收不收楼关键看合同(图)

聚焦背景“新法”施行　　今年8月1日，由广州市人大通过、广东省人大批准的《广州市房地产开发办法》(以下简称《办法》)开始施行。当中关于“房地产开发项目验收和交付使用”的条款曾成为媒体报道的重点内容之一，近日更有不少市民纷纷致电本报询问，此《办法》的施行是否意味着8月1日以后交楼必须要发展商出示综合验收合格证及提供其他三书？没有该证是否可以不收楼？依据这个《办法》能不能打赢不收楼的索赔，甚至退楼的官司？追溯：“一证三书”早有规定

　　尽管“交楼必须要出示综合验收合格证”这一点在消费者中引起较大反响，但实际上，早在这个《办法》出台前，广州市建委的相关规章中就早已明确规定：商品住宅交付使用要有“一证三书”。

　　2001年4月，市府令第6号《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》中规定，商品住宅的交付使用必须具备专业验收、竣工验收、综合验收合格的条件。商品住宅交付使用时，房地产开发企业应向收楼业主出示《广州市商品住宅建设项目综合验收合格证》，并提交《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》及《广州市商品住宅交楼书》。

　　甚至在已经废弃了的1998年版《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》中也有这样的条款：住宅小区竣工综合验收或分期验收不合格的，不得交付使用。

　　到了2003年，值得特别注意的是，虽然对交楼规定的措辞和内容都基本一致，但《办法》的出台仍在一定程度上鼓舞了士气，原因在于，《办法》将交楼要有一证三书”由以往的行政规章经由市人大、省人大通过，正式上升为地方性法规。效力：不适用于购房者

　　让老百姓急于获知的是，“一证三书”的规定上升为地方性法规后，对小业主的收楼利益是否能起到直接的保护作用？说得更明白些，凭着这份新出台的《办法》，日后相关的官司能否打赢？

　　广东法则明律师事务所律师许毅晖表示，任何一部法律都是有其适用对象的，只有在既定的适用范围内，法律法规才能产生法律效力。《广州市房地产开发办法》第一章总则第二条就注明：办法适用于本市行政区域的房地产开发建设。可见，这是一份针对房地产开发的地方性法规。那么，在日后开庭时，按司法实践，这份《办法》不会成为法庭审判发展商与小业主之间纠纷案的依据，但法官会予以参考，它主要是政府职能部门在监督和处罚房地产开发建设行为时的管理。小业主想打维权官司，必须选择适用对象为商品住宅销售或验收等相关的法律法规，而最大的依据则是合同约定。另一条途径是消费者可凭此《办法》积极向有关职能部门举报不良发展商的违规行为。亮点：从源头问题抓起

　　“一证三书”在购房者听来早已是耳熟能详，但似乎综合验收合格证拿之不易。一方面是发展商不能轻易通过职能部门的验收，二是发展商不会轻易在购房合同中以综合验收合格为交楼条件与购房者达成一致。通常情况下，都是小买家被迫接受“验收合格”或“取得商品住宅交付使用批准文件”等模糊的字眼。

　　2003年《办法》与以往的相关规定比较，其意义就在于对房地产开发建设提高了门槛。第二十条中规定，房地产开发项目配套建设的基础设施应当与商品房同步建设，同时交付使用。房地产开发企业列入年度商品房屋建设计划的基础设施投资，不得低于当年商品房屋计划投资的10/%。对于没有完成上一年度的基础设施建设计划的，建设行政主管部门应当在该企业的项目手册中注明，建设、规划、国土房管等行政管理部门对其新的商品房项目不予审批。

　　这种以每年投资额比例的方式来约束发展商建设基础设施的速度和完成量，在一定程度上确是从源头问题抓起，硬性规定发展商的行为。从《办法》全文来看，其中的规定自2003年8月1日起施行，应不溯及既往。疑惑：格式合同要不要改

　　在这份《办法》中，从房地产开发企业必须要三级以上资质、房地产开发项目施行项目手册管理制度等条款中，都不难看出市人大、市建委为规范房地产开发行为，加强对城市房地产开发的监督管理所做的努力。但归根结底，在商品房消费中如何保护自己的权益，除了法律法规和行政力量，最终还是要回到消费者自己对合法权益的坚持上。

　　有人为《办法》上升为地方性法规叫好的同时也对现在由政府主管部门监制的购房合同示范文本持有异议。他认为，在1999年的第一个合同范本中，对交付楼盘期限约定中明文规定：开发企业必须将竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付给消费者使用，但2001年新版中这一硬性规定则变成了4项选择题。让他不解的是，既然政府已明文规定，现在地方性法规也有同样规定，交楼要有综合验收合格证及其他三书，为什么合同示范文本不一并在交楼条件中直接以此作为惟一条件？焦点：判案依据先看合同

　　身为消委会常年法律顾问的李谨律师曾接手过多宗房地产纠纷案。她表示，从法律上看，当事人依法享有自愿订立合同的权利。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款的一方是应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的。

