房贷政策调整之我见

　　从年初公布核查贷款违规的检查结果到近期出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，央行对房地产金融风险的高度警觉可见一斑。

　　房贷政策的调整是为了控制房地产金融风险。那么，当前的房贷风险到底有多大？从目前来看，中国的住房抵押贷款还是银行的一项优质资产，并且只要并非零首付，银行完全可以高枕无忧。但这不能保证今后不出事，其中最大的隐患就是楼市价格的大幅度缩水，到 那时即使是三成的首付也不一定足够保障贷款的安全性。但是，笔者至少目前还看不出这种情况出现的可能性。

　　一个普遍规律是：房地产周期与总体经济的周期波动有一定的同步性，并且房地产市场的衰退往往以剧烈的通货膨胀为前奏。与此相反，我们现在处在通货紧缩的阴影之下，并且即使在遭受诸如非典肆虐的不利影响后，中国经济仍然显现出强劲的增长势头。因此，没有理由担心中国的房地产市场近期会出现周期性衰退，或许近期房地产投资的较大幅度上升正是开发商乃至市场对中国经济前景充满信心的一种表现。在这种情况下出台紧缩性的房贷政策，很有可能适得其反，导致房市供求矛盾加剧、房价进一步抬升。

　　从年初央行公布的违规比例来看，政府的担心是可以理解的，但笔者认为，某些所谓的风险恰恰是由于不当的管制所引发的。举个例子，银行内部规定“严禁跨地区使用房地产贷款”，这似乎是防范信贷风险的合理做法。但是各地之间房地产信贷资金的余缺程度是不同的，资金过剩地区流向资金不足地区，是市场规律使然。美国历史上曾活跃着一批抵押贷款银行家，他们负责创造抵押贷款，然后将其出售给资金充裕地区的投资者。到后来，抵押贷款银行家的功能被住房抵押贷款证券化所取代与完善。

　　中国现阶段还没有抵押贷款二级市场存在，更不必说抵押贷款的证券化，在这样的背景下，如果我们观察到银行有跨地区使用贷款资金的行为，我们是强调房地产金融市场风险上升而加以禁止呢，还是承认资本趋利的合理性而加以引导并完善？前一种做法显然是“因噎废食”，后一种做法会促使我们进一步加强市场经济的制度环境建设。

　　当然，央行控制房贷风险的出发点是无可厚非的，然而当前房贷政策调整的手段却值得商榷。比如，前不久央行对购买第二套住房的贷款出台了限制措施，其出发点是控制所谓的炒房行为。但是，如果中国房地产市场的发展要求更多的人士购买第二套住房的话，这样的政策就难免有违市场规律。

　　首先，由于以前的计划体制，中国住房市场的发展是一个二手房交易规模不断增加的过程，有一部分居民在“小小贴补换新家”的过程中很可能会需要先购买第二套住房，否则，市场交易就会受到极大限制。其次，同样由于计划体制遗留的问题，中国住房市场的发展也将是一个租房市场容量不断扩张的过程，伴随这个过程的必将是一部分富裕人士购买多套住房的行为。租房市场的发展同地区经济的外向性及活跃程度有着密切的联系，只有租房市场发展起来了，劳动力才能灵活流动，而在上海这样的国际大都市，高档住宅出租市场的成熟直接影响到城市招商引资的环境。这些都是与炒房或投机无关的中国经济发展中的必然现象，房贷政策的调整应当顺应这样的规律。或许，房贷政策细则的迟迟未能出台就是最好的注释。

　　（本文作者为复旦大学经济学博士）陈钊