杭州土地市场扎紧口袋(图)

　　它决不只是一个局部的行动，而是继央行房贷新政策出台之后，决策层着力化解房地产市场隐含风险的又一个信号

　　本报记者　雷剑峤

　　杭州市政府最近所作的一个举动，一举而惊全国房地产界。这是一次涉及到4203.96亩经营性用地的解除合同行为。

　　这4203.96亩与杭州市老城区接壤的土地之使用权，在过去约两年时间之内，本已被杭州市余杭区人民政府陆续出让给了杭州市的27家房地产开发商，但在7月里，余杭区政府与27家房地产开发商签署协议，解除了以前的出让合同。

　　余杭区政府为此将付出不菲的代价：在向开发商退还5.2676亿元土地出让金之外，还得承担开发商所交纳出让金的同期银行利息（约2000万元），和对它们的前期费用作出大约10％的补偿。

　　余杭区政府看起来是动了真格，据记者了解，有的开发商已经拿到了这笔钱。

　　对于全国房地产市场来说，这决不是一个局部、孤立的行动，而是继央行房贷新政策出台后，决策层着力化解房地产市场风险的又一个信号。

　　事实也是如此，就在余杭区与开发商进行的解除合同谈判结束的第二天———确切日期是7月2日，国家国土资源部治理整顿土地市场秩序督察小组一行4人抵达杭州，督察组对余杭区的做法表示了满意。

　　督察组仅在余杭呆了半天，就马不停蹄地去了宁波。需要指出的是，这个小组不过是国土资源部派出的第一批10个督察组中的一个。

　　亿元巨资买“规范”

　　余杭区国土资源局办公室副主任陈勇向记者介绍说，这次余杭区收回的4203.96亩土地当初全都是以协议出让形式与开发商签订合同的。

　　而据资料显示，余杭区在1999年到2002年底之间，共出让房地产用地3.6万多亩，其中绝大部分为协议出让，价格大多在每亩7万元至12万元之间。

　　“要是拍卖的话，价格翻上10倍没有问题。”某业内人士说。实际上，余杭区此次之所以要以不菲之代价回收这4203.96亩土地，原因也就在于此。

　　事实上，土地协议出让的形式一直不为政府所鼓励，对于余杭区而言，其获利也不如招标、拍卖所得丰厚。那么，余杭区此前为什么要如此作为呢？

　　“大环境就是鼓励这样的做法的，前几年不是一直在说‘以房地产拉动内需’吗？”陈勇回答说。

　　陈勇在向记者讲述了房地产项目的上马流程——开发商确定项目、向省政府申请“农转用”审批、征用土地、征完后与开发商签订土地出让合同——之后，反问道：“开发商确定项目时就已经商量好是协议出让，要不然连项目都确定不下来。总不能把项目给了人家，过后又进行拍卖吧，那还算什么把项目给人家呢。”

　　陈勇的反问不无道理，实际上，以房地产投资拉动当地经济，近几年来已是很多地方的官员表现政绩的一种重要方式。

　　另一原因是涉及当地政府的管理架构。杭州市国土资源局办公室主任涂冬山告诉记者，余杭区国土资源局的直接领导单位是浙江省国土资源厅而不是他们。

　　而之所以如此，是因为余杭在2001年2月撤市入区以后仍然享有三年的地市一级部分经济管理权限，因为享有地市一级的经济管理权限，在土地规划问题上，杭州市国土资源局管不了余杭区。

　　在撤市成区之后，余杭区的土地出让狂飙猛涨，除了协议出让比例过高之外，余杭区开发建设的总体规模偏大也令有关人士暗自担忧。一个数字频频为媒体所引用，成为余杭区受人诟病的最大依据：从1999年到2002年短短4年间，余杭区签订出让合同的房地产用地达到3.6万多亩，已经超过杭州旧城区最近10年的商品房供地量。

　　浙江省副省长陈加元在7月1日指出，老市区土地供给严重不足、余杭区土地供给过大是杭州市房地产业的痼疾之一。他说应当“加强杭州与萧山、余杭的协调，把萧山、余杭的房地产市场统一纳入到杭州市的大市场中来”。

　　余杭区主动拿自己开刀，显然是明智之举。国土资源部治理整顿土地市场秩序督察小组没走几天，余杭区政府“亿元巨资买‘规范’”的事就上了《中国国土资源报》的头版头条。

　　“区里专门向市委市政府汇报过此事，市里也很肯定我们的做法。”陈勇说。

　　决策层双管齐下

　　余杭区政府甘愿花费数千万巨资加上“背信”之名加紧整改，实是“11号令”的严辞厉色使然。

　　“11号令”全称《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，由国土资源部颁布，于2002年7月1日开始施行。“11号令”最重要的条款是第4条，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”；同时，第24条还规定，“应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分”。

