张宇／文
今年来有关部门对房地产行业出台的一系列政策，使房地产企业走向集中化，即只有大公司才有大发展。
中国内地房地产行业存在的漏洞造成了宝贵的土地资源分散大量无实力开发的中小企
业手中；商业银行大量的房产贷款积累巨大金融风险；商品房产品结构不合理，高档商品房投资比例过高，空置积压现象严重等等，这些问题将直接影响到房地产行业的健康发展。
6月13日央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规范内容覆盖了房地产开发的全过程，如严格管理贷款对象条件，明确禁止发放土地购买贷款资金，限制建设施工单位流动资金贷款用途，控制对别墅等高档商品房的按揭资金比例，具体销售个人抵押贷款条件等，这些措施对那些已习惯于高负债、高效率利用客户资金的中小房地产企业是一个毁灭性打击。
以商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款和开发企业申请开发贷款必须具有“四证”等要求为例，这就要求那些参与土地拍卖的开发商必须具有雄厚的自有资金实力和专业开发资格，仅此就足以使过去那些凭借银行撑腰的中小型发展商迅速退出土地交易市场，其结果是房地产行业出现“马泰效应”。一方面是强者恒强：有实力参与土地拍卖的发展商少了，会使土地价格有一定幅度的回落，有利于实现规模开发，降低成本；不允许施工企业垫资，使建筑施工成本也有所减少；预售必须达到一定的施工要求，保证了商品房的开发质量，提高了大开发商的销售收入和市场份额。另外一方面，弱者恒弱也是必然的趋势：中小企业在失去银行的支持后，持续经营能力面临考验。本次遴选的“天创置业”、“利嘉股份”、“沈阳新开”等公司都存在着现有经营规模较小、与行业优势企业差距较大的缺憾。
在现阶段，那些土地资源储备能力强、专业化程度高、市场份额持续增长、再融资能力强的大型房地产上市公司，如“万科”、“深长城”、“中远发展”、“招商局”、“陆家嘴”等将会充分显示出其市场价值。
(作者为国泰君安证券研究所研究员)
