深圳房地产业的机遇和挑战

　　深圳房地产业的机遇和挑战———解读《深圳市近期建设规划（2003－2005）》

　　郑健美

　　《深圳市近期建设规划（2003－2005）》（以下简称《规划》）日前由深圳市政府正式签署出台。这个规划是深圳在未来两年半时间内城市建设发展的纲领性文件，对2005年前 深圳的土地开发控制、人口规模、城市重点发展地区、重大基础设施项目等多方面内容都作出了统筹安排。根据《规划》，“到2005年，我市年度国内生产总值将达3000亿元人民币；第三产业增加值占GDP比重大于50％；总人口560万；城市建设用地规模控制为570平方公里；人均居住面积25平方米；绿化覆盖率48％；港口吞吐量1.2亿吨；城市污水处理率60％。”该《规划》将为深圳房地产业带来哪些机遇和挑战？

　　近期建设五大目标

　　一、区域协调发展：深化深港合作关系，重点加强跨境大型基础设施项目建设、口岸通关及环境保护等方面的合作；促进“珠三角”城市群协调发展，增强城市间的城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施的资源共享水平，推动区域内生态环境保护的合作。进一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。

　　二、可持续发展：近期建设用地范围570平方公里，基本生态用地控制范围1100平方公里。建立六类生态系统，构筑全市基本生态体系。

　　三、城市空间发展：构造一个“中心”、八大组团的组团式网状空间结构，推进特区内外城市的一体化发展，提升城市整体标准与质量。

　　四、支柱产业发展：有计划、有重点地建设“9＋2”高新技术产业带，促进工业的集群化和现代农业的产业化。完善六大物流园区基础设施，重点推进前海区域性物流中心的建设。建设市中心区金融商贸区，加强区（组团）级商贸中心的建设，推动东部旅游资源的保护性开发。

　　五、交通运输发展：初步建立以轨道交通为骨干、常规公共交通为主体的新型公共交通服务体系；调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通；加快快速路系统的建设；加强主干道和微循环道路的建设，完善城市道路系统的网络结构；重点推动城际铁路及站场的建设。

　　确定九大重点发展片区

　　为拓展产业空间、促进产业发展和提升城市功能，《规划》非常明确地将市中心区、前海地区、盐田港地区、后海地区、光明新城、龙华新城、龙岗新城、坪山新城和东部生态旅游区作为深圳市近期九大重点发展地区。

　　作为未来深圳行政、文化、商务中心的市中心区当仁不让地位居九大重点发展地区之首。随着以市民中心、会展中心为首的重点工程进展的加速，七大市级公共设施建设的逐步升温，CBD的初具规模，未来的中心区必将成长为引领全市社会经济文化全面发展的“发动机”。

　　现代物流业在深圳具有举足轻重的地位，基于前海湾地区所具备的得天独厚的区位优势，“海、陆、空、铁”齐备的交通网络优势和土地储备的有利条件，规划提出将前海地区建设成为包括蛇口、赤湾、妈湾和正在筹备中的大铲港四大港区在内的具有涵盖水运、陆运、空运、配送等多功能的区域性综合物流中心，成为带动全市物流业发展的龙头。

　　规划提出，在重点发展片区之一的后海地区高标准建设南山组团的商业文化中心和完善高新技术园区；建设后海滨海居住生活区，塑造后海高品质的滨海城市形象。此外，完成西部通道建设被列入该地区发展的重中之重。

　　作为深圳市产业空间拓展重点地区的光明新城和坪山新城，是两大拥有成片可开发土地的地区。规划提出加快以上两地区的交通及配套建设，以便尽快在产业发展上形成规模。

　　列为重点发展地区之一的龙华新城中，近期将重点建设龙华新区、龙华物流园区、高新及先进工业园区。其中，定位为特区内功能服务区的龙华拓展区各项建设即将上马。

　　定位为深圳市东部服务中心的龙岗新城近期将加大力度建设部分产业园区，完善新城配套生活区及公共设施和基础设施的建设，提升作为城市次中心的综合服务功能。

　　《规划》提出，在东部生态旅游区重点建设大梅沙、下沙、溪涌、桔钓沙等4个滨海旅游度假区；开展三洲田生态旅游区及马峦山、七娘山郊野公园建设；完善各旅游度假区酒店、公共浴场等配套设施和公共停车场、道路等基础设施。

　　对于以上九大重点发展地区，《规划》在明确建设内容的同时，提出在土地政策上优先保障这些地区的土地供应；在公共设施和建设资金安排上给予优先安排。

　　未来发展七大居住区

　　《规划》进一步强化了深圳市紧缩土地供应、加快消化存量的土地供应的思路。据了解，在未来的两年半时间内，新增的商业性开发用地将仅占到土地供应总量的17％。这些新增的用地大部分仍将集中于关外两个区———在规划确定的未来七大居住区中，关外的宝安、龙岗两区就占了6个。

