广州地产商群起打造“城中城”

　　记者 张伟湘

　　去年底，广州地产商富力率先提出“富力城”概念，令西方城市规划的“新都市主义”登陆广州市中心区。今年初，保利、美林等地产商也有意无意地加入战团，成为构筑广州市周边“城中城”的主角。

　　地产界惊呼，广州市将掀起新一轮构筑“城中城”的热潮。

　　与传统的城市扩张产物“城中村”不同的是，城中城力图解决已有的城市化的弊病，提供给居住者更加人性化和良好的生活环境。同时，由于居住者多属于中高收入阶层，“城中城”聚集了可观的消费力，极大地触动了周边产业敏感的神经。事实上，临近“城中城”的区域，已逐渐形成“商业一条街”、“汽配一条街”等产业聚集区。与过往构筑“城中城”不同的是，过去的主角是政府，而这次的主角是地产商。

　　理论依据是“新都市主义”

　　10多年前，广州市中心区内已出现“城中城”，早期的华侨新村，位于环市路花园酒店一带，五羊新城，位于东山区。两者基本都是为了解决华侨、侨属和新迁入市民的居住。四五年前，广州市在与五羊新城搁路相望的一大块空地上启动珠江新城。

　　几乎同时，在广州市周边地区，例如早年的番禺市，也构筑了洛溪新城、祈福新村。但是，从当时城中城的宣传和策划来看，与目前的城中城又有所不同。珠江中原投资策略部林莉认为，近期广州地产商“城中城”项目的开发和策划宣传，理论依据上是来源于“新都市主义”。所谓“新都市主义”，是西方城市发展完善后的城市规划和房地产开发理念，即从经济、社会、环境和人性化需求出发，制定相应的开发规划，力图解决诸多城市化弊端，尊重人性和自然规律，创造理想居住环境的主张。其实，分析“城中城”，不能局限于“大”，而是首先保证社区居民的多样化，其次是考虑区内的景观和建筑的形式。

　　目前，广州市最大的几个地产商构筑“城中城”项目分别是富力的“富力城”，保利的“保利城”、恒大的“金碧城”和位于东圃的“美林城”。

　　小区聚成“城中城”

　　“富力城”主要由富力半岛、碧涛湾、富力桃园、富力广场、富力环市西苑5个楼盘组成。虽然着几个楼盘的目标客户均以白云、荔湾的居民为主，但是其楼盘的定位仍有所区别。例如富力半岛以及环市西苑消费群以工薪阶层为主，而碧涛湾和富力桃园的消费群体档次较高。

　　同时，富力将以高桥、桃园大桥等市政配套设施将5个楼盘进行大范围的资源整合。首先是公交线路，其次是学校、超市。目前，几乎每个楼盘小区内都有自己的学校。同时，区内有好又多、宏城等超市。无形中已形成了一个规模庞大的“富力居住圈”，而圈内的各楼盘，可以通过互补将资源配套成本降至最低。

　　而“保利城”主要由保利红棉、保利花园和新上市的保利百合花园组成，同时，据透露，保利已拿下邻近的一块地，计划在保利花园后开发新的楼盘。经过的多年的经营，保利花园的口碑和品牌形象都不错，给同区域的竞争对手造成一定压力。

　　恒大集团的金碧花园与保利相距不远，从某种程度而言，金碧花园一直是保利花园的竞争对手，保利新上市了保利百合花园，而第三金碧花园也在市场上开售。

　　位于东圃的“美林城”主要由美林海岸花园、美林湖畔花园以及日前购得的地块构成，其中，美林湖畔占地19万平方米，邻近杨桃公园，以小高层、多层为主。有配套小学、中学。新购的地块则紧邻该花园，占地2万平方米。

　　如果按照户数计算，保利花园、美林海岸的入住人数都大概将近1万人。而其他的楼盘可能更多。

　　“城中城”有融合趋势

　　实际上，多个“城中城”连成一片后，就形成了所谓的板块。工业大道—南洲路板块聚集了“保利城”、“金碧城”和其他一些楼盘。一个片区的居住人口已达30多万，保守估计，未来3—5年居住人口将达到40万。

　　在东圃，多个大大小小的“城中城”也有连成一片的趋势。

　　“城中城”连成一片后带给住户的利益是显而易见的。林莉介绍，客户梁先生在1998年以40多万在南洲路买下一间50多平方米的临街铺位，如今转手的价钱已被抬高至70多万元，但梁先生算了一下还是不愿卖，他认为，即使不计算铺位的升值潜力，按照目前该区的月租金水平100元/平方米计算，5年便可赚回30万！而随着“城中城”规模的扩大，消费需求只会增强，不会减少。

　　带动周边产业

　　尽管“保利城”、“金碧城”附近目前还缺乏大型商业中心，但是其未来的商业气氛不容忽视：多个大型商场正在紧张施工，金碧世纪购物广场建筑面积高达3万多平方米，好信广场的好又多也即将开业。据分析，除了商业外，“城中城”周边最值得投资的产业是饮食业、建材业、汽配业和通信业。例如建材超市、汽车维修、配件销售和小区宽带接入等等都是不错的生意。目前，在“保利城”、“金碧城”附近，已形成了汽配、建材等多个专业市场。