　　目前使用的2001年版商品房买卖合同示范文本在交楼约定中提供了几种选择及补充横线，这是依法提供双方自愿约定的权利，从公平原则看，格式条款是应该给别人选择权利的。此条款选择包括：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

　　买方可以严格按相关法规选择2、3项，但有些买方急于使用而确实不需要等到房子达到综合验收的程度再收楼，他可以选择1、4项或另行约定，法律上视为他愿意放弃2、3项权利。而且政府站在城市建设的角度订立的综合验收项目，就业主而言，没有一些项目不一定就影响生活，这也是法庭判案时不支持退楼只判赔偿金的原因之一。

　　至于法庭在判案时，为什么不以地方性法规作绝对依据，而更多的以合同约定为准？李谨则回答说：“双方订立的合同只要不违反国家强制性法律或行政法规，不违背公众利益，不侵害善良风俗，那么双方约定的条款就具有法律效力。这就是我们常说的合同大于法。”

　　因此，当商品住宅交付使用时，发展商未能提供综合验收合格证，收与不收、赔与不赔就要看双方在订立合同时的约定了。只有当合同上双方对此条款未做任何约定时，法律才会以相关法规作为依据。

　　其实，无论当前的法律法规如何在逐步完善和拾遗堵漏，消费者维权的关键还在于，提高法律意识和法律消费观念，不要轻易放弃自己的权利。而且，到了今天这样的买方市场，发展商已经不像过往那样能单方面强硬，小业主对2、3项的选择应该是可以实现的。详解：综合验收也有两种

　　由于前期各媒体在发布《办法》规定的内容时多采取摘要形式，对第四章“房地产开发项目验收和交付使用”并未全文登录。大多只节选了第二十八条规定：房地产开发企业在商品住宅建设项目交付使用时，应当同时向购房业主出示综合验收合格证，提供商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

　　这导致读者在看到新闻时，普遍对《办法》的执行难度产生怀疑，因为以经验来看，综合验收合格证取得向来较为困难。因为广州现在的小区都是大规模开发，许多配套设施不可能在开发之初就建设好，收楼的时候小区未必就能通过综合验收。

　　实际上，翻阅《办法》全文可以看到，第二十三条已注明：“……分期开发的商品住宅建设项目，可以分期进行综合验收。”而且，2001年出台的《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》第十四条也早有规定：单栋(包括联体)房屋建筑的商品住宅建设项目的综合验收，必须整体进行，住宅小区等群体商品住宅建设项目的综合验收，可以分期进行。这都是解决广州大型小区验收实际问题的办法。

　　那么，最终较为清晰的概念就是：交楼应有一证三书，而一证则是综合验收合格证，或分期综合验收合格证。对比：综合验收难度有所减弱

　　记者在对比2001年《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》与被废弃了的1998年《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》时看到，前者对综合验收的条件已经有所放宽，符合以下条件并提供有效证明文件即可：

　　(一)已通过商品住宅建设项目的竣工验收备案；

　　(二)涉及公共安全的单项工程符合有关专业验收的要求；

　　(三)持有供电、供水、管道供气部门的准许使用文件资料；按规范设置了门牌、配备了邮政信箱等，已具备居民基本生活、居住条件；

　　(四)已通知有关单位接收或购置按规划要求配套建设的公共项目；

　　(五)商品住宅及配套设施范围内没有违章建筑、临时建(构)筑物、施工机具、建筑余泥，剩余构件全部拆除、清运完毕，环境整洁；

　　(六)商品住宅建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已经拆除或按规范埋入地下。

　　再拿2003年《办法》第二十六条与前者对比，其条件则进一步放宽。房地产开发企业申请商品住宅建设项目综合验收，应当符合以下条件提供有效文件：

　　(一)已办理商品住宅建设项目的竣工验收备案；

　　(二)持有供电、供水、管道供气部门的准许使用文件资料，已按规范设置门牌、配备邮政信箱等，具备居民基本生活、居住条件；

　　(三)已通知有关单位接收或购置按规划要求配套建设的基础设施；

　　(四)商品住宅建设项目范围内施工机具、建筑余泥、剩余构件全部拆除、清运完毕，环境整洁。

　　但以上两份《办法》都没有具体公布分期综合验收的内容。

　　广州市建委法规处的有关负责人表示，要开发商出具“一证三书”，这是出于对小业主利益的保护，综合验收合格证表明房屋通过了其他消防、环保等专项验收，并基本达到通水、通电、通气等适合居住的条件下，如果房屋连这些条件都不具备，消费者又怎能贸然入住。

　　买过几套房产的梁先生也表示，现在的综合验收好像比以前容易了，分期综合验收会相对也会更简单些。如果一个大型社区的部分组团连分期综合验收都通不过，那么入住后的“手尾”相信也不会少。所以他很想提醒买家，签合同时还是要尽量站稳立场，坚持维护自己的权益。

　　本版撰文

　　本报记者王卓江图:

　　只有当合同上买卖双方对交楼相关条款未做任何约定时，法律才会以相关法规作为最后判案的依据。迟到摄