房地产业与泡沫经济（上）

　　房地产业被认为是世界上最大的买卖。根据一项报告估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的15％左右。在美国，房屋的建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；在二战后日本经济的改组重振中，建筑业也发挥了重大的作用；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。可是正如中国古话所说，“成也萧何，败也萧何”，如果房地产业盲目发展形成泡沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。日本在上世纪90年代初，以房地产为代表的泡沫经济破灭后，经济一蹶不振，迄今还 没有从困境中摆脱出来。

　　因此，房地产业是一个很值得研究的问题，要发展、要利用；但是又要控制、要引导，要趋利避害，发挥它在国民经济中的积极作用。最近，国外一些报刊对房地产业作了不少的报道和评论，其中有些论点很值得注意。

　　英国《经济学家》周刊对世界上一些发达国家（地区）的房地产作了调查后，在一篇题为《一场不合拍的繁荣》的报道中说：“自从1995年以来，房价在爱尔兰上涨了2倍，在荷兰和英国上涨了一倍以上，在澳大利亚、西班牙和瑞典的房价，至少上涨了2／3。扣除通货膨胀因素后，除了日本、德国、加拿大和意大利以外，各地实际房价都上涨了25％以上”。另一篇报道说：“美国的房价上涨比较有限，为30％，但这仍然是有记录以来的最大幅度的上涨”。如果从具体城市来说那么涨幅就更大。纽约从1995年以来，实际房价上涨了47％，是美国全国平均涨幅的两倍；旧金山上涨幅度达到70％；而在伦敦，那里的房价从1995年以来上涨了“令人晕眩”的136％。

　　但是，世界各地的情景并不都是那样令人“兴奋鼓舞”。在东京，一所房子现在的售价还不到1991年的一半。德国的房价曾经是欧洲最高的，1975年时，是法国平均价的三倍，可是东西德统一后大兴土木，形成供应过剩、导致价格不断下跌，今年，法德两国的房价基本持平。在香港，由于金融危机和经济衰退的影响，在过去5年来房价下跌了65％。

　　近几年，西方国家的经济大都不大景气，有的国家还出现了通货紧缩。在一般情况下，经济不好房价就会下跌，但是这次却出人意料地不跌反升，在一些国家里房地产还成为弥补信息技术产业下跌的损失，支撑了整个经济不要陷入严重的衰退。那是什么原因呢？

　　不少专家认为，正因为这几年各国的股票市场的持续下滑，特别是高技术股的暴跌，使大量资金从股市流出，转而投向房地产，促使房地产市场的红火。以英国为例，在过去的3年里，股票价格下跌了40％，而房价却上涨了55％。所以有人认为，不断上涨的房价抵消了股票财富的损失。另一个重要原因是各国为刺激经济成长而采取的低利率政策，有的国家把利率已经降到了接近零的水平，这就助长了新的抵押贷款，推动了房价的上涨。在荷兰和西班牙还对购房者的税收给予优惠，这使抵押贷款市场更为兴旺，购房者更容易获得大笔贷款。

　　这种现象是正常的吗？也有人提出这场“盛宴”还能持续多久？有的专家已提出住房市场已像股市一样陷入了“非理性繁荣”。因为从根本上来说，房价的上涨并不是供求关系发生了变化，住房的需求量并没有大为增加，而是人们把购买房屋作为赚钱的手段，特别是一些养老基金、各种基金会、信托公司也都从股票市场和债券市场中退出来，越来越多地插手房地产业，这就使房价虽然进一步上去了，但房屋的“过剩”也进一步加剧，不少城市里的空房闲置率不断增加，泡沫也在膨胀了。

　　作 者：陆亨俊文章来源：经济参考报发布日期：2003-8-6星 级：