造“MALL”运动风起云涌专家建议谨慎出手_滚动新闻_财经纵横

造“MALL”运动风起云涌专家建议谨慎出手

http://finance.sina.com.cn 2003年08月11日 13:00 中国经营报

　　近来，全国掀起了一股造“MALL”运动。

　　最具代表性的是打出“世界最大SHOPPINGMALL”(大型购物中心)口号的北京金源时代购物中心，位于北京西四环内。这个计划于2004年开业的SHOPPINGMALL，规划总面积为68万平方米，投资38亿元。

　　与之遥相呼应的是广东东莞的华南MALL，在潜伏、筹划一年半之后，上个月在其根据地东莞万江，盛大开盘。华南MALL项目总投资约为人民币25亿元，占地面积43万平方米，总建筑面积约为80万平方米，商业面积约为40万平方米。华南MALL项目的商业部分预期在2004年9月全部建成并开始营业。

　　与此同时，上海、青岛等地都在向大MALL冲击。据称，这些最大的商业项目都将在一两年内上马。

　　如此众多的超大型购物中心短期内竞相上马，成本如何回收，风险何在？8月1日，由《中国经营报》携手中国连锁经营协会主办的首届中国商业地产开发论坛”上，与会专家不约而同地聚焦当今商业地产开发最热门的“SHOPPINGMALL”，就其现状做出了中肯的评价，并提出了切实的解决方案。

　　前景并不明朗

　　SHOPPINGMALL最早发源于美国，事实上，这种形式在国外已经经历了一个衰落的时期。90年代中后期，英国整个商业网点的开发只有48%集中在市区，其中有一部分是用于建设SHOPPINGMALL的，所以大量实际上在郊区发展，发展得并不很好。后来由于公共交通设施的改善，以及其他一些因素，又有所回升，但是总体来讲它是一种下降的趋势。中国连锁经营协会秘书长裴亮认为，SHOPPINGMALL在中国的发展也会经历这样一个阶段。

　　购买力有多大是SHOPPINGMALL建设的一个关键。一个MALL能支撑多大的消费力？北京可能有一千亿消费力，一个MALL则须有几百亿、几千亿的销量才能支持，因此专家提醒，MALL在国内的发展要非常小心。“统计数据显示，中国人的人均产值是1000美元，美国是3万美元，香港是2.4万美元，由此带来的消费力是很不一样的。因此，在MALL的发展过程中要很注意市场的调查，除了有远见之外，还要有很实际的基础”，凯达柏涛北京办事处首席代表刘克峰说。

　　事实上，北京有一个在建的MALL项目，两三年前开始运作，曾一度搁浅。据了解，曾有两个美国专门做SHOPPINGMALL发展的公司，先后到北京考察，他们对项目本身的认可程度不错，却不太认可开发商的背景和理念———在一个有限的资金条件之下、依然有一个过高的股权期望值。

　　谨慎乐观

　　相比之下，东方赛睿投资顾问有限公司的总经理陈建明的看法比较乐观，他认为，SHOPPINGMALL的发展是一个谨慎乐观的市场方向，他同时强调，在具体操作中，要因人、因时、因地制宜。

　　SHOPPINGMALL在国内的开发普遍处于一个探索阶段，但并不是所有的城市、任何背景的开发商都适合，或者说具备了做MALL的条件。陈建明认为，商业房地产项目开发的基础条件，是这个项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。因此，在做项目判断的时候，对项目周边核心商圈消费总量的判断，将有助于对项目做出比较正确的结论。另外，如果开发商自身的资金实力尚不足以解决一个MALL的项目土地款的问题，就大大增加了开发风险。

　　值得关注的一点是，开发商的竞争优势是不是足以保证这个项目开发的顺利完成，甚至保证其运营期间的成功运营。陈建明指出，商业地产是两级客户群体，一级是消费群体，一级是开发商，这两级客户需求的个性化要求都很高，这是基于市场竞争加剧的结果。

　　投资攻略

　　对于已经上马的SHOPPINGMALL项目，一个非常重要的环节就是依据市场调查对项目的定位、商业类别、市场策略，以及项目规模进行判断。定位是指要清楚这个项目的目标消费群体、明确未来客户群体，包括他们的消费需求，这将影响到开发过程中各种项目的组合，甚至影响到规划设计。

　　在投资方面，并不是越大越好。实际上，当经济规模到达某一点之后，其收益能力反而会降低，则可能让你的项目处于竞争劣势。中国这个市场MALL本身处于发展的初期，无论是城市中心、还是郊区MALL的发展，一定会有一个市场培育的过程，这意味着，至少存在一个三到五年的合理的亏损期。那么，发展商的资金是否能够挺得过这个过程，对其投资判断至关重要。

　　至于商铺出售方面，很多国外机构及专家认为，MALL的发展应该采取整体出租经营的方式。从目前情况看，国内不少MALL的项目，都采取了将主力店的位置留下来做出租，其他的商铺做出售的方式。尤其在目前金融政策的环境之下，这种趋势可能并不太容易改变，需要改变的是开发商怎么解决的问题。

　　关于SHOPPINGMALL项目的设计，不能只体现设计师的建筑美学概念，而且要体现市场的认可程度、投资还有收益要求。另外，发展商团队必须站在专业角度整合设计师的建筑美学概念和零售商的市场需求，单从体现一方面的理念都将给开发商带来投资损失。发展商团队的整合能力至关重要，在目前的环境下很有可能是市场供应机构给开发商提供一个方

　　案，开发商基本上不用考虑就接受了。

　　SHOPPINGMALL项目工程的建设需要最大限度地体现商业的竞争力，商业竞争力的本质就是成本的竞争力，陈建明认为，开发商在操作当中需要关注四项内容。第一是成本原则，第二是商业功能原则，第三是智能化标准原则，第四是物流、客户流、资金流的效率原则。本报综合报道

　　相关资料

　　中国部分在建、待建摩尔排行榜

　　青岛：MALLOFCHINA，100万平方米左右，总投资8至14亿美元，占地1000亩，建筑面积近100万平方米。预计2006年2月全面对外营业。

　　温州：加拿大555集团(TripleFive)投资8到10亿美元，占地3000至5000亩，号称要建世界顶级摩尔购物中心，100万平方米左右。

　　高雄：统一集团摩尔项目—DREAMMALL梦公园，超过80万平方米。

　　北京：春天MALL，65万平方米，占地2000亩，建筑面积达65万平方米，总投资要超过10亿美元。

　　东莞：华南摩尔，总投资30亿元，摩尔商业面积近40万平方米。

　　北京：金源购物中心，规划总面积为68万平方米，投资38亿元。

　　成都：熊猫万国商城，47万平方米。

　　上海：浦东“好又多集团”摩尔项目，占地1000亩。

　　西安：城市广场摩尔，40万平方米。总投资2.5亿美元，一期工程1.5亿美元，占地530亩。

　　武汉：武汉中商集团—团结商贸城购物中心，40万平方米，占地80亩。资料来源：《中国商界》

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