申城豪宅多自住

　　毗邻上海西郊国宾馆的一处豪宅日前正式对外推出，每幢售价约为1000万美元的高档别墅着实让人有些惊诧。一时间，上海豪宅的销售再度成了业界关注的焦点。

　　有数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，上海一般每年仅需200套的市场吸收量。但因为豪宅售价往往较高，对房产指数的影响较大，故对申城房地产业发展的影响不容忽视。来自业界的资料表明申城豪宅目前主要是境外客购买，且多半用于自住。

　　“上海豪宅市场的情况有点特殊，分为市中心高档住宅与郊区别墅住宅两块。”福纳咨询地产研究总监杨子江对记者说。

　　杨子江介绍说，在诸如华山路、新华路等黄金地段，由于原来的土地供应量就极小，因此这些市中心区域的豪宅则明显表现为一些高档商品房，售价大多在每平方米2000至2500美元或以上。而向来以规模著称的郊区别墅类豪宅每平方米售价普遍在15000元人民币以上，且建筑面积一般需在600平方米以上(不含地下室）才算得上是豪宅。

　　虽然上海目前还没有如好莱坞比佛利山庄这样世界闻名的豪宅，但包括近年来开发的世茂滨江、四季雅苑以及檀宫等一批高档商品住宅也为上海房地产业在海内外赢得不少口碑。

　　“我们在推广世茂滨江这个楼盘时还特地去美国旧金山和洛杉矶等城市作了推介。”世茂集团执行董事许世坛告诉记者。而事实上，申城豪宅的销售也的确以境外客为主打。

　　据许世坛介绍，以上海知名楼盘世茂滨江花园为例，其中50％的购房者来自境外，其中美国、欧洲和日本的购房者合计占了世茂滨江境外购房者的23％左右。

　　许世坛说，“在剩下50％的国内客中，上海人占了一半，其余的则来自于温州等浙江城镇以及北京和广州两地。”“世茂滨江作为一个高档商品住宅的成功案例，在上海豪宅市场具有代表性。”杨子江说。

　　而福纳咨询提供的一份市场调查报告中也显示，即使是在属于低端豪宅的上海普通别墅市场，境外购房客的比例也高达36．3％。

　　对豪宅的开发商来说，时机的选择和市场的成熟是不得不考虑的两大因素。许世坛认为，高档住宅回报率固然很高，但相对的风险也很大，且前期投资往往较大，客户渠道又较为狭窄。

　　“目前上海的豪宅数量已经较大，地产商若都集中投入豪宅开发，市场压力将会趋大。”凯德置地执行总裁林明彦告诉记者。

　　“虽然如今的豪宅市场被炒得格外火热，但我们还是较为欣慰地发现，大多数在上海购置豪宅的买家均为自住用途，而基于投资或出租等其他目的的豪宅买家仅占整个市场的1／4。”杨子江分析提出。

　　对于买来豪宅用于出租的原因，龙胜平表示，一些在沪的海外商务人士或世界500强等企业老总会选择租住豪宅。“也许他们情愿花上2万美元的月租，但那些商务人或老总却并不一定需要买下来常住。”他谈道，“这也为豪宅出租提供了一条不错的出路。”