当租赁碰到新法规

　　服务大线缘起

　　广州市国土资源和房屋管理局出台了《关于清理整治房屋租赁市场的工作方案》(下简称方案)，明确规定今后所有房屋出租都必须进行登记备案，否则，2004年1月1日起将不允许出租。而新的《广州市房屋租赁管理办法》也将于年底出台。租赁暗箱操作五大风险

　　风险一：没有到房管局做登记而出租的房屋，如果租客在该物业有非法用途的话，业主必须承担一定的法律责任。

　　风险二：没有到房管局做登记而私自出租的房屋，万一出现火灾的话，业主要负一定的责任，并向租客赔偿；如果做了登记备案之后，双方的权益都可以获得保障。

　　风险三：没有进行出租屋登记备案的房子，比较容易上当，如曾经有租客支付了租金等费用，与自称为业主的人签订了租赁合同，但过不了多久，有人上门来吵，声称是该物业的业主，还能出示房产证；自此租客才知大事不妙，原来收取租金的人并非真业主。因为没有登记备案，对骗子奈何不了。

　　风险四：转租的情况在现实当中很多，因为可以不断抬高物业的租金，多手承租的租客从中获利。没有进行登记备案的话，租客根本就不知情。有租客租了房子之后，才发现原来所承租的物业已经是转了好几手了，而等第一业主要收回时，自己只能无理由退出，损失最大的还是最后的这位租客。

　　风险五：某大型公司租了某一国企物业，双方价格、租期等已经谈妥，该公司也已经进场装修，投资已达数十万元；当双方到房管局做租赁登记时，都傻了眼，因为要求业主出示其产权时才发现，原来业主的该出租物业是其总部的产业，当时也只是通过集团内部文件形式给予该国企使用。但到了房管局，原始文件也不行，因为没有了“上手”的关系，上面的关系未断，场地产权不清晰，不能出租。从这个案例告诉很多租客或业主，要谨慎对待“租上租”的物业，一定要产权清晰、上几手的租赁关系清晰，另外上几手一定要有租赁登记、备案。应对措施

　　1.租客要先检查出租物业的房产证是否为业主本人，可要求出示房产证原件、业主身份证原件。

　　2.如果出租屋是共有房屋，即物业为多位业主共有的，则须要求业主出示《房地产共有(用)证》，以及其他房屋共有人同意出租的书面证明。

　　3.如果是转租物业的话，则要求“业主”出示第一业主的书面同意书，不然的话，损失的还是租客的利益。

　　4.如果出租物业为尚未办理产权登记的商品房，则须要求业主提交经广州市交易所鉴证的《房地产预售契约》或《商品房买卖合同》，以及房屋交付使用文件，即收楼通知书等。

　　5.如果出租物业为抵押房屋的话，还要提交、出示银行同意出租的书面证明。行家支招

　　登记备案程序及收费标准

　　业内人士向记者详细讲解了办理租赁登记备案程序的整个过程，其中不乏巧妙之处。

　　如租客为外资人员、港澳台同胞的话，可直接到广州市房管局办理。手续费为80元/宗；印花税业主、租客各付1‰；税费为每月租金的10%。

　　如果是非外资人员的话，则可到承租物业所属的行政区域之房管局交手续费，各区房管局收费标准不同，在80-180元/宗之间，印花税同。在房管局办妥了相关的证明书之后，到该物业所属的区税务局申请，以获取“租金合理与否的批复”，拿到批复之后到物业所在的社区服务处(即街道办事处)交纳税费———每月租金的10%，可于每月10日之前交齐(迟交的要交纳一定的滞纳金)；也可每年交一次。因为现在很多区的地税局将这部分工作及权力移交、下放到街道办事处，让其代为征税，在街道处一般还要求按照其物业的建筑面积，以每月0.45元/平方米的标准收取治安管理费。

　　专题撰文/本报记者肖阳行家支招

　　登记备案费用高手续繁杂

　　随着记者采访的深入，发现该新规定引发的一些“陈年旧账”问题还真不少，内里大有乾坤。

　　根据各中介公司的介绍，其实租赁房屋必须到房管局登记、备案的规定早已有之，但是由于交费额度大，手续多，很多业主与租客都采取尽量回避的态度。一般要求进行登记的人群都是享受公司福利待遇的员工，公司要求有发票才能报销，所以就必须到房管局登记、备案，获取发票。

　　据东湖御苑的国际公寓的客户总监殷小姐介绍整个手续很麻烦，很多时候都要求业主(发展商)与租客要一起到，这对大公司职员来讲很困难。再加上，需要的手续和证件都很多，如双方(业主与租客)的《营业执照》、法定代表人身份证等资料。

　　中原地产专门负责该项业务的庄先生也认为，现在房管局规定符合出租要求的一般要交验：房产证、业主身份证、房屋消防合格证，小区的房屋要交收楼通知书。这可以说是出租屋的三大门槛，很多自建房屋一般都没有《消防合格证》，那么要出租的话，先要由物业所在区域的公安局进行验收，这一规定使很多旧城区的房子都很难合格。第二个门槛是，小区房屋出租的话，要交验该物业的收楼通知书，根据实际经验，很多业主都难以找到一纸“收楼通知书”了。链接

　　租赁双方所需提交的证明

　　(1)私人出租或承租房屋的，交验身份证明，即国内居民，提交《身份证》；港澳同胞，提交《回乡证》或《通行证》或《特区护照》；台湾同胞，提供《通行证》和《身份证》；外籍人员提交《护照》。

　　(2)国内、外单位集体出租或承租房屋的，提交下列有效资格证明：国内单位，交验《营业执照》或《法人代码证》、法定代表人证明书、委托证明书，以及法定代表人身份证、委托人身份证等合法资格证明；港澳公司的，交验经中国司法部委托的律师楼公证的《商业登记证书》、法人代表人证明书、委托证明书等资料；国外公司的，交验经中国驻该国使、领事馆公证或认证的《商业登记证书》、法定代表人证明书、委托证明书等资料。