　　规划人士告诉记者，此次规划不但体现出深圳市加强宏观调控引导房地产业发展的思路，也可以看出深圳的房地产业定位正在转向基础配套性产业。按照规划，近期将在特区内重点建设后海居住区，特区外重点建设新安、光明、龙华、横岗、龙岗和坪山等新城配套居住区。因此，新增的房地产住宅类用地将主要分布在这些区域。

　　据介绍，深圳之所以把未来七大居住区中的6个放在特区外，其意图就是要通过居住区的建设满足特区外的配套功能要求，保证今后的产业发展带来的居住生活问题尽量在特区外解决。“尽管房地产是深圳经济发展的一个很重要的方面，但深圳目前的理念不是为了发展房地产而建设居住区，而是引导房地产业为产业发展做配套。”

　　城中村改造列入规划

　　大量违法建筑密布、握手楼众多的城中村，在深圳已经发展到非改造不可的地步。未来深圳在打造九大重点发展地区的同时，首次把城中村的改造列入了近期规划。按照规划，到2005年深圳将重点改造岗厦、上沙、下沙、田贝、湖贝、黄贝岭、大冲、南岗8个城中村，并对罗湖商业中心区、华强北片区、笋岗－清水河片区和布吉旧城4个片区进行重点改善。

　　规划人士说，目前深圳市需要改造的城中村有很多，之所以选择这8个，一方面是因为这8个城中村改造的基础较好；另一方面，通过这8个具有代表性的城中村的改造，深圳市还希望起到以点带面的效果。这8个城中村在未来改造的过程中，深圳市仍将严格控制建筑密度，并落实相关配套设施。

　　此次确定的4个重点改善片区，也是深圳经过精挑细选、百般斟酌后才确定的。除了特区内的3个外，布吉旧城则是一个基础设施配套严重落后于城市发展、城市空间与经济发展矛盾突出的典型。

　　2005年总人口控制在560万

　　与城市的生态控制线相对应，为了避免城市规模的盲目扩张和城市土地的粗放型利用，深圳市决定在2005年前把城市建设的范围控制在约570平方公里以内。而除了近期建设用地和生态用地外，深圳还划出了远期发展的备用地。在备用地内，除城市发展所必须的道路交通用地及市政公用设施用地外，近期内不得进行开发建设。

　　另据了解，按照规划，深圳2005年全市总人口将控制为560万人。对此，有关人士介绍说，规划在人口方面的指导思想是增加常住人口的比例，在增加常住人口的过程中，深圳将采取措施进一步优化人口结构，提高人口素质。

　　“开源节流”管好土地

　　为保证可持续发展，《规划》在土地供应上提出了坚持“供需平衡、加强储备，盘活存量、控制增量，集约用地、确保重点”的供应原则。

　　拧紧土地供应“水龙头”，可谓控制土地供应的最大特色。为此，深圳市近三年内将适度紧缩土地供应，控制新出让土地量与消化存量土地将“双管齐下”。

　　拧紧“水龙头”的同时是“确保重点”。规划期内，产业发展用地和公益性设施用地将各占土地供应总量的四成左右；而经营性用地将被控制在总量的17％以内。

　　对政府而言，适度紧缩土地供应是“控制开支”。要想保证可持续发展，还必须做到“收支平衡”。《规划》所规定的“加大政府用地储备力度，控制好农村集体所有的未征用的空地，为未来城市功能拓展和重大项目建设预留充足的发展空间，就是在“节流”的同时保证“开源”的重要手段。

　　多渠道筹措建设资金

　　有专家分析说，完成《规划》中全部项目大约需要500亿人民币的投资，完全依靠政府投入既不现实也不经济。为此，本次规划创新性地把政府投资与民间投入一同纳入规划考虑范畴之内。为此，《规划》提出了“多渠道筹措建设资金”的思路。

　　为吸引民间资本和外资参与城市建设，《规划》提出按“政府主导、市场运作、社会参与”的原则，多方筹措建设资金。《规划》进一步提出了改革投融资体制，通过银行贷款、发行建设债券、国际招标、BOT和TOT等融资方式，加大民间资本和外资引进力度。

　　有专家分析说，500亿元的直接投入将再拉动间接投入近500亿元人民币。巨大的投入将极大地推动深圳市固定资产投资总量的增加，并进一步推动社会经济的全面增长。

　　建立制度确保规划落实

　　据了解，《规划》作为落实城市总体规划的重要步骤，是城市近期建设项目安排的依据。按照国家建设部等有关部门的规定，“自2003年7月1日起，凡未按要求编制和调整近期建设规划的，停止新申请项目的选址；凡建设项目不符合近期建设规划要求的，规划部门不得核发选址意见书，计划部门不得批准建设项目建议书，国土部门不得受理建设用地申请。”深圳市在广东省内率先完成编制的《规划》，将成为该市近期城市建设的“总纲”和政府各部门项目安排的依据。

　　为确保规划能落实、不走样，《规划》提出，要建立以近期建设规划为依据的立项审批制度、土地供应制度、规划管理审批制度、规划监督检查制度、领导责任制共5项监督管理制度。