顶了。

　　2002年1月，刘锦云突然提出还钱要求，向八方筹措后仍欠刘600余万。1月21日，刘向法院提出诉前保全申请。22日，法院作出裁定，向的所有财产全部被诉前保全【（2002）渝二中民保字第1号】。

　　几天后，万州区公安局又以经济诈骗罪将向逮捕，后获取保候审。

　　受此惊吓，向已惶惶不可终日。此时，颇富戏剧性的一幕出现了，刘锦云以好友身份出现并力劝向赶快逃走。而在向的“逃亡”途中，刘锦云一路派车护送。

　　金噪子从此一蹶不振。

　　而传言中的另三家公司的拐点均因资金链断裂而始。

　　爱迪地产资质三年前之被注销。2000年该公司正准备在市中心建当地的第一高楼，但下完地基后却被有关方面告知：国家不准上高楼项目了。原本承诺借贷的银行也因收缩银根。公司剩下的楼盘“连拍卖都成问题”。去年2月，爱迪彻底垮了。

　　爱迪老板徐林后来与向前飞去了同一座城市，并一直做到光大银行成都分行行长的位置。

　　而大地房产，按当地建委的说法“已多年没有任何项目开工。”其法人代表章清华曾在兰德集团与牟其中共过事，“如今好像在外地做生意”。

　　三信地产老板陈彬仍在万州，但公司已沦为一家中小型企业，并正准备改行。

　　地产之乱

　　地产业在万州曾是一大奇迹，但转瞬即逝。如今，在这座曾仅次于成渝的“西部第三重镇”，地产老板们坐困愁城。

　　据当地产管局提供的数据：今年的上半年，万州仅发放商品房预售许可证9件，而去年上半年是19件。上半年万州总的开发建筑面积同比下降32.27％，住宅下降51.52％。实际完成投资仅0.52亿元。2002年万州商品房施工面积247.6万m2，其中住宅158.1万m2。商品房销售仅64.8万m2，其中住宅47.7万m2，销售面积同比下降22.4％。商品房销售额5.9亿，同比下降17.8％，其中住宅仅销售3.1亿，同比下降29.3％。

　　万州地产，何以如此没落？8月7日，记者拿到的一份内部报告触目惊心。

　　报告执笔人是万州区房管局局长何木。报告指出万州地产业颓势始于2001年，当年开工面积同比下滑5.6％，2002年再次大幅下滑30.7％，2001年销售面积增长33％，销售额仅增长2.4％。2002年销售面积和销售额同比下滑13％和17.8％。

　　1996年至2000年万州全区地产开发投资年均增速高达44.86％，高于同期全社会固定资产投资增速26百分点，但从2001到2002年连续同比下降2.6％和3.6％。

　　叶落而知秋，这一历史区间正与向前飞们的败走相吻合。

　　截至去年底，全区商品房空置总量为43.7万m2，（采访中万州建委却对记者宣称这个数字不超过10万m2，商品房空置率不超过10％，九五期间行业发展水平超过全国多个百分点，）且从2000年开始大幅攀升。目前空置率为19.3％，超过国际空置率10％～15％和国内16％的警戒线。

　　且在供给减少的情况下，空置继续增加。近两年每年竣工面积都大于销售25万m2以上，报告认为：万州房地产供需失衡，尤其是结构失衡”。

　　就价格而言，万州地产2002年已跌到1995年来最低，二手房近两年交易面积仅相当于同期销售商品房总量的12％16％，三级市场严重滞后。

　　报告进一步认为：“地产开发利润降低，资金开始退出该行业，万州房地产已进入衰退期”，且“今明两年仍将继续衰退”，2004年地产业将跌入谷底。

　　报告认为原因在于“市场体系不完善；前期土地供应过量”；“大量集资建房，经济适用房，违法违章房产冲击市场”，“房屋开发无视城市规划”；“市场准入制没有严格执行。2002年开发企业109个，平均施工仅2.27万m2，竣工0.84万m2，技术人员多是兼职”；“绝大多数地产企业没有物业管理”。

