正视房贷潜在风险

　　张望

　　房地产贷款周期长、易受行业景气状况和其他因素影响，虽然近年银行新发放的贷款质量保持较高水平，但随着贷款的增加，潜在的风险也在积聚

　　随着近几年中国房地产的快速发展，银行的各项房地产贷款也呈现快速增长的势头， 2002年末，全国各项房地产贷款已占整个贷款余额的17%，今年上半年，个人住房贷款增长57%。由于房地产贷款具有周期长、易受行业景气状况和其他因素影响等特点，虽然近年银行新发放的贷款质量保持较高水平，特别是个人贷款不良率在1%以下，但随着贷款的增加，潜在的风险也在积聚，防范房贷风险的任务也在加重。因此，要继续加强风险防范措施，适度控制贷款规模和投放速度，严格遵照有关政策规定，规范发放有关贷款，避免增加潜在风险。主要基于以下三点理由。

　　市场需求分析

　　首先，市场有需求未必等于市场一定是健康合理的。目前有些地区房地产市场总体需求良好，所以尽管房价快速上升，投资规模急剧扩张，不少企业和银行仍然对市场走势持乐观态度，忽视了需求过热的负面影响，继续维持较强的投资力度，增加了潜在的市场风险。

　　房地产市场需求内容广泛且较为复杂：从用途看，购房需求可分为实际需求和投资需求；从供需平衡角度看，可分为总量需求与结构需求。从购房支付能力看，又分为可内源性需求能力和通过信贷刺激扩大的外源性需求能力。

　　要对现有需求做细致判断，客观判断市场是由何种需求支撑的。要分析需求中投资或投机性需求是否占有较大比例，如果投机性需求过多，市场价格容易与实际需求相脱离而产生泡沫；在总量需求与供给基本平衡的前提下，还要结构需求与供给是否合理，如果结构性需求没有得到有效满足，最终就会引发总量结构失衡。在判断购房支付能力时，要分析内源性需求能力和规模，如果需求能力主要是由银行信贷的外源性因素刺激的，则要警惕现有需求是否具有可持续性和个人偿债能力。

　　否则，简单判断目前的总量上供给与需求基本平衡，就以为市场有健康的持续的需求能力，就容易陷入“景气幻觉”，在不恰当的时期错误投资或追加投资。

　　事实上，已有权威报告对当前房地产进行分析：当前的宏观经济增长不足以支撑房地产继续保持超过20％的高增长；过去3年短期购买力消耗过大，房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大，部分地区的投资需求已达20%，投机气氛较浓。

　　由于实际购买力没有随房价而增长，目前中国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。国外一些发达城市居民的年收入与房价比大概是1∶6，而目前在中国大部分城市是1∶8到1∶15，工薪阶层显然是难以承受这一收入价格比，目前市场需求的可持续性受到质疑。

　　土地稀缺性分析

　　其次，土地是稀缺的未必等于房价短期持续快速上涨是正常的。目前一些大中城市的商品房中，土地成本已占有很大比重，有的已占房价的2/3。房地产市场中往往是土地成本首先上涨，然后带动房价上升。

　　土地价格不断上升的主要原因在于土地是稀缺的，同时还在于投机炒作的推波助澜，不少房地产企业大量进行“圈地运动”，直接推动土地价格的飞涨。由于土地是稀缺的且价格不断攀升，各界（包括政府、企业、银行和个人购房者）往往认为房价的不断上升是必然趋势，即便是短期的快速上升也不以为然，对风险防范极为麻痹，这是将土地稀缺性对房价推动作用简单化分析的结果，具有相当的误导性。

　　土地稀缺性构成的价格影响是有条件的。土地稀缺性产生的价格上涨程度往往与区域性、经济发展阶段、需求能力、政策调控、投资预期、城市族群效应等等相关联。这些因素有时共同推动土地价格上升，有时相互抵消，对价格综合影响减弱。

　　同时，局部地区的土地稀缺构成房价上涨还要与宏观背景相结合。如果盲目将土地稀缺性对房价推动作用扩大化或简单化，也容易出现“景气幻觉”，在商品房价格上涨即将出现调整要求时，继续投资和购买，而导致投资风险或投资回报下降。这种情况在中国沿海大中城市的房地产发展中具有很大的迷惑性，因为这些城市人口集中、经济发达、需求能力较强、投资预期高，都容易使人们过高估计土地稀缺性的影响，放松风险意识。

　　贷款质量分析

　　最后，银行房贷质量较好未必等于风险是低的。目前银行各项房地产贷款质量较好，特别是个人住房消费贷款不良率低。许多银行为争这块优质贷款，纷纷突破政策限制提前介入企业房地产项目开发，从而争取获得个人住房贷款。此外，银行为争夺市场，还变相降低政策限定要求，降低放款的防范要求。

　　虽然央行从2002年下半年就开始对房地产贷款预警，目前房地产是否过热和存在泡沫已经引起广泛争论，有关部门也已开始实施调控，防止局部过热的状况继续恶化。但房地产业高涨的投资热情并未开始降温。

　　今年1－6月份，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，比去年同期增长34％。房地产价格继续攀升，1－6月份商品房平均销售价格为2424元/平方米，同比增长了5.4％。全国商品住宅新开工面积为1.99亿平方米,同比增长29.7%。商品住宅竣工面积达到6766万平方米,同比增长38.6%。上半年商品房空置面积增长8.4%。

　　对此，商业银行似乎没有充分认识房贷风险具有时间长、隐蔽性强的特殊性，贷款投放依然迅猛。有的银行甚至认为，在市场经济环境下，商业银行必须跟着市场走，风险应由商业银行、企业和个人承担，政策和监管当局没有必要通过政策加以调控和限制；还认为目前房贷风险控制在土地和商品房上是比较可靠的，对当前房贷风险控制过于乐观。