121号文件余震不断

　　郑健美 高远

　　6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。《通知》颁布后，房地产界反响强烈，至今余震不绝。

　　近日，中国人民银行营业管理部主任韩平在北京市金融工委座谈会上表示，下半年， 北京银行系统“将进一步落实中国人民银行总行有关房屋信贷管理的121号文件，适时出台适合本地经济发展的实施细则”。———引起房地产界高度紧张的央行房贷收缩政策绝不是一句空话。

　　那么，面临紧迫形势，与一个多月前政策刚刚推出时相比，有关各方态度有无变化？有何建议和对策？

　　购房者：谨慎欢迎

　　中国内地知名调查机构“零点”最新发布的一项调查结果显示，央行新发布的规定没有受到白领们高度支持，持支持和无所谓态度者分别占到四成左右，而不支持者也有两成。

　　《通知》第四条和第六条规定，借款人申请个人住房贷款购买第一套住房，首付比例仍为20%，利率按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买第二套(或以上)的，适当提高首付比例，利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

　　这些条款旨在重点支持中低收入家庭购买住房的需要。调查结果显示出，支持者的月薪水平在总体受访者中处于较低位置，与国家出台此新政策的目的不谋而合。

　　支持者认为，此规定将使“中低档房源增加，老百姓购房的选择增多”的比率为51.4%，认为政策将使“房价下调，中低收入的人群购房的可能性加大”的比率为41.6%。

　　不支持者对该政策主要影响的评估是：“对想购买第二套住房或高档住房的中高收入者的购房意愿会形成一定阻碍”、“房价上升，老百姓买房的希望变得更加渺茫”和“家庭成员较多并有一套以上住房需求的家庭负担加重”。

　　调查显示，不支持的人中收入两级分化。分析认为：一方面，新政策增加了高收入的白领购买第二套房子的难度，因而他们的不支持是可以理解的；另一方面，收入不太高的白领对政策有误解，认为新政策会导致房价升高。

　　据悉，三城市中上海的支持者最多，为50%，稍高于北京的40.5%，明显高于广州的29.9%。这项调查是7月15日由零点指标数据网与零点调查合作进行的。调查人员利用SuperCATI快速电话调查系统随机抽样电话访问了北京、上海、广州三城市的862名白领人士。

　　此次调查对白领的界定条件是个人月均收入在3000元以上或2000元以上，但要有私车或住房的办公室工作人员和自由职业者。

　　专家学者：看法不一

　　在近日的一次活动中，几位专家学者亮出了自己的观点。

　　中国社会科学院金融所研究员易宪容认为，“121号文件”对高档住房产品和购买第二套住房的适当限制，也向房地产市场传达了一个明确的信号———政府将通过金融政策导向，力促房地产市场结构的调整，鼓励开发适应中低层民众购买的住宅项目。政府以政策的方式来调整房地产行业的利益结构，通过新规则让企业的产品结构满足广大民众的需求，既是市场的要求也是社会的需要。这也是房地产业企业健康发展的重要方面。

　　中国社科院金融研究中心主任李扬认为，一项房贷政策的出台，第一位考虑的是广大消费者的利益和他们的反馈，第二位才是商业银行和房地产企业的反应。通过货币政策这一引导工具，目的在于挤压房地产行业泡沫、平抑过高房价，让更多人能买得起房。

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说，我国房地产金融发展总体形势看好，且此轮房地产热主要是由消费需求拉动的，但这并不意味着不存在问题和隐忧。要解决现阶段房地产市场供需结构失衡的问题，银行除应完善自身的治理结构，提高资产负债的管理水平，增强抗风险能力外，加强信贷调控也是抑制房地产泡沫及防范金融风险的重要措施。

　　国家信息中心经济预测部副主任范剑平表示，房地产市场是一个地域性很强的市场，必须具体研究，不能以单一的房价涨幅过快作为判断过热的标准。从今后来看，住房消费、汽车消费进入家庭的势头不可阻挡，有望拉动国民经济十几年甚至几十年的发展。现在碰上这么好的发展时机，不应该把它压下去。

　　国家统计局总经济师姚景源认为，目前国民经济运行的高速增长，是速度、质量、效益的统一，所以对于整个宏观经济来讲，目前没有必要探讨是否过热的问题。

　　中国人民大学土地管理系主任叶剑平说，中高收入者如果真想买第二套住房，估计不会因为首付款比例和利率的提高就轻易选择放弃，房贷政策的目的是鼓励人们置业和投资时风险的控制。政策出台切忌“一刀切”，有关部门还应出台相应的配套措施。

　　业内人士：带来挑战

　　最紧张的则是房地产开发商。据上海市统计，房地产开发商的资金来源主要由银行贷款和预售款、自筹资金组成，其中银行贷款和预售款部分都来自商业银行，2002年第三季度该比例为69.7%，而自筹资金只占30.3%。其他地区的情况与上海也差不多，房地产开发对于银行资金的依赖程度相当高。而现在，银行对高档房产项目的贷款限制，可能会使相当一部分房地产开发商资金链紧张。

　　中国房地产业协会会长杨慎日前表示，央行新政策给产业带来的问题和挑战。他说，中国房地产业协会在6月28日召开座谈会，北京、上海、天津、广州、杭州、西安六个城市的30多位专家和著名的企业家参加。从银行角度来讲，针对房贷中出现的问题，加强管理，完善政策，规范行为，是出于银行防范金融风险的需要。这个大家表示理解。但是更多的同志认为121号文件的出台，对房地产冲击很大。

　　中国房地产业协会副会长潘其源认为，目前中国房地产业仍处于成长期，而不是饱和期或衰退期，中国城市土地的升值空间依然很大。如果卡紧开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、建筑施工单位流动资金贷款等，势必迫使开发商自筹资金而使施工周期延长，甚至可能导致烂尾楼出现。一方面，已是现房的楼盘会形成旺销，而处于期房阶段的项目又面临资金缺口，使销售遭遇瓶颈。在给房地产降温时，也易形成不良资产。银行应加强内部管理，而不应一刀切，向所有开发商发难。央行的有关规定在实际操作中难以办到，同时银行也管了不该管的事，比如关于限制第二套住宅，应该是房地产管理部门和税务部门的事。

　　SOHO中国公司董事长潘石屹说，这是“近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知”。在中国预售作为一项制度的情况下，没有银行的支持是不可能的，这样突然改变政策会让不少房地产商资金链条断裂，造成楼盘的烂尾和银行的呆账。

　　华远集团董事长任志强的言论最为激烈和坚决。任志强在接受记者采访时表示，121号文件从6月出台至今已经一月有余，各商业银行除招商银行外，都未颁发细则，央行是否是在放“探测球”，现在还未能得出结论。他认为，该文件是建立在一个陈旧的评估体系之上，如果将文件精神严格贯彻执行，将会截断如今房地产的快速发展进程。任志强认为，121号文件如果严格执行，不仅事与愿违，还将使整个经济形势都受到影响。