房地产企业融资渠道拓宽

　　日前,央行在2003年第二季度《中国货币政策执行报告》中明确指出,在规范房地产信贷的同时,央行将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式,特别是股权融资方式。央行的这一表态,无疑为房地产企业拓宽融资渠道打开了闸门。

　　制约房地产金融发展相关政策逐渐解禁

　　长期以来,主要受政策性因素的制约和影响,房地产金融发展滞后,其直接的结果是房地产业的发展对金融业的依赖度越来越强。在房地产业的资金来源中,银行信贷要占到60%,房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重更是高达17.8%。这两项统计数据让央行寝食不安,如何提前防范房地产贷款快速增长中所隐含的风险,央行为此出台了121号文件,要求商业银行从土地、开发、施工和销售等各个环节加强贷款管理。央行收紧房贷新政策的出台,也把如何拓宽房地产业融资渠道的问题再次凸现了出来。

　　但是,我们也注意到,自去年以来,以往制约房地产金融发展的相关政策开始逐渐解禁,房地产企业获取资金的渠道也开始不断拓宽。以采用信托方式融资为例,去年下半年以来全国发了10多个信托计划,有上海国投的新上海国际大厦信托项目和北京国投的三环新城信托项目等；以发行企业发债为例,上海金茂大厦用大厦做抵押,发了10个亿的企业债券；以房地产投资基金为例,新加坡上市企业嘉德置地联合欧美60家投资基金,成立了拥有数十亿资金规模的嘉德中国地产基金。这表明,我国房地产业的融资渠道在不断拓展。

　　业内专家指出,在制约房地产金融发展的相关政策开禁后,相信央行今后肯定会出台相关的政策,来促进和发展房地产金融工具的创新,例如房产信托、企业债券、房产抵押和资产证券化等,以推动和发展我国的房地产金融市场。

　　房地产企业上市寻求政策支持

　　除了鼓励发展房地产金融工具的创新外,央行还特别提到了要发展房地产企业的股权融资问题,而如何使房地产企业通过上市进行股权融资,也成为我们观察央行拓宽房地产业融资渠道的一个焦点。

　　业内专家指出,通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择之一。截至目前,在我国两万多家房地产企业中只有近70家企业实现了在证券市场上市融资,其中有相当一部分房地产上市公司都是在股市发展之初上市的,2000年后房地产企业上市开禁后,也只有若干个公司上市,首发上市的企业不多,相当一部分房地产企业是通过兼并收购来实现上市的。2002年至今,约有10多家房地产企业通过买壳上市,例如北京天创、泰跃集团和鹏润集团等。

　　那么,房地产企业首发上市的数量为什么这么少呢?从目前的政策上看,对房地产企业上市要求与其它类企业都是一样的。按照上市要求,只有具备连续三年稳定盈利记录的企业才能上市。但是,房地产企业有其特殊的经营特点,房地产产品从开发到竣工验收大约需要两年时间,还有房地产项目的预售额在项目未完工前不能算作企业利润等特征,这些都使得房地产企业难以符合上市的要求,这是房地产企业为什么首发上市数量有限的根本原因之一,这也是房地产企业频频通过兼并收购进入资本市场寻求资金的重要原因之一。

　　因此,要拓宽房地产业的融资渠道,尤其是让房地产企业进行股权融资上市,看来还要寻求政策的支持。业内专家认为,央行的表态,对房地产企业上市必将产生积极的影响。