会所“水土不服”寻找新出路

　　记者　林雨

　　会所这个舶来品，原意是身份不凡人士聚会的场所。演变至今，会所已成为物业项目的配套设施之一。然而，会所在国内，特别是华南地区，已经出现“水土不服”，普遍存在经营不善的情况，能赢利的寥寥数家。

　　会所运营成本过高

　　会所在香港非常流行，最初出现的原因是因为香港人多地少，寸土寸金，户型面积普遍偏小，于是会所应运而生，方便业主健身、娱乐、休闲以及招待亲朋好友、举行家庭活动。

　　有人说，“会所是一个美丽的错误”。记者根据有关方面的调查统计得知，香港会所约20％亏损、北京会所约60％亏损、深圳会所约84％亏损。而在广州，亏损比例更是高达90％，即使是没有亏损的会所，大多也只是勉强维持，真正运行良好的寥寥无几。据恒明珠地产策划师周俊介绍，目前深圳已建的会所中，真正是按原设计使用的有70％左右，但需要物业管理公司或发展商补贴。而其余的盈利会所，除几个大盘尚能勉强支撑外，大多已出租给第三方经营。

　　“业主很少到会所消费。”一位开发商皱着眉头向记者诉苦。会所维持正常运营的费用已成为开发商的负担，为了信守卖楼时的承诺，会所的消费项目大多是免费的，只有游泳等少数项目收费。会所的运营成本主要表现在设备维护费、电费、人工费等，其中电费是一个大头，空调耗电就占了一半左右。一家上千平方米的会所，不包括游泳池，月运营成本至少在50万元左右。有业内人士算了一笔账，一家中型会所，业主每个月至少要消费8次，每次10元以上，才能使会所的运营达到收支平衡，但目前大多数楼盘业主光顾会所的次数远远低于其供应能力。

　　为什么与楼盘配套的会所无法吸引业主呢？九力营销顾问公司认为，绝大部分开发商在项目之初，对于会所的定位、功能、经营模式十分模糊，许多楼盘入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案。会所成了一种摆设，但会所一旦从展览品过渡到实用品，就立即失去了昔日的光环。

　　会所经营陷入误区

　　会所经营既然举步维艰，难以实现赢利或者保本经营，为什么开发商们还要大张旗鼓地兴建会所，而且动辄上千上万平方米，豪华气派不亚于星级酒店。道理很简单，开发会所的初衷是为了提高小区的形象。在开发商们的眼中，房子本身已经没有太多的文章可做，自然要转向其他领域，会所俨然已经成为吸引业主的重要筹码。

　　伟业顾问研展策划部房军表示，现在的会所建设进入了一个误区，其实最好的会所不是最高档的会所，而是最适用的会所。因此，会所不应该是社区的摆设，项目的卖点而已，而应是社区的大起居室。他表示，只有功能的设置符合业主身份和消费习惯，会所才能称得上是真正的会所，是最适用的会所。

　　个性特色乃赢利之道

　　从广州至番禺路上，本是一块前不着村、后不着店的地方，如今崛起了一座座精英卫星城，成为成熟的大型社区。这些项目硬是在四流的地段上建起了一流的地产，同时也成为会所云集之地。“一方水土一方人，美善相随丽江人”的丽江会所，以人文精神吸引了大批购房者；广州奥林匹克花园主打“体育产业＋房地产业”招牌，倡导“绿色运动”的会所理念；碧桂园则因为“给你一个五星级的家”而“给你一个五星级的会所”。而最早投入运营的祈福会所则早已摆脱了港式的约束，糅合了中式、港式和欧美、拉丁甚至非洲的风格，占地85000平方米，每年的营业额逾亿元，成为亚洲最大的度假乐园，而且最值得称道的是，祈福会所成为整个祈福新村除卖房子以外，另一只会下金蛋的“鸡”。

　　“泛会所”是发展方向

　　祈福会所走的是一条“泛会所文化”的特色之路，祈福会所康体部副经理赵伟接受《粤港信息日报》记者采访时表示，“泛会所”概念应是会所今后发展的方向。泛是广泛的意思，泛会所就是多个会所的联合。赵伟认为，会所形成规模，由点变成了面，便于会所在运作中的统一策划、统一管理、统一培训，降低了成本，扩大了影响，充分利用有限资源，提高物业及发展商的品牌及知名度。

　　赵伟表示，会所并不仅仅是给人们提供一个健身休闲的娱乐场所，更应该是小区内人们感情交流的中心。特别是越高档的住宅，人情味越淡薄，这也是物业管理中面临的一个问题。解决这个问题，会所有着自己的优势。由于会所的特殊功能，在物业走上“人情化管理”的道路上一定会起到重要的作用。