重庆：启动121文件整顿土地市场

　　“121文”先行者：重庆土地出让金首付50％

　　见习记者　陶春苗　重庆报道

　　在国务院总理温家宝作出“要实行最严格的土地管理制度”的重要批示前近一个月，重庆对土地市场的整顿实已开始。

　　重庆市国土房管局7月初宣称，重庆在全国率先实行了“土地出让金征收前移制度”，先缴土地出让金，再办行政审批手续。这是6月13日央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发【2003】121号，下称121文件）后，重庆市率先实施的又一重大举措。

　　西南重镇重庆被称为全国房地产不规范发展的一个缩影。许多业内人士认为，一个接一个整治措施连番出台，定会令重庆地产业发生巨变。

　　重庆步海南后尘？

　　重庆同成置业顾问有限公司总经理商兴洲在重庆市房产业浸淫多年，他向本报记者阐述了此前重庆一些地产商的致富模式———以5％或更少的钱拿到一块地，把这块地抵押给银行贷款，然后用这笔贷款做启动资金，一部分给建筑商作预支费用，一部分作其它方面用途。卖完房后，开发商再慢慢还政府、银行及建筑商。

　　但还有地产商嫌这样赚钱太慢，专门炒地皮。比如，开发商先以1000万元买一块地，然后测量行将其价格估至2000万元，再抵押给银行贷款，一般能够七折抵押，也就是能从银行贷到1400万元。拿这1400万元，就又可以买地。

　　这是一种滚雪球的贷款游戏，以这种模式积累财富，速度惊人。因此，重庆市房地产企业如雨后春笋一般从地下冒出来。据悉，目前重庆房地产企业有1600多家。房地产企业一哄而上，给人造成一种繁荣的景象，但繁荣的背后隐藏着危机。

　　据重庆市国土资源管理局一份统计资料显示：1992年至2002年底，重庆主城区土地出让金有一亿多元没有回笼。其中最大的个案是，一个开发商以1亿元拿到一块地，支付4000万元后“消失”，楼盘终成烂尾楼，5000多万元土地出让金无法收回。

　　2001年11月，重庆市曝出“新东福”事件，重庆新东福花园的开发商因为自备资金不足，房屋销售不畅，搞假按揭骗贷4000多万元，然后又卖给消费者，在建筑商催讨后，开发商企业老总携款潜逃。因为开发商自备资金不足，上个世纪90年代，重庆市主城区遗留下来70多栋烂尾楼。

　　重庆地产业一位人士说，如不及时采取有效措施，重庆市房地产行业很有可能步海南后尘。

　　重庆铁腕挤泡沫

　　实际上，重庆政府部门对重庆地产存在的泡沫早有察觉。去年底重庆市府颁发渝办发【2002】15号文件，规定从今年1月1日起，建立对房地产、商业性等经营土地供应总量控制制度。

　　按照这一制度，重庆市近郊9区及3个开发区根据当地土地供给能力及市场需求，预测房地产、商业性经营土地供应总量，编制年度土地开发供应计划。同时实行积极的土地收购、储备整治供应政策，成立2家市级土地收购储备整治机构重庆地产集团和重庆市城市建设投资有限公司土地储备中心，设立有形市场，规范土地交易行为。

　　随后重庆在央行发布121文件后，更坚定了整治土地供应的决心，出台土地出让金前移制度：重庆市国土房管局在招标拍卖土地前进行公示，出让金在1000万元以下的项目，开发商必须首付50％的款额才能拿到确认书，之后正式签订合同时，一次性补齐后续的50％余款。若1000万元以上的项目，则必须首付500万元，再按合同要求分几次付清所有余款。

　　地产业人士算了一笔账：地产商开发成本主要包括土地成本、建筑工程费、财务成本、销售费用及相关配套成本等。从目前情况看，重庆市土地成本金占建房总成本20％－30％，个别区域高至50％左右。而土地出让金又占土地成本的30％左右。

　　重庆实行土地出让金前移制度后，开发商现在要多自备楼盘总价6％－15％左右的资金。一个10万平方米楼盘，如果每平方米卖2000元，开发商需多备1200万元－3000万元资金。

　　据称，重庆市开发商靠自备资金建房的不到30％。商兴洲说：“两项政策接连出台，将会使包括重庆在内的一些实力较弱，希望玩空手道的房地产企业遭受灭顶之灾。许多开发商的资金链可能就此断裂。原先手里有几十万元、有点关系就想在重庆地产行走的房产商只能靠边站了。”

　　据重庆市国土房管局统计资料显示，由于土地出让金前移制度出台，促使土地出让金的回笼速度大大加快。今年第一季度出让土地30宗，面积124公顷，同比减少16％；但是今年1－6月重庆市共收取土地出让金4.6亿元，同比增长300％。而原先在全国地价涨幅榜上排名靠后的重庆，今年上半年地价涨幅高达33.7％，仅次杭州位居第二。

　　兼并浪潮

　　在地价上涨的同时，重庆诸多地产商日子越发不好过。据了解，最近几个周末，重庆市的不少房地产商的财务部门都没有放假，闭门算账。要摸清账上到底有多少活钱，否则就意味着他们无法再混下去了。有一些地产商已经暂停了手中的项目。

　　商兴洲大胆断言，重庆新土地革命必然会造成重庆房地产行业的重庆洗牌，兼并浪潮不可避免。

　　作为一个新兴的房地产市场，重庆房地产业有1600多家，其中一级资质的企业只有10多家，二级资质的企业300多家。而在相对成熟的香港，八九家大的地产商就控制市场绝大多数份额。

　　重庆大学工商管理学院博士生导师蒲勇健说：“目前重庆房地产行业鱼目混珠，地产公司实力参差不齐，现在重庆正通过一种市场机制对房地产企业进行筛选，大量的小型房地产企业将在这场筛选中淘汰出局，剩下的将是一些有实力的企业。”

　　民营企业东宏实业（重庆）有限责任公司总经理韦华宁更表示，其公司投资部正在和几个小型开发商洽谈兼并重组事宜，但是目前不宜公开。

　　韦华宁称，重庆新土地政策出台将营造的一种公平的竞争氛围。这种竞争的局面，必然会吸引国内外房地产大鳄加入进来。目前，香港瑞安集团、李嘉诚的和记黄埔、浙江广厦集团等大型房地产公司已进入重庆，今后还会有更多的外来企业进来。