　　“以往并没有硬性规定，‘11号令’出台以后凡是协议出让就全是违规了。”陈勇说。而“11号令”也因此成为余杭区收回土地的一个契机，在此之后，余杭区政府在内部就此事进行多次谈论，并紧接着开始与开发商接触，然后逐个进行谈判。

　　但其实并非如陈勇所说，让国有土地出让扎上口子的并非仅仅是“11号令”。实际上，“11号令”并非一个孤立的法令，它是决策层近期一系列涉及房地产市场的法章规定之一———正是这一系列法令给持续高温的房地产市场浇上了一盆冷水。余杭区的这一举动只是随之而来的表征之一。

　　2月20日，建设部与央行在进行全国调查后发布的《2002年货币政策执行报告》中就曾经提到，土地供应量过大是造成房地产金融风险的因素之一。

　　6月11日，国土资源部更是发布了《协议出让国有土地使用权规定》，直接对存在着众多问题的协议出让国有土地使用权进行规范。

　　6月13日，中国人民银行下达《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，旷日持久的“房地产泡沫大争论”随之明朗，很明显，央行此举正是从资金方面入手化解房地产市场风险的第一步。

　　短短一月之间，土地使用权协议出让新规定与房贷新政策双双出台，这意味着，决策层着手化解房地产市场风险的态度已经公开。在房贷新政已经掀起风暴的下一步，大力整顿土地市场则是题中应有之义。

　　钱根收紧，土地的袋口也扎上了，难怪华远地产总裁任志强感慨道：“现在看来，政府控制房地产过热是两条腿在走路，一条是土地供应，另一条是银行信贷。”

　　隐忧尚存

　　尽管陈勇称政府与开发商签订的是民事合同，解除合同的行为属于协议解决，但不难想见的是仍然有开发商感到愤愤不平。“这些补偿有什么用呢？我都投入了上千万了。”一位不愿透露姓名的开发商说。

　　杭州市森淼房产公司的翁总经理说这段时间自己已是焦头烂额，即使在电话里，他也没能抹去声音中的那份疲惫与不耐烦———“各方面我都要应付，日子很难过，你别找我了”。他不客气地挂上了电话。就在大半个月以前，森淼房产公司与余杭区政府刚刚解除了土地出让合同，余杭区政府收回了近三年前向森淼房产公司协议出让的一块房地产用地，森淼房产公司则拿回了当初交纳的1000万元土地出让金。

　　“政府花的钱不到1亿元，”陈勇认为媒体所说的这个数字有所夸张，他简单地算了一笔账，“那5亿元本来就是别人的；利息也不算，反正那些钱拿来了也是放到银行里；从政府口袋里掏出的只有那10％的前期费用，也就是5000多万元。”

　　据陈勇介绍，所谓“前期费用”是指开发商在做前期调查、可行性报告、测绘、规划、设计方案等环节时的费用。他承认有的开发商已经向所取得的土地进行了资金投入，按10％来计算“前期费用”可能并不能完全补偿其损失，但是“这10％要尽量保证政府的合理支出”。

　　“比如说你如果去年年底才把钱交来，是不是也要给你10％呢？这就不一定了。”陈勇说。

　　“政府才不会做亏本买卖呢。”杭州市某房地产界的业内人士这样说，“反正土地又回到政府手上了，这些土地迟早要进入土地储备中心卖掉的，到时候收回来的钱不知道要多上多少倍。”

　　如果收回的土地最终会进入土地储备中心从而再次进入杭州房地产市场，那么余杭区开发总体规模偏大的隐忧仍然没有得到解决。毕竟4000多亩土地只占了余杭区被圈走的土地的1／9而已，其余大多仍然闲置未开发的8／9才是最大隐患。

　　与收回4000多亩土地同时为余杭区政府所提出的还有几条措施：暂停2003年新供房地产用地；对已经省批准农转用而在2002年底尚未供地的，停止供地，取消项目；严肃处理闲置土地的行为。

　　但这些措施大多限于抑制增量，而如何消化掉巨大的土地存量而不对杭州市房地产市场造成危害，仍然是余杭区政府所面临的难题。

　　在此之前，余杭区的“圈地运动”也曾经受到媒体与专家的广泛质疑。其中最有力的意见有两条：第一，地价款归余杭区，土地却进入了杭州市的房地产市场，在城市规划不到位、基础设施不配套的情况下，开发商大多以此为由闲置土地，等待地价上涨；第二，土地闲置导致开发商从银行获取的贷款也随之闲置，增加金融危机的可能性。

　　但在余杭区显然还有人对上述两条意见持保留态度。陈勇说自己也感到困惑，很难去把握，“房地产到底需要多大的一个量，没有一个科学的标准。是不是我们供应了地就会产生泡沫、收回了地就不会产生？我看也很难说。”

　　当记者问及收回土地的行为是否还会继续时，得到的回答只是“剩下的土地将会按照市场规律进行调节”。

　　图：

　　Bizfoto／娄林伟