虚肿的贵阳楼市_滚动新闻_财经纵横

虚肿的贵阳楼市

http://finance.sina.com.cn 2003年08月12日 08:50 中国经济时报

　　本报记者景应忠

　　根据目前我国的经济状况和居民的消费水平，业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收比例为5—6倍较为合适，去年全国35个大中城市大部门套房销售价格（按每套房屋100平方米计算）与户均年可支配收（按户均3．4人计算）比率都超过了6；而贵阳市的户均年可支配收是22852元，为西南地区最低，房价却以286050元成为西南最高，房价收入

比为12．51，仅次于北京和沈阳，其过高和房价和较低的收入反差，已形成了房价畸高的局面，引起了购房消费者的抱怨与不满。

　　来自房地产开发企业的代表张某，从1993年起开始从事房地产开发。他认为，地价过高、相关部门各种不合理收费以及巨额拆迁费用是直接导致贵阳市房价过高的三大因素。这位人士透露，不久前，贵阳市中华北路上一块4600平方米的商业用地拍卖时，他以2400万元的高价竟购得，然而实际能用于建房的仅有2600平方米，这样一来，经测算房价便为每平方米1200元，加上土建、电梯等成本，房价升至每平方米2400元，除此还有就是在建房过程中，所涉及到的通水、通电、停车、人防、税收等一系列费用，房

　　价便提升到每平方米3000元，在此基础上，一些不合理的收费竟达每平方米80—100元，此时的房价便提升到每平方米3000多元。而所有以上的这些收费，建设部在1999年就要求对这40种不合理收费进行减免，但至今贵阳市实际上仅减少了几种，具体体现在减少房价方面的并不多。

　　贵阳市房管局有关负责人分析贵阳市房价成本偏高的原因时认为，首先，房屋开发商的土地成本提高了。根据贵阳市国土局提供的数据显示，两城区的中心区范围经营性熟地拍卖均价为11687元／ｍ2，城区其他商住用地熟地拍卖价格为6500—7000元／ｍ2。两城区协议出让的高层建筑住房用地，土地出让金平均为270元／ｍ2左右（不含拆迁成本）协议出让土地成本约占房地产销售价格的10—20％，而两城区人口密度大，拆迁安置量大，所以拆迁成本较高。根据贵阳市拆迁管理部门统计的数据显示，从2001年12月新《拆迁条例》和新《拆迁办法》实施以来，虽拆迁成本约低于往年，但2002年平均拆迁成本也在1560—1780元／ｍ2。

　　其次，建筑安装成本比较高。一是土建成本高，目前贵阳市普通高层的土建成本在1000元／ｍ2左右，普通多层住房的土建成本在400—550元／ｍ2；二是房开商对住宅环境、配套设施、住宅档次的提高，也会造成开发成本的增加；三是供水、供电等工程由于是垄断经营，工程造价普遍偏高，也成为偏高房价的原因之一。

　　第三，房开商追求较高的目标利润也是房价过高的又一主要原因。由于房地产开发周期长（一般普通项目建设周期在2年左右），开发商的目标利润一般年利润率在15—20％左右，就能满足其开发利润的要求，但目前贵阳市房地产开发商的利润一般在20％以上。另外，随着市场开发量的增大，市场竞争的加剧，房地产开发商的营销成本也提高了很多，一般营销推广成本占销售价格的1．5—2％左右，个别推广费用较高者则达到了3％以上，这些费用也影响了房价。

　　由于各种不合理的因素而导致的贵阳市畸高的房价，使贵阳市商品房遭冷遇。根据贵州省企业调查队对贵阳房地产开发投产现状的调查结果显示，从2000到2002年三年时间，92家企业空置商品房面积分别为196575、237081和279635平方米，呈逐年上升趋势。空置商品房中主要是住宅。三年来，每年空置的住宅都占空置商品房的40％以上，2002年空置率则达到了47．81％。

　　过高的房价远远超过了现阶段贵阳市大多数居民的购买能力，制约了广大市民对商品房有效消费需求的增长，使很多原本想买房的家庭只能是望房兴叹。目前，贵阳地段好的以及地段比较一般的好多高层住房卖不走，很多商场二、三层租不出去。

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