当购房遭遇纠纷(图)

解决之道　　房地产律师提醒置业者：“条条道路通罗马。”解决购房过程中发生的纠纷，除了打官司(诉讼)外，其实还可以通过协商、调解、仲裁、行政等方法进行解决。

　　个案

　　陈先生2001年在东山某楼盘买下了一套三房单位，当时发展商承诺在2002年10月交楼，但他一直等到12月才接到收楼通知书。陈先生认为发展商延迟交楼违反了合同约定，要求赔偿相应损失，发展商却以遇上不可抗力为由拒绝了他提出的要求。最后，双方去找仲裁机关仲裁，结果是陈先生获得了近5000元的赔偿。

　　背景

　　近年来广州有关商品房方面的投诉一直居高不下，置业者在购房过程中出现种种纠纷的案例也并不少见。据了解，时下消费者一旦遇上购房纠纷，他们除了向消委会投诉以外，另一个选择是打官司。但打官司是一件费时费力又费钱的事情，消费者一般不到万不得已不会轻易去打官司。更何况，“官司要打、打没人管、管无结果、打也白打”的个案也占有一定的比例，让购房者烦不胜烦。

　　方法一：协商解决

　　协商，是指购房纠纷的当事人双方，在没有第三者参加的情况下，本着平等互利、互谅互让的原则，分清是非，明确责任，达成协议，使购房纠纷得到妥善解决的方式。协商解决方式的优点在于简单易行、迅速稳妥，并且有利于双方当事人统一认识，增进了解，不伤害感情，增强团结。

　　方法二：调解解决

　　调解，是指购房纠纷的当事人，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，统一认识，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。

　　调解应坚持依法、自愿、公平、合理原则。

　　方法三：仲裁解决

　　仲裁又称公断，是指买卖双方(购房方和售房方)在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定作出对各方当事人均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经作出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。仲裁简单、灵活，能迅速地处理纠纷，同时费用低廉。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房方和售房方必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。

　　方法四：行政解决

　　购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《中华人民共和国行政复议法》(以下简称《行政复议法》的规定进行)。

　　行政解决是一种及时、有效的具体行政活动。行政管理机关通过行政决定果断解决纠纷，有利于保护当事人的合法权益，有利于维护社会的安定团结。

　　方法五：诉讼解决

　　购房纠纷的诉讼解决(俗称打官司)，是指人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。

　　民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体，即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼，由人民法院民事审判庭(有些地方人民法院设立专门的房地产审判庭)根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定进行审理。

　　行政诉讼是行政行为的相对人因不服具体行政行为而提起的诉讼。行政诉讼一方当事人是公民、法人或非法人组织，另一方是对前者作出具体行政行为的行政机关。购房纠纷的行政诉讼，由人民法院行政审判庭根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定进行审理。

　　无论是民事诉讼，还是行政诉讼，均分为一审诉讼与二审诉讼。如果当事人对一审人民法院的判决不服，可向其上一级人民法院提起上诉，如再对二审(终审)人民法院的判决不服，可在两年内申请复审。但对于已生效的判决书，债权人可申请法院强制执行。

　　专题撰文/本报记者蔡仁帅链接

　　经济纠纷案中———仲裁仅占2

　　%据了解，《仲裁法》实施了近九年，可广州仲裁委员会所仲裁的案件只占广州地区经济纠纷案的2%，有人大代表认为，仲裁的作用还远远没发挥出来。

　　据广州仲裁委主任陈忠谦介绍，1995年8月底，广州仲裁委正式成立，当年受案数只有31宗，随着业务的发展，受案数逐年稳定增长，到去年，年受案数已达1200多宗，业务量位居全国仲裁机构之首。迄今为止，广州仲裁委员会共受理案件4786宗，争议标的额达75.21亿元。但他表示，仲裁的案件占经济纠纷案比率之低，与广州市的中心城市地位还是不相符的。他认为，仲裁案件起码占经济纠纷的10%-20%，才能较充分地发挥作用。

　　有人大代表指出，当前，各级法院人手不足，导致积案率高，不少案件超审限，如果充分发挥好仲裁机构的作用，对减轻法院压力、减少案件积压大有好处。而且仲裁简便、快捷、公正，“圆桌式谈判”的调解方式，不像法院那么“高高在上”，也符合市民不轻易到法院打官司、处理纠纷不伤和气的传统习惯。代表建议应将《仲裁法》纳入普法计划。图:

　　我们可以花很多的时间去看楼，但我们花得起时间去打一场官司吗？刘从才 摄