　　此外，“行政审批程序复杂：一个地产项目从立项到销售完成，至少要35项行政审批，前期工作需半年时间。税费倒置，价格倒置，房价间接成本大于直接成本”。

　　“地产中介相当混乱，地产经纪仅一家取得资质”，地产公司在估价过程中甚至无估价师参与”。部分拍卖公司在拍卖之前甚至没弄清房屋产权关系。

　　报告另指出，“全区行政机关，事业单位多数职工及社会富裕群体已多拥有2～3套住房。”

　　报告认为全市5年总的地产潜在需求为每年183.8万m2，但“当期需求能够实现潜在需求的50％已是相当不错了”。

　　买单之手

　　剩下的问题是：这个危险的行业将走向何处？

　　答案在银行那里。

　　引用万州区人民银行货币信贷管理科一负责人的说法———“万州的地产项目几乎全是银行扛着”。

　　她同时指出，央行此番出台的121号文件是“十年来针对地产业最严厉的政策”。

　　根据万州人行得供的数据，截至今年6月末，万州主城区房地产开发企业及个人的房地产类贷款余额已达到8.6亿（不含农信社），比年初增加了两千多万。而据该区建委的数据，整个万州116家地产开发企业，总注册资本规模不过1亿元。

　　这其中的不良贷款比例“至少在30％左右”。

　　今年3月，万州人行就已警示当地8家商业银行：房地产市场存在较大风险，且可能是最高放贷风险的行业。

　　“很多万州地产企业虽未破产，没有明确形成呆坏帐，但普遍经营不好”，这位负责人透露，“大多数信用级别在C级或BB级。”

　　目前，万州主城区建筑企业流动资金贷款余额为11296万元；房地产开发企业流动资金贷款余额为18513万元；房地产企业开发贷款余额为18065万元；个人住房消费贷款余额为37977万元。按央行121号文件的规定，只有第三项资金可用于开发房地产项目。

　　据该负责人称，此次央行要求的30％的自有资金在万州绝大多数企业不具备。获取贷款的常用手段有：让建筑商为自己垫支；用业主按揭款垫支；用流动资金贷款垫支；各项目资金互相挪动。

　　换言之，企业用银行的钱抵给银行，再从银行贷出更多的钱来。在这条食物链上，貌似生杀予夺的银行实则是处于最末端的风险吸收者。

　　作为最大的押注入，万州8家商业银行两年前已寝食难安。2001年，万州房地产贷款中的不良贷款比率就已超过移民迁建企业。

　　按当地各商业银行的说法，从那时就“逐年缩小房地产信贷规模”。但区房管局最近的一份报告却指出：今年上半年，房地产抵押登记共完成2059件，抵押面积55.96万m2，担保金额13.11亿元，同比增长5.59％、94.91％、207.75％。

　　据万州建行称，今年初即已收缩了地产开发贷款。而万州工商银行一副主任则表示：虽放慢对地产企业贷款步伐，但目前仍有近1亿元。其1999年时放出的贷款“相当大部分成为不良贷款”，而“那时的房产现在基本已大幅跌价”。该人士另指出，多数万州地产公司“后期筹集资金不足，摊子过大，信誉有问题。”

　　从2001年开始，该行对数十家开发商展开追欠诉讼。目前“中国工商银行已将万州地产企业列为高风险区域”。

　　万州农行一李姓行长干脆表示：从2001年初起对地产贷款就再了没支持过。至于金嗓子所欠该行的债务，“已全部用资产抵押”。

　　据悉，万州人行已要求各商业银行每个季度对地产贷款进行一次巡视检查。“不过，有的商业银行仍有空子可钻。比如121号文件限制向高档房地产项目贷款，但什么算作高档房地产？不好界定，是按面积？还是价值？还是设备？”此外，对于第二套房屋的认定也不易执行，“住户各在一家银行贷款，作为竞争对手，银行彼此不会通气，谁知道他是第二套呢？”

　　金嗓子总经理陈应曾任该区工行稽核科长，后进入当地最大一家地产公司任融资员。但直到他离开时，也没弄清兴“公司有多少债务”。陈记忆深刻的是：“不少地产企业过年时要送出百多万元的礼金打点关系，千元一个的信封要垒一人多高”。

　　截至记者发稿时为止，中国信达资产管理公司网上发布公告称：对于万州的标志建筑之一“建银大厦”将与建行重庆分行合作进行整体拍卖。

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